꾸준한 수익 안겨줄 부동산 대체투자는 '亞 오피스'

by권소현 기자
2022.01.30 10:00:00

[이데일리 권소현 기자] 글로벌 부동산 투자에 있어서 아시아 지역 오피스 시장이 꾸준히 안정적인 수익을 제공할 것이란 전망이 나왔다. 아시아 국가 경제성장률이 높은 데다 재택근무 비율도 낮기 때문이다.

30일 블룸버그 컨센서스에 따르면 일본을 제외한 아시아의 올해 분기별 성장률은 1분기 4.1%, 2분기와 3분기 5.8%, 4분기 5.2%로 5% 전후를 기록할 전망이다.

부동산 컨설팅 업체인 쿠시먼 앤 웨이크필드가 예측한 아태지역(APAC) 내년 한해 오피스 순임대면적은 8300만sqft로 팬데믹 이전 수준을 거의 회복할 것으로 보인다.

여기에 올해 이후 홍콩과 호치민, 하노이 등을 제외한 나머지 도시의 신규 오피스 공급 물량이 적어 지난 2019년 이후 상승세를 보여왔던 공실률이 하락세로 돌아설 것이란 전망도 나온다.

다만 아시아 주요 도시의 오피스 가격이 급등하면서 수익률 하방압력도 높아진 상태다. 코로나19 이후 맬버른의 오피스 가격은 27.7% 올랐고 서울도 25.4% 상승했다. 도쿄와 홍콩도 6%대 상승률을 기록했고 싱가포르도 3.6% 올랐다. 베이징과 상하이만 9%대 하락했다.

하나대체투자자산운용은 “자산 리모델링 등을 통한 임대료 프리미엄 확보에 적기”라고 설명했다.

물류창고 등 아태지역 산업용 부동산의 경우 가격이 급격하게 올라 오피스 자산과 수익률 차이가 33bp까지 줄어 다른 지역 산업용 부동산에 비해 경쟁력이 약해진 것으로 나타났다. 이는 역사적 평균인 97bp를 크게 하회하는 수준이다.



다만 하나대체운용은 신규 물류센터 비중이 낮은 일본과 홍콩 등에서 노후 자산에 대한 밸류 에드 투자기회가 있다고 분석했다.

아시아 리테일의 경우 상업용 부동산 중 유일하게 평균 자산 가격이 하락한 것으로 나타났다. PwC 설문조사에 따르면 지난 2018년 이후 리테일 부동산 가격이 꾸준히 하락해 가격이 낮아졌음에도 불구하고 올해 리테일 섹터 투자를 고려하겠다고 응답한 비율은 50%에 불과했다. 또 포트폴리오 리밸런싱을 통해 리테일 섹터 비중을 현재 30% 수준에서 5년 디 15% 수준으로 축소할 계획인 것으로 나타났다.

한국의 경우 오피스는 서울 주요지역 공급이 제한적인 만큼 공실률 하락 추세가 이어지고, 투자수요도 유지될 것으로 전망했다. 임차인들 사이에서 공유 오피스 사용 계획이 많은 만큼 이같은 수요를 흡수하기 위한 패스트파이브, 스파크플러스 등 국내 공유 오피스 운영업체들의 임대 수요가 확대될 것이란 기대가 높다. 이에 따라 하나대체운용은 추가 금리인상에도 오피스 가격 강세는 이어질 것으로 내다봤다.

코로나19 이후 투자처로 각광받은 물류센터의 경우 선별적으로 접근할 것을 권했다.

온라인 소매판매가 매년 20%씩 성장하고 있고 총 소매판매 중 온라인 비중이 35%를 넘어서고 있으나 바이러스 확산이 완화되면 서비스 소비로 전환될 수 있다는 이유에서다. 또 도심 주변 물류센터 운영이 다각화되면서 주유소나 상업시설 일부를 창고로 활용하거나 인천 등 경기 서북권 지역으로 물류센터 공급이 대규모로 예정돼 있다는 점도 선별투자의 이유로 제시했다.

리테일, 호텔 등의 자산 역시 선별 투자해야 한다고 조언했다. 작년 11월부터 위드 코로나를 시행했지만 확진자와 중증입원자가 증가하고 오미크론 등 변이 바이러스 출현으로 서비스 소비를 중심으로 한 리테일 소비 활동이 일시적으로 위축될 수 있기 때문이다.