[김용일의 부동산톡] 부동산 공유물분할청구소송에 대하여

by양희동 기자
2016.11.12 05:00:00

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 부동산의 공동소유 유형 중 공유관계에 있는 경우, 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구하여 공유관계를 해소할 수 있는바, 이번 시간에는 공유물분할에 대해 정리해 보겠다.



공유물의 분할방법은 협의에 의한 분할이 있고, 재판을 통한 분할이 있다. 어떤 경우든 공유물분할을 함에 있어서는 공유자 전원이 분할절차에 참여하여야 하고, 공유자 일부가 제외된 공유물분할 협의나 소송은 무효이다.

공유물분할청구소송을 하면, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 할 수 있다.

재판에 의한 공유물 분할시 현물로 분할함이 원칙이다. 다만, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가격이 현저히 감소될 염려가 있다고 판단되면, 공유물을 경매하여 그 대금을 분할하도록 할 수 있다. 여기서, ‘현물로 분할할 수 없다’는 것은 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하며, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’란 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함한다.

또한, 가액배상의 방법으로 분할하는 경우도 있다. 구체적으로 법원은 “공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.”고 하였다.

위와 같이 협의 또는 재판에 의해 공유물분할이 이루어지게 되면 공유관계는 종료되고 각 공유자는 분할된 부분에 대하여 소유권을 취득한다.

한편, 공유물분할청구소송을 함에 있어 다른 공유자가 자신의 지분을 처분할 염려가 있을때는 가처분신청을 생각해 볼 필요가 있다. 부동산의 공유자는 공유물분할청구소송을 제기하기에 앞서 장래에 그 판결이 확정됨으로써 취득할 부동산의 전부 또는 특정부분에 대한 소유권 등의 권리를 피보전권리로 하여 다른 공유자의 공유지분에 대한 처분금지가처분신청을 할 수 있다.





부동산명의신탁에서 명의수탁자가 여러명인 경우, 명의수탁자들 상호간 소유형태는 공유관계이다. 다만, 이러한 경우 명의수탁자의 공유물분할을 허용하게 되면 명의신탁의 목적에 반하므로, 공유물분할이 허용되지 않는다. 종중이 종중재산을 보존하고 함부로 처분하지 못하도록 다수의 종중원들에게 공동으로 명의신탁을 한 경우, 특히 공유물분할이 허용되지 않을 것이다.

그리고, 토지 전체에 대한 공유등기를 하였지만, 내부적으로는 각 공유자들이 그 토지를 구분하여 특정부분만을 배타적으로 사용·수익하는 관계는 상호명의신탁 또는 구분소유적 공유관계라고 하여, 통상의 공유관계와 구별한다. 따라서, 이러한 구분소유적 공유관계의 해소 방법은 공유물분할청구소송이 아니라 명의신탁의 해지에 기한 소유권이전등기청구소송이다.

또한, 상속 부동산의 공유관계를 해소하기 위해서는, 가정법원에 상속재산분할청구를 해야 하고, 일반법원에 공유물분할청구소송을 할 수 없다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사

- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사