by이진철 기자
2005.05.18 08:40:11
소형의무비율·후분양·조합원 명의변경 금지 등 규제적용
개발이익환수제 19일 시행.. 사업지연 등 수익성 직접적 영향
[edaily 이진철기자] 오는 19일부터 개발이익환수제가 본격 시행되는 등 재건축아파트의 규제가 더욱 강화돼 투자수익성에도 적지않은 변화가 있을 전망이다.
정부는 지난 2001년 소평주택건설 의무비율 부활을 시작으로 2003년 7월부터 시행된 ´도시 및 주거환경정비법(도정법)´을 통해 수도권 집값상승에 큰 영향을 미치고 있는 재건축아파트의 투기억제와 가격안정에 나서고 있다.
재건축사업의 수익성에 영향을 미치는 제도로는 소형주택건설 의무비율을 비롯, 일반분양분 후분양, 조합원 명의변경 금지, 임대주택 건설을 통한 개발이익환수 등이 과밀억제권역과 투기지역에서 현재 시행되고 있다.
이외에도 정부는 무분별한 재건축사업을 막고 조합의 투명성을 강화하기 위해 안전진단 및 사업승인에 대한 직권조사를 실시하고 있으며, 앞으로 ´기반시설부담금제´를 재건축사업에도 확대 적용할 것임을 밝힌 상태다.
김광석 유니에셋 팀장은 "지난 2003년 9.5대책을 시작으로 정부의 재건축 규제가 더욱 강화되는 상황"이라며 "이같은 규제는 수익성에도 직접적인 영향을 미치고 있기 때문에 투자자들은 해당 재건축단지의 적용여부와 구체적인 규제내용을 파악하는 것이 필요하다"고 말했다.
◇개발이익환수제= 임대아파트 의무건립 등을 주요내용으로 하는 ´도정법´ 개정안이 오는 19일부터 본격 시행된다.
개발이익환수제가 적용되는 아파트는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 지어야 한다. 정부는 당초 재건축으로 늘어나는 용적률이 30%포인트 미만일 경우 임대주택 의무공급 대상에서 제외해줄 방침이었다. 하지만 용적률 증가폭이 미미한 강남의 중층 재건축단지의 가격이 급등하자 용적률이 1%포인트만 늘어나도 임대아파트를 짓도록 하는 것으로 정책 방향을 수정했다.
이에 따라 법시행 전인 오는 19일 이전에 사업계획승인을 못받은 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%에 해당하는 임대주택을 의무적으로 지어야 한다. 이들 단지들은 임대주택을 짓는 비율만큼 가구당 대지지분이 줄게 된다. 정부는 이 부분을 공시지가로 보상하거나 임대주택 부분만큼 용적률을 상향조정하고 대지지분을 기부 채납하는 방안중 하나를 택일 하도록 했다. 임대아파트를 짓는 공사비는 표준건축비를 기준으로 보상을 해준다.
19일 이전에 사업계획승인을 받았으나 분양승인 신청을 하지 않은 단지는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대로 활용해야 한다. 임대아파트는 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비를 기준으로 매입하도록 했다. 이 경우 용적률 인센티브 적용은 해당되지 않는다.
이밖에 기존 가구수가 50가구 미만인 소규모 재건축단지의 경우는 임대아파트 의무건립 대상에서 제외된다.
◇재건축 후분양제= 아파트공사를 80%이상 마친 후 분양이 허용되는 후분양제도는 지난 2003년 6월27일부터 투기과열지구내 안전진단 통과단계 이전의 모든 재건축아파트에 적용되고 있다.
따라서 안전진단을 언제 통과했는지를 확인해야 후분양제 적용여부를 알 수 있다. 후분양제 시행지역은 지난해말 수도권 과밀억제권역으로 축소됐다.
후분양제도가 시행되면 재건축아파트의 일반분양을 받는 실수요층은 준공을 앞둔 아파트를 직접 확인할 수 있고 계약 후 수개월내에 입주가 가능하다는 장점이 있다. 다만, 선시공 과정의 비용이 전가돼 분양가는 오를 가능성이 크다. 또 후분양제를 적용받는 재건축아파트의 조합원도 금융비용 등이 올라가기 때문으로 추가부담이 늘어날 수 있다.
◇재건축 조합원 전매금지= 재건축 조합원 지분은 투기과열지구 내에서 조합설립인가를 받은 재건축단지는 전매가 입주 후 등기시까지 금지된다.
관련법 시행일은 2003년 12월31일이다. 예외적으로 시행일 이전 조합설립인가를 받은 재건축단지는 1회에 한해 조합원 지위를 전매할 수 있으며, 조합원 지위를 산 사람은 입주할 때까지 전매할 수 없다.
◇소형평형 의무비율 적용= 2003년 9월5일부터 수도권 과밀억제권역(서울·인천·경기)에서 사업계획승인을 신청하는 20가구 이상 재건축 아파트는 조합원분과 일반분양분을 합쳐 전체 건설예정인 가구수 가운데 60% 이상을 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 국민주택 규모로 짓도록 의무화했다.
이 제도 시행으로 타격이 컸던 곳은 중대평형 위주로 구성된 재건축단지들로 소형아파트 의무비율 적용으로 사업성이 크게 악화됐다.