[안수남의 절세 비법]‘1주택+1분양권’ 비과세 요건은?
by박민 기자
2021.01.23 08:00:00
[안수남 세무법인 다솔 대표세무사] 올해 1월 1일부터 취득하는 분양권도 주택 수에 포함된다. 재개발·재건축사업에서 관리처분계획 인가로 취득한 조합원 입주권은 이미 2006년 1월 1일부터 비과세와 다주택자 중과세 규정을 적용할 때 주택 수에 포함하도록 규정돼 있었다. 반면 아파트 청약을 통해 취득하는 분양권은 건축공사가 완료되기 전까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 비과세나 다주택자 중과세를 적용할 때 주택 수에서 제외됐다. 그러다 지난해 과세강화 대책에서 조합원 입주권과 형평성을 맞추기 위해 분양권도 비과세와 다주택자 중과세를 적용할 때 주택 수에 포함한 것이다.
주택 수에 포함되는 분양권은 다음과 같다. 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 적용된다. 주택법 등 7개 법률에 따른 주택의 공급계약을 통해서 체결한 분양권만 적용대상이 된다.이에 따라 7개 법률에 의해 공급받지 않았거나 2020년 12월 31일 이전에 이미 공급계약이나 매매 등으로 취득한 분양권은 여전히 주택 수에서 제외된다.
1주택을 소유한 자가 분양권을 취득해 1세대가 ‘1주택+1분양권’을 소유하게 된 경우에도 종전주택을 팔 때 조합원입주권과 동일하게 비과세를 받을 수 있는 방법이 두 가지 있다.
첫째, 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건과 흡사하다. 즉, 1주택을 소유한 거주자가 1년이 지나서 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면서 종전주택이 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 거주)을 갖추었다면 그 종전 주택은 비과세를 받을 수 있다. 조정대상지역 안에 있는 일시적 1세대 2주택자는 종전 주택 양도기한이 3년에서 1년으로 단축됐지만, 1주택과 1분양권이 모두 조정대상지역 내에 있더라도 종전주택 양도기한은 단축되지 않고 3년을 적용한다.
둘째, 1주택자가 분양권을 취득한 후 3년이 지나서 종전주택을 양도하더라도 분양권을 실수요 목적으로 취득했다면 양도한 종전주택에 대해 비과세를 적용받을 수 있다. 이 때 실수요 목적은 분양권이 신규주택으로 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하였는지 여부로 판정한다. 신규주택이 준공되기 전이나 준공된 후 2년 이내에 종전주택을 팔았을 경우에만 비과세를 받을 수 있다는 사실을 유념해야 한다.
분양권은 다주택자가 주택을 양도할 때만 주택 수에 포함될 뿐, 분양권 자체를 팔 때는 다주택자 중과세율을 적용하지 않는다. 다만 올해 6월 1일 이후부터 양도하는 분양권은 별도의 매우 높은 중과세율이 적용된다. 현재 분양권은 비조정대상지역에서는 일반세율이 적용되고 조정대상지역에 있는 분양권은 보유기간에 관계없이 50% 단일세율로 과세하고 있다.
그러나 6월 1일부터는 1년 미만 보유한 분양권은 70%, 1년 이상 보유한 분양권은 60% 단일세율을 적용해 과세한다. 주택이나 조합원입주권을 2년 이상 보유하면 기본세율(6%～45%)이 적용되지만, 분양권은 2년 이상 보유해도 60% 중과세율을 적용하는 것이다.
분양권 중과세율은 조정대상지역에 한정되지 않고 전국 모든 지역에 있는 분양권에 대해서 적용된다. 분양권 중과세율은 취득시기에 관계없이 6월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용된다. 올해 분양권을 취득하거나 양도해야 한다면 달라지는 세법규정을 정확히 알고 거래를 해야 낭패를 피할 수 있다.