"보상금이 낙찰가의 절반"..토지보상 경매 '묻지마 투자' 주의보

by권소현 기자
2018.08.02 06:12:00

[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 권소현 기자] 산업단지나 공공주택지구로 지정돼 토지보상 대상인 땅을 경매로 싸게 낙찰받으면 나중에 더 높은 가격에 토지보상을 받을 수 있다는 얘기를 들은 강모씨는 지난 6월 18일 경매에 나온 전남 해남군 1078㎡ 규모의 땅에 응찰했다. 영암 해남 관광레저형기업도시(솔라시도) 구성지구에 편입돼 토지보상이 진행 중인 만큼 낙찰받기만 하면 바로 보상금을 거머쥐어 단기간에 큰 수익을 챙길 수 있을 것으로 판단한 것이다.

강씨는 감정가(5390만원)보다 12% 높은 6020만원을 써내 이 땅을 낙찰받았다. 하지만 이 토지의 협의보상가는 2960만원으로 낙찰가의 49%에 불과했다. 강씨는 결국 잔금 납부를 포기하고 입찰보증금 539만원만 날렸다.

최근 토지보상 경·공매시장에 투자 수요가 몰리면서 피해 사례도 속출하고 있다. 토지보상 대상 지역의 물건을 경·공매로 낙찰받고 이 보다 높은 가격에 보상받아야 수익을 올릴 수 있는데 보상가에 대한 분석 없이 ‘묻지마 투자’에 나서면서 투자금액을 날리는 경우도 허다하다.

전문가들은 토지보상의 경우 보상가를 미리 알기가 쉽지 않은데다 지목과 토지이용현황에 따라 보상가가 달리 책정되는 만큼 입소문이나 ‘카더라’ 통신에 의존해 투자하는 것은 위험하다고 조언한다.

토지보상 경·공매 투자란 공공주택지구, 도시개발사업, 산업단지, 경제자유구역 등 각종 개발사업에 편입돼 보상 중이거나 보상 예정인 경·공매 부동산 물건에 투자하는 것을 말한다. 적정한 금액에 낙찰받으면 소유권이전등기 이후 곧바로 토지 보상금을 받을 수 있어 환금성과 수익성이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 특히 경·공매로 나오는 물건이 줄고 투자수익률도 떨어지자 토지보상과 결합한 투자가 틈새시장으로 주목받고 있다.

하지만 막상 낙찰을 받은 후 토지보상 협의를 해보면 낙찰가보다 낮은 경우가 적지 않다. 대부분 정확한 권리분석과 보상가에 대한 예측 없이 뛰어들었다가 낭패를 본 것이다.

예컨대 2014년 11월 이모씨는 대구 달성군 구지면 대암리 소재 답(畓) 1263.33㎡를 1억 5378만원에 낙찰받았다. 당시 이 물건은 대구사이언스파크 산업단지 2단계에 편입돼 토지 보상을 앞두고 있었다. 2016년 8월 보상계획 공고를 거쳐 2017년 3월부터 협의보상이 시작됐는데 이씨가 받게 된 토지보상금은 8700여만원으로 낙찰가의 56.6%에 불과했다. 낙찰 후 토지 보상까지 2년 넘게 기다렸지만 소유권 이전 비용까지 합쳐 원금의 절반 이상을 날린 것이다.



2016년 4월 경기도 김포시 고촌읍 향산리의 땅 853㎡을 감정가의 100.3%인 5억6500만원에 낙찰받은 전모씨도 김포시네폴리스 일반산업단지 조성으로 상당한 토지보상금을 받을 수 있을 것으로 기대했다. 1년 후 협의보상 계약상 보상가격은 낙찰가의 67.94%에 불과한 3억8000여만원이었다.

이처럼 투자 실패가 잇따르는 것은 보상가를 정확하게 예측하지 못한 상태에서 무작정 경매시장에 뛰어들었기 때문이다. 토지보상가는 개인정보보호법에 따라 해당 토지 소유자와 이해관계자만 알 수 있다. 이마저도 통보가 되기 전까지는 정확한 보상금액을 알 길이 없다.

토지보상이 진행 중인 경우 주변 토지보상가를 통해 유추할 수는 있지만 바로 옆에 붙어 있는 토지라도 보상금이 천차만별이라 가늠하기가 쉽지 않다. 지목과 이용현황이 같은 토지라도 한 필지는 휴경지고 한 필지는 전답인데 주차장으로 사용하거나 나무를 심어놨다면 보상금이 달라질 수 있다.

또 토지보상 감정은 사업지구별로 개별법에서 규정하고 있는 사업 인정 시점을 기준으로 감정평가가 이루어지는데 지구 지정 이후 인근 지역에 비해 해당지역 땅값이 급등하면 기준점이 바뀌는 경우도 있다. 공공주택지구의 경우 원칙적으로 지구지정 고시일이 사업 인정 시점이지만 땅값이 급등하면 예외적으로 주민공랍 공고일이 사업 인정 시점이 되기도 하고, 경우에 따라서는 사업지구 밖에 있는 표준지를 선정할 수도 있어 불확실성이 존재한다.

강은 지지옥션 팀장은 “보상을 목적으로 토지 경매에 뛰어들 때 실제 보상가를 예측할 수 있어야 낙찰가가 적정한지 판단할 수 있는데 이 부분은 상당히 전문적인 평가가 뒷받침돼야 한다”며 “충분한 사전조사가 이뤄진 뒤 입찰에 나서야 한다”고 말했다.

경·공매 감정가와 토지보상가격의 평가방식이 다르다는 점도 유념해야 한다. 경매나 공매의 경우 평가 시점 현재의 시세대로 평가를 하지만, 보상평가는 사업 지정일 시점의 표준지공시지가를 기준으로 평가한다. 지구 지정이 되면 개발 기대감 등이 반영돼 대부분 땅값이 상승하는데 경·공매 감정가에는 상승분이 반영되고 토지보상가에는 반영되지 않아 높은 가격에 낙찰받고 낮은 가격에 보상받게 되는 경우가 생기는 것이다.

신태수 지존 대표는 “정부의 주거복지 로드맵에 따라 새로 지정된 공공주택지구가 내년부터 대부분 토지 보상에 착수해 역대급 토지보상금이 풀릴 예정이어서 각종 개발사업지구에 편입된 경·공매 물건에 대한 투자 열기는 이어질 것”이라며 “하지만 토지보상 감정평가의 특수성을 이해하지 못한 채 막연히 토지보상 경매 투자가 돈이 된다는 기대감으로 묻지마 투자에 나섰다간 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.