“6억원 초과 아파트는 대출 상담이 거의 끊겼어요.”(시중은행 분당 내 지점 관계자)

“주택 거래량 자체도 크게 줄고 있습니다.”(서울 강남지역 부동산컨설팅업체)

돈을 빌려 부동산을 구입할 길이 갈수록 좁아지고 있다. 3·30부동산 대책으로 주택투기지역에서 아파트 구입자의 자금줄을 묶는 ‘총부채상환비율’(DTI·Debt To Income) 제도가 도입된 데다, 한국은행이 잇달아 ‘금리 인상’ 신호를 보내고 있기 때문이다. 당장 지방 분양시장이 눈에 띄게 위축되고 있고, 시중 은행 대출 상담 창구에서도 6억원이 넘는 고가주택 구입에 따른 대출 상담이 크게 감소했다. 지난 20년간의 통계를 보면 금리가 오를수록 집값이나 부동산 경기는 타격을 입는 패턴이 반복돼 왔다. 전문가들은 주택 구입자금 중 대출금 비율을 20% 이하로 낮추는 등 보수적인 재테크 전략이 필요하다고 입을 모았다. 비투기지역이나 투기지역 내 6억원 이하의 주택을 노리는 투자전략의 변화도 필요하다.
◆금리 상승 본격화 조짐

지난해 하반기부터 오르기 시작한 금리는 올 들어서도 계속 상승세다.

시중은행 주택담보대출금리(변동금리)의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 3개월물 금리는 이달 들어서도 2주 만에 0.08% 상승했다. 시중은행은 치열한 대출 경쟁을 감안, 주택담보대출 금리 상향 조정을 최대한 미루고 있지만, 금리의 상승세는 시간 문제라는 게 금융권의 판단이다. 게다가 한국은행은 올 2월 한 차례 0.25% 인상한 데 이어 추가 금리 상향 조정을 예고하고 있다.

정부는 또 3·30대책에서 개인의 소득 규모에 따라 대출금 규모를 제한하는 DTI제도를 도입했다. 부동산 전문가들은 이를 ‘본격적인 금리 상향 조정에 앞선 선제조치’로 해석하고 있다. 미리 자금줄을 조여 금리상승에 따른 부동산 시장 충격을 완화하겠다는 의미가 크다는 것이다. DTI제도 도입으로 주택투기지역 내 주택 구입시 빌릴 수 있는 자금의 규모는 주택가격의 40~60%에서 20~30%로 줄어들었다.

김희선 부동산114 전무는 “지금처럼 금리 상승기에 무리한 차입을 통해 부동산을 구입하게 되면 수익률 자체가 줄어들 뿐만 아니라, 부동산 하락기에 손절매가 어려워질 수 있다”고 말했다.

◆주택구입시 대출금 비중 20%로 줄여야



DTI제도는 당장 올 8월 판교 중대형 평형 당첨자에게도 영향을 미치게 된다. 판교 중대형 분양가가 평당 1500만원으로 잡히면 40평형대는 대부분 분양가가 6억원을 넘어서게 된다. 판교는 투기지역이어서 DTI 규제 대상이 된다. 소득 규모가 작은 청약자는 판교에 당첨되고도 자금 마련에 허덕이는 상황을 겪을 수도 있다.

전문가들은 주택구입자금 중 대출금의 적정 비중을 20%로 보고 재테크 전략을 짤 것을 권했다. 정부 규제와 함께 금리상승으로 인해 늘어날 이자비용을 고려해야 한다는 것이다. 지금까지는 30~40% 정도를 적정선으로 봐왔다.

단기 대출보다는 장기 대출로, 장기 대출 중에서도 최대한 상환기간이 긴 대출을 선택할 필요가 있다. DTI제도는 소득 대비 월 부채 원리금·이자 상환액을 따져 대출금을 제한하는 제도다. 따라서 연봉이 5000만원 전후인 사람이 단기 대출로 돈을 빌리려면 대출가능 금액이 수천만원에 불과하다. 따라서 장기로 대출 받아야 대출 가능금액이 최대한 늘어난다. 다만, 장기대출을 받게 되면 중도상환 수수료 부담이 커진다는 점을 감안해야 한다.

매도자의 기존 주택담보대출(단기)을 승계하더라도 투기지역에서는 DTI를 적용해 대출 가능금액을 재산정하게 된다. 이때는 매수자가 향후 장기대출로 전환하겠다는 특약서를 은행에 제출하면 장기대출에 따른 DTI를 적용받을 수 있다.

불필요한 마이너스 통장은 해약하는 것이 좋다. 마이너스 통장은 돈을 쓰지 않아도 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문에 대출가능금액을 줄이게 된다. 자영업자들은 소득 신고를 현실화해야 주택구입자금을 제대로 대출받을 수 있다.

◆비투기지역, 6억원 이하 주택을 노려라

새로운 대출 규제는 비투기지역이거나 투기지역이라 하더라도 6억원 이하인 주택에 대해서는 해당하지 않는다. 서울의 경우 강서구와 관악구, 광진구 등 10여개구가 비투기지역이다. 또 투기지역이라 하더라도 6억원 이하 주택은 DTI 규제 대상이 아니다. 박상언 유엔알 대표는 “3·30대책 이후 서울 시내 비투기지역 아파트들이 강세”라며 “비투기지역이나 투기지역 내 6억원 이하의 중소형 주택에 관심을 돌려볼 필요가 있다”고 말했다.