16억 아파트를 0원에 상속받는 유일한 방법[상속의 신]

by성주원 기자
2024.10.06 09:14:53

[조용주 법무법인 안다 대표변호사·안다상속연구소장] 서울을 비롯한 수도권의 아파트 가격이 한 채에 10억원이 넘는 것이 허다하다. 특히 인기 있는 지역의 아파트는 매우 가격이 높고 상속세가 누진세율이다 보니 아파트 한 채만 상속받아도 상속인은 많은 상속세를 내야 한다. 그런데 지금 상속세법을 적용해도 16억원의 아파트 1채를 상속세 한 푼도 내지 않고 받는 유일한 방법이 있다. 비싼 아파트를 물려받는 상속인으로서는 이러한 제도를 잘 이용하면 상속세를 많이 줄일 수 있으니 꼭 알아야 한다. 이른바 ‘효도 공제’라고 불리는 ‘동거주택상속공제’이다.

상속공제라고 하는 것은 일정한 정책적 목적을 위해 상속세를 경감해 주기 위해 만들어진 것으로 상속세 과세가액에서 일정한 금액을 공제하는 제도다. 상속공제는 거주자가 사망한 경우에만 적용되는데, 기초공제(가업 및 영농상속공제 포함), 배우자상속공제, 그 밖의 인적공제, 일괄공제, 금융재산 상속공제, 재해손실 공제, 동거주택 상속공제 등이 있다. 그 밖의 인적 공제는 자녀 공제, 미성년자 공제, 연로자 공제, 장애인 공제를 말한다.

이러한 공제는 엄격한 조사를 거치기 때문에 요건에 부합하지 않는 경우에는 가산세 등의 불이익을 받을 수 있다. 이번에 이야기하려는 동거주택상속공제는 자식이 부모를 같이 살면서 봉양한 경우에만 적용하는 것으로서 실제 같이 거주할 것을 요건으로 하고 있다. 그런데 만약 형식적으로만 전입신고를 하고, 같이 살지 않았다면 그 혜택을 받을 수 없다.

동거주택 상속공제는 거주자의 사망으로 상속이 개시될 때 거주자와 같이 산 직계비속이 상속받을 경우 동거주택 가치의 일정 부분을 상속세 과세가액에서 공제하는 제도다. 동거주택상속공제를 받을 수 있는 요건은 첫째, 피상속인과 상속인(직계비속으로 한정되고 그 배우자도 포함되고, 피상속인의 배우자는 제외됨)이 상속개시일로부터 10년 이상 계속해 하나의 주택에서 동거해야 하며 이때 징집, 취학, 질병 요양 등은 동거로 간주하되 상속인이 미성년인 기간은 제외한다. 둘째, 동거기간 내 계속해 1세대를 구성하면서 1세대 1주택에 해당해야 하고 무주택기간도 1세대 1주택기간에 포함된다. 셋째, 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택이어야 한다.(상속세 및 증여세법 제23조 2) 이러한 요건을 모두 충족시켜야 동거주택상속공제 혜택을 볼 수 있고, 그 혜택은 상속주택가액의 100%에 상당하는 금액을 과세가액에서 공제받을 수 있으며, 공제금액의 한도는 6억원이다.



피상속인의 주택은 구입한지 10년이 넘지 않아도 된다. 피상속인과 직계비속인 상속인이 같이 10년 동안 같이 거주하는 것이 중요하다. 10년이라는 기간은 직계비속이 성년이 된 이후부터 세는 것이므로 미성년자로서 같이 거주한 기간은 포함되지 않는다. 10년이라는 기간도 중간에 끊임이 없이 계속 돼야 한다. 5년 살고 중간에 2년을 다른 곳에서 거주하다가 나중에 5년을 살았다고 하더라도 공제혜택을 받지 못한다. 직계비속은 2022년 상속법 개정으로 직계비속의 배우자도 포함돼 며느리나 사위도 공제혜택을 받을 수 있다. 만약 자식이 죽고 그 며느리가 시부모를 모시고 사는 경우도 된다. 그리고 피상속인이 이사를 위해 일시적 2주택이 된 상태에서 돌아가시거나, 자녀가 유주택자와 결혼으로 인해 주택을 소유한 경우에도 1세대1주택으로 간주하고 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있다. 부동산에 대한 취득세가 3.14%인데 무주택자가 이렇게 동거주택을 상속받으면 취득세가 0.8%로 낮춰진다.

아파트 가격이 16억원인 경우에는 배우자 공제 5억원, 일괄 공제 5억원, 동거주택상속공제 6억원을 공제받으면 상속세의 과세가액은 0원이 되어 세금이 없게 된다. 동거주택상속공제 혜택으로 인해 1억2000만원을 아끼고, 게다가 취득세도 3744만원이나 절세를 하게 된다.

그러나 부모와 10년 이상 같이 실제적으로 거주하면서 부양을 해야 하는 것이므로 다른 곳으로 가지 못하고 부모와 함께 거주해야 하는 부담이 있다. 국세청의 세무조사도 실제 같이 거주했는지를 면밀히 검사할 수밖에 없다. 이를 수치화해 보건대, 절세금액 1억6000만원의 돈을 아끼면 10년을 기준으로 하여 매년 1600만원을 이득을 보게 된다. 그러면 효도의 가치를 환산하여 보면 매달 133만원 정도 되는 것이므로 그 정도면 노력해 볼 가치는 있다고 할 수 있지 않을까.

△서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △안다상속연구소장 △법무법인 안다 대표