“원가 공개보다 택지 공급가 낮춰라”.. 분양가 인하 전문가 제언

by권소현 기자
2018.11.19 04:15:00

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

[이데일리 권소현 기자] 분양가 낮춰 반값 아파트를 공급하겠다는 분양원가 공개항목 확대의 소기 목적을 달성하려면 원가 공개보다는 토지 공급비용을 낮추는 것이 더 현실적이라는 지적이 나온다. 분양가는 토지비와 건축비, 금융 등 간접비용, 마진 등을 감안해 산정한다. 이 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 땅값이기 때문이다.

한 대형 건설사 관계자는 “지역별, 입지별로 차이가 있지만 서울을 비롯한 수도권에서는 땅값이 절반 이상을 차지한다”며 “분양원가를 공개한다고 분양가격이 과연 떨어질까 의문”이라고 말했다.

국토부가 우선 분양원가 공개 확대 대상으로 삼은 공공택지의 경우 한국토지주택공사(LH)를 비롯해 서울주택도시공사(SH), 경기도시공사 등 공공기관이 해당 지역 땅을 사들여 건물을 지을 수 있도록 토지를 조성하고 건설사에 추첨이나 입찰을 통해 매각한다. 공공택지로 지정하면 LH 등은 토지수용권을 행사해 땅주인으로부터 감정평가액 수준으로 땅을 사들인다. 대략 공시가의 1.3배, 많아야 1.5배 수준이다. 여기에 기존 시설물 등을 철거하고 도로·학교·공원 등을 조성하는데 들어가는 토지조성 원가를 반영한 가격으로 건설사에 매각하는데 이 과정에서 토지 공급 가격이 크게 뛴다는 것이다.



공공택지 내 공동주택용지는 추첨제로 공급되지만 주상복합용지나 도시개발사업으로 진행되는 공동주택용지 등은 경쟁입찰로 진행된다. 따라서 경쟁이 치열해질수록 낙찰가는 올라갈 수밖에 없다. 한 대형 건설사 주택사업 담당자는 “분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 과거에는 30~40% 수준이었다면 최근에는 50~60%까지 높아졌다”며 “특히 수도권 등지에서는 택지로 조성할 땅이 부족하기 때문에 일부 경쟁입찰로 공급하는 택지에 건설사들이 몰리고, 토지 관련 원가 역시 오를 수밖에 없는 구조”라고 말했다.

실제 올해 상반기 LH가 공급한 공공택지 중에서 도시개발로 진행되는 고양시 덕은지구 A4블록은 3363억원에 낙찰돼 공급예정가 2227억원에 비해 51% 비싸게 팔렸다. 덕은지구 A7블록 역시 낙찰가 1503억원으로 예정가보다 50% 이상 높았다.

신태수 지존 대표는 “건설사보다 LH 등 공공기관의 택지 조성 원가를 먼저 세부적으로 공개해야 한다”며 “나아가 LH가 토지 매각 비용을 낮춰주는 것이 분양가를 떨어뜨리는 데 더 실효성이 있을 것”이라고 말했다.