버블세븐 지도 바꾼 강남 집값의 위력…성동·광진구 합류

by권소현 기자
2018.01.26 05:22:00

[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 권소현 기자] 지난해 8·2 부동산 대책 이후 서울·수도권 주택시장이 요동치면서 ‘버블세븐’ 지역이 재편되고 있다. 버블세븐에 속했던 지역 중 일부는 더이상 버블세븐에 끼지 못할 정도로 집값 상승이 미미한 반면 집값 급등으로 서울 강남이 결코 부럽지 않은 곳도 있다. 버블세븐 지역은 2006년 노무현 정부가 부동산 가격에 거품이 끼었다고 지목한 7개 지역으로 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 양천구 목동, 경기도 용인시와 분당·평촌신도시를 일컫는다.

업계에 따르면 서울 강남3구(강남·서초·송파구)는 올 들어 집값 상승세가 가파른 반면 용인시와 평촌신도시는 잠잠하다. 이들 두 지역 대신 서울 성동구와 광진구가 포함된 신(新) 버블세븐이 부상하고 있다. 서울지역 위주로 버블세븐이 재편되는 양상이다.

부동산114 시세 자료를 보면 지난 19일 기준 송파구 아파트 매맷값은 3.3㎡당 평균 3083만원으로, 8·2 대책 발표 직전인 지난해 7월보다 11.2% 올랐다.

강남구 아파트값은 3.3㎡당 4237만원으로 8.4% 상승했다. 양천구 목동(3.3㎡당 2736만원)도 8.2%의 상승률을 보였다. 분당신도시 역시 7.1% 올라 서울시 평균 상승률 5.8%를 크게 웃돌았다. 서초구도 6.2%의 상승률을 나타냈다. 반면 평촌신도시는 5.2% 오르는데 그쳤다. 용인시도 상승률이 0.8%로 미미했다.

강남3구와 목동 아파트값은 이미 과거 버블세븐 시절 기록한 고점을 넘어섰지만 용인시와 평촌신도시는 아직 고점을 찍지 못한 상태다. 용인시 아파트 매매가격은 3.3㎡당 1008만원으로 아직까지 고점 대비 19% 낮은 수준이다. 평촌신도시(3.3㎡당 1448만원)도 고점을 찍으려면 아파트값이 앞으로 8% 더 올라야 한다.

8·2 대책 이후 강남3구에 이어 성동·광진구가 집값 상승 대열에 가세하면서 서울 주요 지역을 중심으로 버블세븐의 새로운 편대가 갖춰지는 모습이다. 성동구와 광진구는 작년 7월과 비교해 3.3㎡당 아파트값이 각각 7.5%, 7.3% 뛰었다. 분당도 7.1% 오르는 등 강세를 보이고 있다.



이처럼 버블세븐 지역이 서울을 중심으로 재편되고 있는 것은 정부의 부동산 규제책이 다주택자로 향하면서 서울 중심에 있는 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰렸기 때문이다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “요즘 주택시장의 테마가 ‘재건축’과 ‘한강 생활권’으로 요약될 정도로 이 요건을 갖추고 있거나 범강남 생활권인 곳만 집값이 오르고 있다”며 “서울 외 수도권의 경우 신도시 건설과 꾸준한 택지 개발로 수요에 비해 공급이 넘치면서 집값이 오르기가 쉽지 않다”고 말했다. 실제로 강남3구와 목동 등 전통적인 부촌은 ‘돈 될 만한 곳’으로 꼽히면서 급등세를 타고 있고, 이같은 집값 상승세는 한강 조망권이 확보된 곳이나 개발 호재가 있는 성동구나 광진구로 확산하는 분위기다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “집값이 워낙 비싸 강남에 진입하기가 어렵다 보니 광진·성동구 쪽으로 발길을 돌리는 수요가 많다”며 “집값이 인근 지역으로의 번지는 일종의 물결효과가 나타난 셈”이라고 말했다. 강남3구 아파트값이 단기 급등하자 차선책으로 한강 생활권에 속한 성동구나 광진구의 옐로칩을 택하면서 이들 지역이 신버블세븐에 새로 편입했다는 설명이다.

반면 용인이나 평촌신도시가 주춤한 이유는 공급 과잉 때문이다. 택지 개발을 통한 입주 물량 증가에 인근 판교·동탄 등 2기 신도시가 건설되면서 수요까지 분산돼 집값이 힘을 받지 못하는 상황이다.

닥터아파트에 따르면 올해 수도권 입주 물량의 76.7%가 경기도에 몰려 있다. 동탄2신도시에서 2만2218가구가 입주한다. 이어 용인(1만5676가구)·김포(1만4789가구)·시흥시(1만1532가구) 순으로 입주 물량이 많다. 특히 용인시의 경우 2010년부터 2016년까지 연평균 입주 물량이 5000가구였지만 올해 세배로 늘어난다. 이에 비해 올해 강동구를 포함한 강남4구의 입주 예정 물량은 6032가구로 전년 대비 16.4% 적다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “신버블세븐 지역은 교통, 학군, 편의시설, 직주근접 등 여러 면에서 훌륭한 거주 여건을 갖추고 있다”며 “살고 싶어 진입하려는 수요는 많은데 공급은 부족한 만큼 이들 지역 집값이 오를 수밖에 없다”고 말했다.