부동산 '불장'에 재건축·재개발 기지개…'알짜' 중심 경쟁입찰 예고

by남궁민관 기자
2024.08.28 05:00:00

[이데일리 남궁민관 기자] 치솟는 공사비에 침체 분위기를 면치 못했던 재건축·재개발 등 정비사업 수주시장이 하반기 기지개를 켤 전망이다. 서울을 비롯한 수도권 내 분양가가 꾸준히 오르고 공사비 역시 현실화 조짐을 보이면서 사업성이 좋은 일부 ‘알짜 사업장’을 중심으로 선별적 경쟁입찰이 예고되면서다.

한남4구역 재개발사업 투시도. (사진=서울시)

27일 업계에 따르면 서울 용산구 한남동 한남4구역 재개발조합은 금명 간 시공사 선정을 위한 입찰공고를 낼 예정인 가운데 현대건설을 비롯해 삼성물산과 포스코이앤씨가 시공권을 따내기 위한 경쟁을 펼칠 전망이다.

경의중앙선 서빙고역과 한남역 사이에 보광동 360번지 일대 한남4구역은 지상 최고 22층, 50개동, 2331세대 규모 대단지 아파트가 들어설 예정이다. 용산 최대 정비사업인 한남뉴타운 4개 구역 가운데 부지면적(16만258㎡)은 가장 작지만 조합원 수가 1160여명으로 일반 분양 비중이 높고 한강 조망이 가능한 세대 수도 많아 사업성이 높다는 평가다.

최근 서울시가 정비구역을 확정 고시한 서초구 잠원동 신반포4차 재건축 사업은 하반기 시공사 선정을 위한 입찰에 DL이앤씨와 삼성물산 간 경쟁 구도가 짜여질 것이란 전망이 나온다.

이에 앞서 지난달 1일부터 다음달 25일까지 시공사를 선정하기 위한 입찰에 돌입한 인근 신반포2차 재건축 사업은 현재 현대건설만이 입찰 참여 의향서를 접수한 상황이나 향후 대우건설의 도전 가능성도 배제할 수 없다. 지상 최고 49층, 15개동, 2057세대 규모로 총 공사비만 1조 2830억원 규모에 이르는 하반기 정비사업 최대어 중 하나로 꼽힌다.



실제로 지난 4월 시공사 선정을 위한 입찰에 돌입했지만 단 1곳의 건설사도 참여하지 않아 유찰을 면치 못했던 강남구 도곡개포한신 재건축 사업 역시 지난달 1일 2차 입찰에서 DL이앤씨와 두산건설 간 경쟁입찰로 분위기 반전을 이룬 사례가 있어서다. 오는 31일 조합원 총회를 통해 시공사 최종 선정이 이뤄질 예정이다.

올해 상반기 입지 좋은 정비사업이어도 아예 경쟁입찰을 배제했던 건설사들이 하반기 사뭇 다른 분위기를 연출하고 있는 셈이다. 최근 수도권 아파트 매매가격 회복세와 무관치 않다는 평가다. 상반기만 해도 치솟은 공사비에 사업성이 크게 떨어졌지만 최근 아파트 매매가격 회복세와 맞물려 분양가 인상 여지가 커지면서 사업성 또한 회복 반전해서다. 실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 6월 서울 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가격은 4190만 4000원으로 집계를 시작한 이후 처음 4000만원대를 돌파했다. 1년 전 평균 분양가(3198만 3000원) 대비 31%(992만원) 오른 수치이기도 하다.

분양가상한제가 적용되는 주요 상급지의 경우에도 현 상황에서 막대한 시세차익이 가능하다고 판단, 조합원들이 상당한 분담금을 감내하고 나선 것도 사업성 회복에 힘을 보탰다. 당장 주요 입지 상당수 재건축 사업장에서 공사비 증액을 합의했다는 소식이 들려오는 가운데 2020년대 초반 500만원 안팎 책정됐던 3.3㎡당 공사비 기준 또한 최근 최고 1000만원 수준을 넘나들고 있다.

A건설사 관계자는 “상반기만 해도 높은 공사비 감내하려 조합에 증액을 요구하거나 분양가를 올리기 쉽지 않았다. 입찰 보증금만 300억~400억원을 부담해야 하니 경쟁입찰에 나설 분위기가 전혀 아니었다”며 “최근 주요 입지 재건축 사업의 경우 분양가를 올려도 완판되고 시세차익을 노린 조합원들의 분담금 감내 결단이 이어지면서 선별적이나마 수주전을 펼칠 만한 환경이 조성됐다”고 설명했다.

여기에 최근 정부가 3년 한시로 정비사업의 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 30%포인트 올려주는 내용 등을 담은 ‘8·8부동산대책’을 발표하면서 향후 2~3년간 일감이 쏟아질 것이란 기대도 있다. B건설사 관계자는 “그간 재건축을 고민했던 수도권 주요 입지 아파트 단지들이 최근 사업성 회복을 주목하고 빠른 사업 전개에 나설 것으로 보인다. 수주전이 가능한 분위기에서 조합원들은 분담금을 조금이나마 줄이면서 인센티브도 얻어갈 수 있기 때문”이라며 “여기에 3년 한시 용정률 완화 등 혜택이 주어지는 정부안까지 나오면서 현재 초읽기 중인 여의도나 목동, 분당 등 역세권 대단지 정비사업에 속도가 붙을 것으로 보인다”고 덧붙였다.