변신하는 '역세권 청년주택'… 분양전환 기간 늘리고 면적 넓힌다
by김기덕 기자
2018.10.25 04:30:00
분양 전환 기간 8년→ 20년 연장 추진
신혼부부 등 위해 59㎡ 면적 확대도
연말 광진구 강변역서 첫 입주자 모집
시 "사업자 인센티브 대폭 늘릴 예정"
[이데일리 김기덕 기자] 주택 공급 확보에 고심 중인 서울시가 역세권 청년주택 사업 확대를 위해 팔을 걷어붙이고 나섰다. 기존 사업 추진 시 논란거리였던 임대 후 8년이라는 분양전환 기간을 20년 이상으로 크게 늘리고, 신혼부부 등을 위해 소형에 국한됐던 주택 평형대를 중형으로 늘리는 방안을 추진한다. 또 공실이 발생한 도심 업무용 빌딩에 대한 리모델링 사업을 통해 청년주택의 공급지를 확대한다는 계획도 세웠다.
다만 고액 임대료 논란이 여전한 데다 주민 반발, 민간사업자의 저조한 참여가 걸림돌로 작용할 수 있어 목표대로 공급이 늘어날 지는 미지수인 상황이다. 전문가들은 민간 사업자들에 대한 인센티브를 대폭 확대하고, 공급지를 다양화할 수 있는 세부 방안을 마련해야 한다고 지적한다.
◇주민 반발·고액 임대료 논란에 착공 지연
서울시는 이르면 오는 12월 광진구 구의동 강변역 일대에 들어서는 역세권 청년주택 84가구(셰어형 세대수 포함)에 대한 입주자 모집 공고를 낼 예정이다. 이를 시작으로 용산구 한강로 2가 삼각지역(1916가구), 서대문구 충정로3가 충청로역(523가구), 마포구 서교동 합정역(1121가구) 일대에서 잇따라 입주자 모집에 나설 계획이다. 역세권 청년주택 입주자 모집 시점은 주택 완공 시점 6개월 전이다.
서울시가 청년 주거 문제를 해결하기 위해 2016년부터 추진한 역세권 청년주택 사업은 그동안 진행 과정이 순탄치 않았다. 도심 내 알짜 입지인 역세권 주변에 임대주택이 들어선다는 소식에 주민들의 반발이 심했기 때문이다. 서울시 임대주택과 관계자는 “올해는 1만5000가구를 공급(사업승인 기준)하기로 했는데 계획대로 진행되지 않아 지금까지 4000여가구를 채우는데 그쳤다”고 말했다.
고액 임대료도 논란거리다. 역세권 청년주택은 전체 물량의 10~25%는 공공임대 물량으로 확보해 기부채납(공공기여) 형태로 공급하지만, 나머지는 민간 임대주택 물량으로 채워진다. 이 때문에 민간 물량 중 일부는 월세가 주변 시세와 비슷한 수준이다. 실제로 지난해 가장 먼저 착공한 용산구 한강로2가 청년주택은 신혼부부를 위한 일부 민간 임대주택(전용 49㎡)의 임대료가 보증금 8500만원에 월 84만원(임대보증금 비율 30% 기준)이다. 마포구 서교동 청년주택(전용 37㎡)도 보증금 9170만원에 월세 85만원으로 인근 비슷한 평형대의 오피스텔과 임대료는 비슷하지만, 보증금은 8~9배나 비싼 편이다.
지난 22일 열린 서울시 국감에서 박원순 서울시장은 “(서울시가) 땅을 직접 사서 짓는 경우라면 임대료를 낮출 수 있는데 민간 자본이 많은 물량을 차지하기 때문에 어쩔 수 없는 부분이 있다”며 “시 예산 등 지원을 늘려서 임대료를 낮추는 방안을 모색하겠다”고 말했다.
◇분양전환 연장·빌딩 공급 등 추진… 사업자 반발 ‘변수’
이달 현재 시에서 추진 중인 역세권 청년주택 대상지는 63곳, 1만5097가구다. 이 중 24곳(1만1821가구)의 사업인가가 완료됐다. 사업인가 절차를 밟고 있는 지역은 16곳(3276가구)이며, 나머지 23곳(7646가구)은 사업지 선정을 마치고 사업인가를 준비 중이다. 이는 당초 올 연말까지 계획했던 물량(2만3000가구)에 비해서는 턱없이 모자라는 수준이다.
지난해에는 민간의 반발이 거셌다면 올 들어서는 민간사업자의 참여가 저조한 것이 공급에 차질을 빚는 원인 중 하나다. 서울시는 현재 ‘민간임대주택에 관한 특별법’으로 정해져 있는 민간임대주택 임대의무기간을 최대 20년 이상으로 연장하는 방안을 국토부와 협의 중이다. 업계는 거세게 반발하고 있다. 역세권사업에 참여했던 한 업체 관계자는 “임대의무기간 연장을 추진하면서 그나마 관심을 보이던 민간사업자가 다 떠나고 있다”며 “땅값이나 건물가치가 계속 오르지만 임대료 상승이 제한적이고 20년 이상 엑시트(투자금 회수)를 막으면 누가 들어오겠냐”고 반문했다.
서울시는 이런 사업자들의 반발을 최소화하기 위한 다양한 인센티브를 마련하는 동시에 수요자들을 위한 물량 확보에 주력하고 있다. 이를 위해 현행 최대 49㎡(전용면적 기준)인 공급 평형대를 59㎡·84㎡ 등으로 늘리고, 도심 업무용 빌딩 리모델링을 통해 청년주택을 넣는 방안을 고려 중이다. 현재 서울 250여개 지하철역 인근으로 한정된 청년주택 개발 부지를 전체 1~9호선 역사인 284개로 확대하는 방안도 검토하고 있다. 서울시 관계자는 “당장은 공급 물량 확보 차원에서 소형 평형대로 짓고 있지만, 물량을 어느 정도 확보하면 1인 청년 가구가 결혼한 이후 가족 단위로 살수 있는 중형 규모의 임대주택을 제공할 것”이라며 “도심지 종로나 명동, 신촌 일대 공실이 많은 빌딩에 청년주택 입주자를 받는 것도 고려 중”이라고 말했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “역세권 청년주택이 공급 효과를 내기 위해서는 사업자들에게 장기로 저리 대출을 해주거나 시에서 사업비 보조를 대폭 확대하는 등 특단의 대책을 마련해야 한다”고 말했다.