“곧 개발될 땅, 마지막 세일”… 서울로 옮겨붙는 기획부동산

by김기덕 기자
2019.04.18 04:30:00

[이데일리 김기덕 기자] 서울 성북구에 거주하는 김모씨는 최근 투자할만한 부동산을 찾던 중 한 블로그에서 개발 호재가 몰린 도봉구 도봉동 일대 땅을 저렴하게 판다는 내용을 접했다. 김씨가 전화로 자세히 묻자 부동산 개발업체 소속이라는 한 직원이 직접 찾아왔다. GTX 창동역과 창동역세권 개발지 인근 땅으로 서울에서 이만큼 저렴한 가격에 투자할 기회가 없다는 게 직원의 설명이었다. 솔깃해진 김씨는 물건이 거의 동나 마감이 임박했다는 얘기에 덜컥 계약부터 했다. 하지만 두 달여가 지나 인근 공인중개업소에 물어보니 해당 지역은 논밭으로 이뤄진 그린벨트(개발제한구역)로 개발과는 전혀 무관하다는 얘기를 들었다.

서울에서도 기획부동산으로 의심되는 사례가 나오고 있다. 그동안 그린벨트 해제, 택지 및 교통망 개발 호재 등을 미끼로 수도권 외곽인 경기도 인근에서 활개를 치던 기획부동산 업체의 부동산 사기 행위가 서서히 서울로 옮겨붙는 모습이다. 강화된 주택시장 규제로 땅 투자에 관심을 갖는 투자자들이 많아지자 이를 노린 일부 업체가 ‘묻지마식 다단계 토지 판촉 행위’를 일삼고 있어 투자자들의 주의가 요구되고 있다.

기획부동산으로 거래가 이뤄진 것으로 추정되는 서울 도봉구 도봉동 일대 현장 전경.(사진=김용운 기자)

◇지분 등기권자 수백여명 몰린 도봉구

이데일리가 토지건물 정보플랫폼 밸류맵에 의뢰한 결과 지난해 12월부터 올 3월까지 4개월간 서울에서 기획부동산으로 추정되는 토지 거래는 177건으로 집계됐다. 이는 같은 기간 토지 실거래 신고건수(1556건)의 11.4%에 해당하는 규모다.

기획부동산은 다수 업체가 특정 지역의 토지를 대량 매입해 해당 필지를 시세나 매수 가격 이상으로 여러 명에게 쪼개 되파는 것을 말한다. 주로 ‘00에셋플러스’, ‘00옥션’, ‘00경매’ 등을 회사 이름으로 쓰면서 부동산 개발 및 공급업자로 위장, 사업자 등록을 낸다. 이후 ‘그린벨트 해제’, ‘역세권 개발 및 광역교통망 개통 수혜지’ 등 각종 개발 호재를 내세워 ‘소액을 투자해도 크게 수익을 낼 수 있다’며 투자자를 유혹한다.

밸류맵은 △특정 업체 동일 필지 매달 거래 △규격화된 일정 토지 지분 거래 △동일 가격(3.3㎡) 지분 판매 등을 조건값으로 설정, 기획부동산의 매매패턴을 분석했다. 이 결과 서울 도봉구 도봉동 일대 한 지역(면적 약 56만㎡)에서만 수백 건의 지분 거래가 이뤄진 것으로 나타났다. 이 일대 △△번지, ○번지에서는 지난해부터 다수의 지분 거래가 이뤄져 이달 11일 현재 등기부상 지분권자가 각각 787명, 72명에 달한다. 이 곳은 현재 개발 제한구역으로 묶여 있다. △△번지는 3.3㎡당 땅 매입가가 3만1000원인데 현재 12만9000원에 판매 중이다. ○번지는 경매로 낙찰받은 금액(1만9000원)의 4배가 넘는 6만9000원에 토지 판촉 행위를 하고 있다. 등기부상 3.3㎡당 거래가격은 동일하고, 판매 필지 규모는 다소 차이가 있지만 165㎡(50평), 330㎡(100평), 660㎡(200평) 등 일정 단위로 쪼개 판 것으로 확인됐다.



토지 전문가로 본인을 소개한 자들이 광역급행철도(GTX) 개발과 도봉역 및 창동 역세권 개발, 물건지 인근 낙후지역 재개발(서울 관문도시 조성사업) 등을 내세워 해당 물건을 광고하고 있다. 도봉동에서 15년째 공인중개사를 운영하고 있는 한 대표는 “해당 물건지는 도봉역은 가까운 편이긴 하지만 개발이 예정된 창동역과는 차로도 이동하기 가깝지 않은 곳이다. 사람도 거의 살지 않고 대부분 임야로 이뤄져 거의 시골에 가깝다”며 “개발될 여력도 없고, 주변 개발에도 전혀 영향을 받지 않는 곳”이라고 말했다.

[이데일리 김다은 기자]

◇작년 이후 8곳 기획부동산 추정… “공유자 많으면 의심해야”

전국에서는 GTX, 남북경협 등 개발 호재가 많은 경기도 지역에서 기획부동산 추정 거래건수가 가장 많았다. 실제 경기도 토지 거래량(43,764건) 대비 16.9%로 전국 평균 대비 3배 가량 높았다.

개발할 땅이 상대적으로 부족하고 땅값이 비싸 매매거래는 많지 않았지만 서울도 꾸준히 기획부동산의 표적이었다. 지난해 이후로 서울 지역에서 기획부동산으로 추정되는 사례는 △은평구 구산동(지분권자 168명) △노원구 하계동(지분권자 50명) △금천구 시흥동(지분권자 49명) △구로구 궁동(지분권자 156명) △종로구 평창동(지분권자 177명) △광진구 중곡동(구역별 총 지분권자 296명) 등이다. 이들 지역은 경매 및 공매 낙찰을 받거나 업체 간 지분거래 이후에 투자자들을 대량 모집하는 방식을 취했다.

업계 한 관계자는 “기획부동산서 단기 계약직 알바를 대량으로 채용해 투자자들을 직접 찾아 계약서를 받으면서 계약 전에는 구체적이 지번을 주지 않는 경우가 많다”며 “매매거래 후 시세가 올랐다고 해도 정작 사려는 사람이 없는데다 공유물을 처분하거나 변경하려고 해도 보유자 전원의 동의를 받아야 해서 있으나마나한 땅이 되는 경우가 많다”고 말했다.

이창동 밸류맵 책임연구원은 “도로나 대지 1종 주거지역을 제외하고 기획부동산을 추산한 보수적인 데이터이기 때문에 실제 부동산 사기는 훨씬 더 많을 것”이라며 “토지 매매가격이 일정 폭 이상 뛰거나 공유인 수가 많으면 먼저 의심할 필요가 있다”고 조언했다.