규제 피했지만 공급폭탄···오피스텔 '갭투자' 주의보

by정병묵 기자
2018.10.04 04:11:00

[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 정병묵 기자] 정부의 ‘9·13 부동산 대책’ 발표 이후 과열된 주택시장이 소강 상태에 접어든 가운데 수요자들의 관심이 오피스텔로 쏠리고 있다. 부동산 대책이 아파트 등 주택 쪽으로 집중되면서 이른바 ‘풍선효과’가 나타나고 있는 것이다. 이에 따라 매매가격과 전세가격 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’ 열기가 아파트에서 오피스텔 쪽으로 옮겨 붙을 조짐도 보인다.

업계에 따르면 9·13 대책 이후 서울·수도권 지역 오피스텔 시장에 투자 수요가 빠르게 몰려들고 있다. 서울 강남구 역삼동 A공인 관계자는 “정부의 9·13 대책 발표 후 오피스텔 매수 관련 문의가 하루 10여건씩 들어오고 있다”며 “매물이 많지 않아 실제 거래로 이어지는 경우는 많지 않지만 투자자들의 관심은 높은 편”이라고 말했다. 송파구 잠실동 B공인 관계자도 “아파트값이 워낙 뛰다 보니 역세권의 ‘똘똘한’ 오피스텔이라도 사겠다는 문의가 부쩍 많아졌다”고 전했다.

업무시설이지만 주거시설로도 활용할 수 있는 오피스텔은 부동산 규제가 아파트로 집중될 수록 대체 투자 상품으로 각광받아 왔다. 실제로 지난해 8·2 대책 발표 전과 후를 보면 오피스텔 거래량 차이가 현저하다. 국토교통부에 따르면 지난해 8·2 대책 이후부터 그해 12월까지 5개월 간 전국 오피스텔의 월 평균 거래건수는 1만6847건이었다. 대책 발표 전인 그해 1~7월의 월 평균 거래건수(1만3352건)보다 3400여건 이상 증가한 것이다.

특히 오피스텔은 종부세 강화를 골자로 한 9·13 대책에서도 별다른 규제 대상에 포함되지 않으면서 상대적으로 아파트 투자의 대체 상품으로 떠오르고 있다. 강남구 도곡동 ‘타워팰리스’ 등 주거를 주목적으로 한 대형 오피스텔의 경우 매매 시세가 워낙 높아 종합부동산세 납부 대상이지만, 일반적으로 시장에서 거래되는 중소형 오피스텔은 사실상 종부세 강화 규제 영향을 거의 받지 않기 때문이다. 서울 기준 오피스텔 임대수익률이 4%대 중반으로 점점 떨어지고 있지만 2%대인 시중 예금금리보다는 높다는 점도 여전히 투자 매력으로 꼽힌다.

권일 부동산인포 팀장은 “강도 높은 규제로 아파트 투자에 대한 매력이 줄면서 오피스텔 쪽으로 눈길을 돌리는 수요가 늘고 있다”며 “이번 규제가 8·2 대책보다 더욱 더 강력한 규제 내용을 담고 있는 만큼 오피스텔 시장에서도 똘똘한 한 채를 확보하려는 움직임이 활발하게 나타날 것”이라고 말했다.



특히 아파트를 중심으로 불었던 ‘갭투자’ 열기가 시들해지면서 오피스텔 갭투자에 관심이 쏠리고 있다. 갭투자 수요 여부를 판단하는 주요 지표인 ‘전세가율’(매매가격 대비 전세가격 비율)이 아파트는 계속 하락 중인 반면 오피스텔은 상승하고 있기 때문이다. 전세가율이 높을수록 시세 차익을 노리고 매매가와 전셋값 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 횡행한다.

KB부동산에 따르면 지난 9월 서울 오피스텔 전세가율은 78.2%를 기록했다. 전달보다 0.2%포인트 소폭 하락하기는 했으나, 서울 오피스텔 전세가율은 지난해 77%대에서 올해 78%대로 올라선 이후 계속 78%대를 유지하고 있다. 오피스텔 매매값 역시 오르고 있지만 아파트처럼 상승폭이 크지 않고, 전셋값도 그에 비례해 오르고 있기 때문이다. 반면 서울 아파트 전세가율은 올해 초 70%대가 붕괴된 이후 계속 하락, 9월에는 61.7%를 나타내며 60%대 붕괴를 눈앞에 두고 있다. 전셋값이 높다 보니 전세를 끼고 2억∼3억원만 있으면 중소형 아파트 한 채를 구입할 수 있어 지난 3년여간 갭투자가 기승을 부렸다. 그러나 서울 아파트의 경우 전셋값도 올랐지만 매매값이 지나치게 뛰면서 갭투자 열기가 한풀 꺾인 상태다.

그러나 묻지마식 오피스텔 투자는 삼가야 한다는 분석도 있다. 올해 수도권 오피스텔 입주 물량이 상당한데다 내년에는 더 많은 입주가 예정돼 있기 때문이다. 부동산114에 따르면 올해 하반기 입주하는 오피스텔은 서울 6565실, 경기 2만1588실, 인천 3058실 등 총 3만1211실에 달한다. 이는 올해 상반기 입주 물량(2만3510실)보다 32% 증가한 것이다. 내년에는 올해보다 약 2300여실 늘어난 5만7021실이 입주 예정이다. 말 그대로 ‘입주 폭탄’이 기다리고 있는 셈이다.

윤지해 부동산114 책임연구원은 “공급 과잉이 올 하반기와 내년까지 이어질 가능성이 큰데다 초역세권과 시내 중심가 등을 제외하고는 수익성을 담보하기 어려운 만큼 오피스텔 투자에 앞서 입지 와 임차 수요 등을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다”고 말했다.