"서울 집값 조정 거쳐도 결국 오른다"…사야하는 곳은 어디?

by권소현 기자
2018.10.01 04:00:00

박병찬 리얼피에셋 대표가 지난 28일 오후 서울 영등포구 여의도 화재보험협회에서 열린 ‘이데일리 2018 부동산투자포럼’에서 ‘서울 주택시장의 미래와 투자전략’란 주제로 강연을 하고 있다. 사진=방인권 기자

[이데일리 권소현 기자] “집값 상승세가 비규제지역인 수도권 외곽으로 확산할 수 있습니다. 그동안 오르지 않은 지역의 기존 주택을 공략하는 것도 좋은 투자방법입니다”(곽창석 도시와공간 대표)

“평 단가 기준으로 서울 상위 10개구, 경기도 상위 11개 지역의 준공 10년 미만 새 아파트는 미래가치가 인정된 만큼 지금이라도 투자할 만합니다”(김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장)

“용인, 청라, 송도 등의 중대형아파트는 가격 흐름을 보면서 매수해도 될 시기입니다”(박병찬 리얼피에셋 대표)

“상가 경매에 나설 땐 1층 상가를 우선 순위에 두고 2층 이상 상가를 공략할 때에는 업종을 보고 투자해야 합니다. 요새 실버세대, 반려동물, 무인점포 등이 유망하죠”(배용환 부동산클라우드 대표)

지난달 28일 서울 여의도 한국화재보험협회 대강당에서 열린 ‘2018 이데일리 부동산 투자포럼’에서 부동산 전문가들은 서울과 수도권 집값이 조정을 거치더라도 결국 오를 것이라고 입을 모았다. 최근 한 달 새 세 번의 부동산 대책이 쏟아지면서 부동산 시장 전망도 불투명한 상황이지만 오를 곳은 오른다며 투자원칙뿐 아니라 구체적으로 어디에 어떤 물건에 투자해야 할 지까지 공개했다.

포럼 첫 강연자로 나선 곽창석 도시와공간 대표는 현재 서울 등 수도권 주택시장이 아직 상승장의 중간 정도에 와 있다고 진단했다. 지역별로 고가주택이 몰려 있는 강남권에서는 당장 세 부담이 커진 은퇴자나 소득이 없는 1주택자의 급매물이 나올 수 있겠지만 비규제지역인 수도권 외곽으로 집값 상승세가 번지는 풍선효과가 나타날 것으로 내다봤다.

곽 대표는 “9.13대책에서 나온 종부세 강화에 따라 마냥 오를 것만 같았던 강남권 집값 상승세에 제동이 걸릴 수밖에 없다”며 “정부가 추가로 부동산 대책을 내놓을 가능성이 높아 규제가 예상되는 재건축 예정 아파트나 상승장에서 소외될 가능성이 높은 10평형대 소형 아파트를 처분하는 것이 유리하다”고 말했다.

반면 중대형 아파트에 주목할 것을 권했다. 최근 10여 년간 중대형 아파트 공급이 부족했던 데다 중대형의 주 수요층인 40~50대 인구가 늘고 있기 때문이라는 것이다.

세 번째 세션 강사로 나선 박병찬 리얼피에셋 대표 역시 중대형 아파트를 눈여겨보라고 조언했다. 박 대표는 주택시장에서 선두 그룹이 오르면 중간, 후미그룹이 일정 시차를 두고 따라 오르는 갭메우기가 진행되는 만큼 이제 중대형이 오를 차례라고 분석했다.

박 대표는 “과거에는 대형 아파트가 비정상적으로 비쌌고 소형은 쌌는데 지금은 반대”라며 “용인, 청라, 송도 등의 대형아파트는 가격 흐름을 보면서 매수해도 될 시기”라고 설명했다. 이 중에서도 특히 송도를 주목했다. 박 대표는 “송도는 현재 공급이 많아서 많은 호재가 가려져 있다”며 “삼성그룹이 송도에 바이오 투자를 확정했기 때문에 빠르면 3년 내에 공급물량이 소화될 텐데 입주물량 안개가 걷히면 호재가 드러날 것”으로 내다봤다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 주택의 미래가치는 입지에서 판가름난다고 강조했다. 그는 “입지 프리미엄은 해당 지역에서만 누릴 수 있는 사회, 경제, 문화적 혜택으로 일종의 특권으로 볼 수 있다”며 “지금 당장 가격이 안 오른다고 해서 입지 가치가 떨어지는 게 아니다”고 말했다.

김 소장은 서울 내 입지가 좋은 곳 중 영등포구 여의도와 강남구 압구정동을 대표적인 지역으로 꼽았다. 김 소장은 “현재 여의도를 지나는 지하철 9호선이 올 연말 3단계 연장구간까지 개통되면 여의도 생활권은 종전 종합운동장역에서 강동구 보훈병원역까지 확장된다”며 “여의도는 가만히 있는데도 입지가 더 좋아지며 가치가 올라가는 구조”라고 분석했다.

그는 또 “서초구 반포동 일대 아파트가 강남구 압구정동보다 높은 시세를 형성하고 있는데 이는 새 아파트가 들어서며 발생한 상품 프리미엄에 따른 것”이라며 “상품 프리미엄은 언젠가 감가상각이 이뤄지는 만큼 향후 압구정동 일대 재건축 단지가 새 아파트 되면 반포동을 추월하게 될 것”으로 전망했다.

김 소장은 어디에 투자해야 할지 판단이 잘 안 선다면 평단가 기준 서울 상위 10개구, 경기도 상위 11개 지역의 준공 10년 미만 새 아파트에 투자하라고 조언했다. 이런 곳은 미래가치를 인정받은 곳인 만큼 지금이라도 투자할만하다는 분석이다.

마지막 세션을 맡은 배용환 부동산클라우드 대표는 대표적인 수익형 부동산인 상가투자에 대한 팁을 전수했다. 실제 경매로 통해 26차례 상가를 낙찰 받고 20번 이상 매매를 해본 경험을 바탕으로 1층 상가에 우선순위를 두고 투자하되 공실 리스크가 낮은 물건, 매각이 쉬운 물건, 권리금이 있는 1등 건물 1등 점포에 투자하라고 권했다.

아파트 단지내 상가는 피하라고 조언했다. 그는 “배달 서비스 발달 등 달라진 주거 환경으로 단지 내 상가는 투자 매력이 높지 않다”며 “상가 주변 아파트 단지가 2000가구가 넘는 대단지가 아닌 이상 투자는 신중할 필요가 있다”고 말했다. 이어 “앞으로 수익형부동산 투자는 양극화가 아닌 다극화될 가능성이 높다”며 “임대인의 영역을 확장할 수 있거나 실버세대, 반려동물 등과 관련한 업종을 들일 수 있는 점포를 염두에 둬야 한다”고 설명했다.

최근 주택시장의 뜨거운 투자열기를 반영하듯 이날 포럼에는 400여명이 몰려 강연장을 꽉 채웠다. 포럼 시작 전에 이미 대강당 250석에 빈 자리를 찾기 어려웠고 포럼 시작 즈음에 도착한 참석자들은 복도나 강연장 앞쪽에 자리를 깔고 앉거나 서서 들어야 했다. 연사들이 준비한 프리젠테이션 페이지가 넘어갈 때마다 연신 휴대폰으로 촬영하고 수첩에 일일이 적기도 하는 등 열공 모드였다.

특히 이날 포럼에는 최근 부동산 시장의 새로운 수요층으로 떠오른 30~40대 참석자들이 눈에 띄게 많았다. 휴가를 내고 아내와 함께 포럼을 찾은 30대 남성은 “정부의 부동산 대책이 이어지고 있어 앞으로 또 추가 대책이 나와도 집값에 영향이 없을지가 궁금했는데 어느 정도 해소할 수 있는 시간이었다”고 말했다. 40대 서 모씨는 “현재 집을 팔고 전셋집에 살면서 보유한 분양권을 주택임대사업자로 등록했다”며 “향후 투자 방향을 잡는 데 유익했다”고 말했다.