[주간건설이슈]시세보다 턱없이 낮은 주택 공시가격

by박민 기자
2018.05.05 07:00:00

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

[이데일리 박민 기자] 이번 주에는 집을 소유하고 있는 사람이라면 누구나 관심을 가질 ‘2018년도 주택 공시가격’ 발표가 있었습니다. 공시가격은 보유세의 산출 기준이 되면서 과세와 복지 등 무려 59개 분야에서 활용되는 부동산 지표입니다. 주택의 적정가격을 공시함으로써 과표를 현실화하고 공평과세를 실현하기 위해 도입한 제도이죠. 매년 1월 1일(공시기준일)을 기준으로 해 전년도 주택의 적정가격을 조사·산정해 4월 30일 공시하고 있습니다.

이 공시가격을 조사하기 위해 정부는 매년 1000억원의 예산을 투입하고 있지만, 실거래가에 한참 못 미친 시세 반영률은 해마다 지적받는 부분입니다.

일단 올해 공시가격을 살펴볼까요. 이번 발표에서 공동주택의 경우 서울 마포구 아현동 ‘마포 래미안 푸르지오’ 아파트 전용면적 84.59㎡ 공시가격은 6억 8800만원입니다. 반면 KB국민은행 부동산시세에 따르면 이 단지의 지난 1월 평균 매매값은 10억 8000만원입니다. 공시가격이 시세의 63.7%에 불과합니다.

공시가격의 시세 반영률이 현저히 낮아 조세 형평성에 어긋난다는 지적이 나올 수 밖에 없는 구조입니다. 서두에서 말한 대로 공시가격은 재산세, 취득세 등 지방세와 종합부동산세, 양도세, 상속세, 증여세 등 국세 부과 시 과세표준으로 쓰이고 있기 때문이죠. 한편으론 건강보험료 산정이나 기초 연금 대상자 및 기초생활보장 등 수급권자를 정하는데도 활용되고 있습니다.

특히 공시가격과 시세와의 괴리감은 아파트보다 단독주택에서 더 심합니다. 공시가격 시세반영률이 아파트는 60∼70% 수준인데 반해 단독주택은 이보다 더 낮은 50% 수준입니다. 올해 서울에서 단독주택 최고가격을 기록한 용산구 한남동 이건희 삼성 회장 자택은 공시가격이 261억원이지만, 경제정의실천시민연합에서 조사한 시세로는 498억원으로 집계됐습니다. 공시가격의 시세 반영률이 52%에 불과하죠.



고가 단독주택일수록 터무니없이 낮은 시세반영률로 오히려 재벌 등 부동산 부자들이 서민이나 중산층보다 세금특혜를 받는다는 지적이 나오고 있습니다. 앞서 말한 대로 아파트는 시세의 60~70%를 기준으로 해 세금을 내지만, 초고가 단독주택은 이보다 더 낮은 50%를 기준으로 세금을 내기 때문에 한편으론 특혜라면 특혜인 셈이죠.

이에 공시가격에 현 시세를 최대한 반영해야 한다는 이른바 ‘현실화’의 필요성이 늘 제기되고 있습니다만 생각처럼 공시가격 현실화율이 쉽지만은 않다는 게 정부측 주장입니다. 아파트만 놓고 보면 같은 단지 안에서도 층, 향, 동에 따라 가구별로 가격이 다른데다 시장 분위기에 따라 매매가격도 들쭉날쭉할 가능성도 있다는 점에서입니다. 시세에 딱 맞춘 공시가격이 역으로 조세 형평성을 훼손할 수도 있다는 우려입니다.

이에 전문가들은 1차적으로 최소한 시세의 80%에 근접하도록 공시가격을 끌어올려야 한다고 조언하고 있습니다. 다만 이를 일시에 올릴 경우 조세 저항이 클 수 있어 사회적 합의 등을 위한 정부 노력이 선행돼야 할 부분이고요.

또 한가지 논란의 소지 없이 당장 개선할 부분도 있습니다. 공시가격 현실화율이 낮은 단독주택 등 고가 부동산일수록 세제 감면 효과가 크다는 점입니다. 고가 단독주택은 거래 사례가 많지 않아 시세 파악이 어렵다는 이유에서 턱없이 낮게 공시되고 있는데, 조사 검증 체계를 개선해서라도 시급하게 현실화를 해야 한다는 주장은 반론의 여지가 없어 보입니다.