by김정현 기자
2022.03.29 07:00:00
은행권 "전세대출→주담대→신용대출 순이 유리"
전세대출 조건 완화 이어 신용대출 한도 속속 확대
주택마련 준비하려면 전세대출부터 알아봐야
DSR 고려시 주담대→신용대출이 유리
LTV 완화에도 문제는 DSR, 미리 전략짜야
[이데일리 김정현 노희준 기자] 오는 6월말 전세 만기를 앞둔 30대 직장인 A씨는 전세계약을 갱신하면서 최대한 보증금 대출을 받아둘 생각이다. 2년 전 전세계약 당시 A씨는 1억원의 여유자금이 있어 오피스텔 전세보증금 2억원 중 1억원만 은행에서 빌렸다. 전세 재계약 시기가 다가오면서 그는 수중에 자금을 최대한 모아두려는 계획을 세웠다. 주택가격이 다시 꿈틀거린다는 이야기에 이번에는 주택매수 기회를 잡고 싶어서다.
28일 은행권에 따르면 최근 시중은행들이 전세대출 조건을 완화하고 신용대출 한도를 늘리고 있다. 금융당국도 은행권의 가계대출 자율관리를 유도한다는 계획이다. 이에 따라 돈을 빌리고 싶어도 각종 조건 때문에 돈을 빌리지 못했던 사람들은 반색하는 분위기다.
금융전문가들은 “여러 가지 대출상품에 대한 규제가 동시에 완화되는 모양새”라며 “대출 프로그램을 이용할 때에도 순서를 잘 따져야 이자 부담을 줄이고 대출규제에서 비교적 자유로울 수 있다”고 조언했다.
전문가들은 현재 상황에서는 전세대출→주택담보대출→신용대출 등의 순서로 대출을 받는 게 유리하다고 조언했다. 이는 총부채원리금상환비율(DSR) 때문이다.
전세대출자금은 실수요로 분류해 DSR 산정에서 제외한다. 이 때문에 자금의 여유가 있더라도 전세자금을 최대한 받으려는 움직임이 나타나고 있다.
실제 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 전세대출 잔액(3월 25일 기준)은 131조1951억원으로 집계됐다. 2월말(130조9411억원)보다 2540억원(0.19%) 증가한 금액이다. 같은 기간 신용대출은 135조8575억원에서 133조8808억원으로 1조9000억원 넘게 급감한 반면 전세대출은 오히려 증가했다.
은행권 관계자는 “올해부터 차주별 DSR을 적용해 대출자금이 2억원을 넘으면 DSR 40%를 적용받는다”며 “웬만한 주택이라도 구입 하려는 차주는 대부분 DSR을 피하기 어렵게 됐다”고 설명했다.
특히 전세대출은 전세계약 신규체결이나 갱신시점에 맞춰 일정 기간동안 에만 받을 수 있다. 이에 따라 전세계약기간 동안 주택매수 기회를 잡을 가능성이 있는 차주들은 최대한도로 전세대출을 실행하려는 움직임도 있다. 은행권 관계자는 “전세대출은 빌릴 수 있는 시기가 특정돼서 곧바로 대출잔액 증가로 이어지지 않을 수 있다”면서도 “계약일이 도래했을 때 최대한 대출을 받아놓는 것이 자금융통에는 유리할 수 있다”고 말했다.
후순위로 고려할 상품은 주택담보대출이다.
DSR을 차지하는 비중이 신용대출보다 월등히 많아서다. 주택담보대출은 원리금을 실제 갚아나갈 경우 원금을 최장 30년으로 나눈 수치가 DSR로 계산된다. 예를 들어 주담대로 6억원을 빌린다면 DSR은 원금 6억원의 30분의 1(2000만원)과 연간 이자의 합으로 계산된다. 일괄적으로 5년 균등상환을 전제하는 신용대출보다 자금 확보 면에서 유리하다.
금융권 관계자는 “주택가격이 바닥을 친 것 아니냐는 인식이 일부 퍼지면서, 향후 대출을 대거 일으켜야 하는 차주는 전세자금을 한도까지 대출하는 것이 유리해보인다”고 말했다.
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