서울 ‘그린벨트’ 어디 풀릴까…눈치게임 속 거래 들썩이는 ‘이곳’

by박지애 기자
2024.10.08 05:00:00

[이데일리 박지애 기자] 정부의 주택공급 확대 정책 일환으로 오는 11월 서울시가 ‘개발제한구역(그린벨트) 해제지역’을 발표하기로 예고한 가운데, ‘토지거래허가제(토허제)’로 묶이기 직전 유력 후보지 중 한 곳인 ‘강동구 둔촌동’ 거래가 급증해 눈길을 끌고 있다.

서울 서초구 내곡동 개발제한구역 일대. (사진=연합뉴스)

앞서 국토교통부는 지난 8월 8일 ‘주택공급 확대 정책’에서 오는 11월 서울과 수도권 일대 그린벨트를 해제하고 그 부지에 총 8만 가구의 신규 주택을 공급하겠다고 예고한 바 있다. 투기 수요를 막기 위해 다음 날인 8월 9일 서울시 내 그린벨트를 토허제로 지정해 관리하고 있지만 이미 올해 상반기부터 주택 공급 부족으로 그린벨트 해제 기대감이 일었던 만큼 선제적으로 토허제로 묶어 투기수요를 막았어야 한단 지적도 나오고 있다.

7일 윤종군 더불어민주당 의원실이 국토교통부에서 받은 자료를 분석한 결과 지난 8월 서울시 내 그린벨트 전 지역이 토허제로 묶이기 직전 달인 지난 7월 서울 내 그린벨트 거래는 총 67건으로 월별 기준 올해 들어 최고치를 기록했다. 특히 이 기간 전체 거래 중 약 60%인 39건이 강동구 둔촌동에 쏠렸다.

이 밖에도 지난 7월 서울시 내 그린벨트 지역 중 강남 일대인 내곡동, 자곡동, 우면동, 율현동 등에서 총 거래가 7건 이뤄졌다. 같은 기간 노·도·강 일대 그린벨트 지역 거래도 총 9건 이뤄졌다. 지난 7월 노원구 중계동 일대 그린벨트 거래가 5건을 기록했으며 강북구 우이동과 미아동, 도봉구 도봉동 등도 각 1건씩 거래가 이뤄졌다.

(그래프=김일환 기자)

강동구 둔촌동 일대 한 공인중개사는 “그린벨트는 ‘300평당’이 아닌 ‘300평 이상’에 대해 수용이 되면 보상금이나 입주권(아파트나 상가)이 나오기 때문에 지분이 어떻게 나눠졌나도 중요한 부분”이라며 “즉 1명이 1000평을 가지고 있다면 1개의 입주권이 나오지만, 1000평을 3명이 쪼개 가졌을 경우 3개의 입주권이 나오는 셈이다. 그래서 이를 아는 사람들이 후보지역들의 지분을 쪼개 매입하는 움직임이 토허제로 묶이기 직전에 좀 많았다”고 분위기를 전했다.



실제 토허제로 묶이기 직전 급등한 그린벨트 거래 대부분은 ‘지분 쪼개기’ 방식으로 이뤄졌다.

거래가 본격적으로 늘기 시작한 지난 5~7월 서울 전체 그린벨트 거래 건수(149건) 중 지분 쪼개기 거래 방식은 총 120건으로 전체 거래 방식의 80% 이상을 차지했다.

지분 쪼개기 방식은 기획부동산 업체들이 주로 사용하는 수법으로, 업체가 매입한 토지를 쪼개 수십에서 수백 명에게 웃돈을 얹어 되파는 방식이다. 투자 가치가 없는 지역이거나 이미 가치가 선 반영된 곳의 지분을 쪼개 다단계방식으로 불특정 다수에게 매입하도록 해 이익을 취하는 방식이다.

강동구 둔촌동 일대 그린벨트 거래가 급증하면서 지난달 강동구청은 “기획부동산이 강동구 일대에서 활동하고 있어 주민들의 각별한 주의가 필요하다”고 당부하기도 했다.

윤 의원은 “그린벨트 지분 판매는 과도한 수익을 보장하는 등 허위·과장 광고하는 기획부동산 통해 거래가 이뤄지는 사례가 많다”며 “특히 내달 그린벨트 임야의 경우 주택과 달리 투자 위험이 클 뿐 더러 적정 가치 분석이 힘든 만큼 투자에 앞서 각별한 주의가 필요하다” 당부했다.