규제 강화에 오피스텔로 눈길 돌리는 투자자
by김기덕 기자
2019.08.07 04:00:00
금리 인하에 수익형부동산인기
브라이튼 여의도 등 투자자 몰려
청약가점 낮은 실수요자들도 눈길
오피스텔 관련 규제 유의해야
[이데일리 김기덕 기자] 올해 하반기 첫 오피스텔 분양 단지로 주목받은 ‘브라이튼 여의도’. 주변 아파트 시세를 훌쩍 뛰어넘는 고분양가, 규제에 따른 아파트 동시 분양 연기 등의 여파로 청약 성적을 반신반의하는 시각이 적지 않았다. 하지만 결과는 반대였다. 849실 모집에 무려 2만2400여명이 몰리며 부동산에 대한 수요가 견고함을 확인시켰다.
갈수록 강도가 세지고 있는 아파트시장 규제 반사 효과로 최근 오피스텔로 눈길을 돌리는 수요자들이 늘고 있다. 청약·대출, 전매 등의 규제가 아파트에 비해 상대적으로 적은데다 시중 금리보다 3배 이상 높은 임대수익률에 청약 가점이 낮은 실수요자는 물론 유주택자들이 몰리는 양상이다. 다만 주거용 오피스텔은 주택으로 간주돼 양도소득세나 보유세 등은 아파트와 같은 기준으로 세금을 부과한다. 특히 취득세는 아파트보다 더 높게 요율이 정해지는 등 세부담이 크므로 투자시 주의가 필요하다고 전문가들은 조언한다.
오피스텔시장에 대한 투자들의 관심이 여전함을 재확인시킨 것은 브라이튼 여의도의 청약 결과다. 지난 7월 31일부터 8월 1일까지 이틀간 청약을 받은 브라이튼 여의도에는 2만 명이 넘는 수요자들이 몰렸다. 서울시민만 신청이 가능한 ‘거주자 우선 모집’에서는 △전용 29㎡ 75.92대 1 △전용 44㎡ 111.78대 1 △전용 59㎡ 151.88대 1을 각각 기록했다. 이 오피스텔 평균 분양가는 3.3㎡당 4305만원으로 주변 재건축 아파트 시세(3.3㎡당 3400만~3500만원)에 비해 훨씬 비싼 편이다. 분양업계 관계자는 “이 오피스텔은 서울 중심 업무지구에 속해있고, 주변에 69층 복합문화시설 파크원 개장, 10년 넘게 주택공급이 없었다는 점 등으로 인해 시세차익을 노린 유주택자들이 대거 몰렸다”고 분석했다.
오피스텔은 주택법을 적용받는 아파트와 달리 건축법을 적용받아 부동산 규제로부터 자유롭다는 것도 수요가 몰린 이유다. 가장 매력적인 부분은 청약 통장이 필요 없어 만 19세 이상이면 누구나 지역에 상관없이 청약이 가능하다는 점이다. 투기과열지구나 조정대상지역에서는 소유권등기이전 때까지 분양권을 사고 팔 수 없지만 그 외에 지역에서는 전매가 자유롭다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받아야 하지만 가격 통제는 받지 않는다. 시행사 보증 방식으로 대출 지원도 가능하다. 브라이튼 여의도의 경우 중도금 대출 60%가 가능하다.
여의도뿐 아니라 다른 지역에서도 서서히 오피스텔 수요가 살아나는 분위기다. 지난 6월 대림산업이 경기도 과천시 별양동에 분양한 ‘e편한세상 시티 과천’ 오피스텔은 총 549실 모집에 1741명이 청약해 평균 3.17대 1, 최고 5.23대 1의 경쟁률로 마감했다. 지난해 11월 초 현대산업개발이 남양주 별내지구에 공급한 생활숙박시설 ‘별내역 아이파크 스위트’는 최고 23.03대 1을 기록했다. 이 단지는 총 1100실로 대규모였지만 계약 사흘 만에 완판됐다.
시중 금리 인하 기조와 아파트 공급 물량 감소 등도 오피스텔 인기를 높여주는 요인이다. 지난달 한국은행이 3년여 만에 기준금리를 1.75%에서 1.5%로 인하했다. 연내 추가 금리 인하도 점쳐지고 있다. 전국 오피스텔 임대수익률은 6월 말 기준 4.95%로 여전히 1%대에 그치고 있는 은행 예·적금 금리에 비해 3배 이상 높다. 올해 오피스텔 전국 공급 물량도 4만6888실로 지난해(7만1807실)에 비해 35%나 줄어들 예정이다. 이 기간 서울은 1만3312실에서 7434실로 44% 급감할 것으로 예상된다.
다만 주거용 오피스텔은 지난 9·13 대책 이후 조정지역에서는 임대사업자로 등록하더라도 종부세 합산 과세가 된다. 주택 소유자가 오피스텔을 추가 매수할 경우 합산 공시가격이 6억원을 초과할 경우 종부세 대상자가 되는 것이다. 양도세 중과도 고려해야 한다. 만약 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우에도 기존 주택을 처분할 시 최대 20%포인트 양도세 중과가 적용된다. 또 용도와 상관없이 취득세가 4.6%(취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)로 아파트에 비해 4배나 높다는 점도 고려해야 한다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “유주택자가 오피스텔을 추가로 사들일 경우 세금 회피를 위해 세입자 전입신고를 막는 경우가 많은데 월세 세액공제나 기존 주택 처분 과정에서 적발되는 경우도 많다”며 “이럴 경우 양도세 중과 적용은 물론 해당 금액에 대해 20~40%의 가산세가 부과될 수 있어 세제 부분을 꼼꼼히 살펴야 한다”고 말했다.