[최인용 세무사의 절세가이드]오피스텔 사고 팔때 절세법

by최정희 기자
2016.08.20 06:00:00

[최인용 가현택스 대표세무사] 노후 대비나 작은 임대물건으로 오피스텔을 생각할 수 있다. 오피스텔은 월 수입이 매달이 나오기도 하지만 관련된 세금이 매우 복잡한 편이다. 오피스텔을 구입하면 어떤 세금이 나올까? 오피스텔은 기본적으로 부동산이므로 취득과 보유, 양도시에 관련된 세금이 존재한다. 오피스텔은 특히 용도가 중요한데 사무실이냐, 주택이냐에 따라 세금이 달라지고, 이에 따른 절세 방법도 다르다.

오피스텔을 주택으로 사용하는가, 사무용으로 사용하는가에 따라 부가가치세를 환급받을 수 있는지 여부가 달라진다. 오피스텔은 사업용으로 사용하게 되는 경우 토지와 건물을 사게 되는 것으로 건물에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 이 경우 사업자 등록 시기가 늦게 되면 매입세액공제를 못받을 수 있으니 사업자 등록은 분양 계약과 동시에 진행해 조기 환급 신청을 하는 것이 유리하다. 그러나 주택용으로 사용하게 되면 면세 재화이므로 세금 환급을 받을 수 없다.

오피스텔은 사무실로 쓰는 경우 건물 임대 사업자에 해당하므로 임대료에 대해 부가가치세를 내야 한다. 이 경우 임대료 뿐만 아니라 보증금에 대해서도 간주임대료를 내게 됨에 유의해야 한다. 또한 사무실로 쓰는 경우 종합소득세가 과세돼 다른 소득과 합 산과세된다. 근로소득이나 다른 임대소득이 있다면 임대소득과 합산돼 소득세가 높게 나올 수 있다. 다른 소득이 많은 경우에는 오피스텔 구입 시에 배우자나 자녀 등과 공동명의로 취득하는 것도 절세 할 수 있는 방법이다. 주택으로 사용할 경우에는 소형 오피스텔은 임대소득에 대한 부가가치세 부담은 없다. 다만 주택 임대소득에 대해서도 소득세를 내게 된다. 다만 이는 올해말까지 다른 주택과 주거용 오피스텔의 임대소득금액이 2000만원 이하인 경우에는 한시적으로 비과세가 적용된다.



오피스텔을 사무실용도로 사용하다가 주거용으로 전환 하는 경우에는 주의해야 한다. 이 경우 오피스텔이 과세에서 면세로 전환되는 것이므로 구입시에 이미 환급받은 부가가치세를 다시 내야 한다. 최근 임대주택법의 개정으로 오피스텔의 임차인 현황을 시·군·구청에 신고하도록 돼 있다. 또 임차인이 주소 이전을 한 경우에는 주택으로 간주하므로 이미 환급받은 부가가치세가 추징될 수 있음에 유의해야 한다.

주거용 오피스텔에서 업무용으로 전환하는 경우 임대 사업자 등록을 내서 건물 취득분에 대한 부가가치세를 환급받을 수도 있다. 오피스텔을 보유하는 경우에는 건강보험에도 영향을 미치게 된다. 건강보험은 직장가입자와 지역가입자로 나뉘는데 직장이 있는 경우에는 오피스텔 보유에 따라 건강보험료의 영향이 없지만 지역가입자의 경우에는 자산의 규모를 계산할 때 포함될 수 있으므로 건강보험료가 증가할 수 있다.

업무용 오피스텔 매매시에는 취득가액과 양도가액의 차액에 대해 양도소득세가 과세되며 건물분에 해당하는 만큼의 부가가치세가 과세된다. 다만 포괄양수도 등의 방법을 통해 부가가치세를 절세할 수 있는 방법이 있다. 주거용 오피스텔 매매시에는 오피스텔을 주택으로 판단한다. 다른 주택이 없다면 오피스텔이 1세대 1주택이 돼 9억원까지 비과세가 가능하다. 그러나 배우자나 가족 세대원 중 다른 주택을 소유한 경우에는 그 주택과 합산해 판단하므로 기존 주택이 비과세를 못 받을 수 있음에 유의해야 한다.