[김용일의 빌딩톡]상가임대차계약 갱신시 차임 보증금 증액 한도

by양희동 기자
2016.05.15 05:30:00

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 상가건물임대차의 경우 임차인은 환산보증금{(보증금+(월세×100)}에 관계없이 임대차 기간 5년 동안 계약갱신요구권을 갖는다. 다만, 계약 갱신시 임대인과 임차인은 차임 또는 보증금 증감청구를 할 수 있는데, 임대인의 증액청구 한도는 환산보증금의 액수에 따라 달라질 수 있는바, 이번 시간에는 이에 대해 정리해 보겠다.

2013년 8월 13일 개정된 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)에 의하면, 이때 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 상가건물임대차의 경우 임차인은 상임법 10조 1항에 규정된 사유가 없는 한 환산보증금의 액수에 관계없이 임대인에게 최초 임대차계약일로부터 최대 5년간의 임대차기간 갱신을 요구할 수 있다.

다만, 상임법은 갱신되는 임대차에 대해 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 하면서도, 환산보증금의 액수가 상임법에서 정한 지역별 기준(서울은 4억원) 이하의 상가 임대차의 경우에는 차임 또는 보증금을 법에서 규정한 한도까지만 증액할 수 있다고 규정하고 있다.

구체적으로, 상임법 11조 1항은 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 하고 있다. 여기서 말하는 대통령령인 상임법시행령 4조는 “차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다”고 하였다.

예를 들어 서울에서 보증금 1억원에 월세 200만원인 상가임대차계약이 갱신되는 경우, 환산보증금이 4억원 이하이므로 위 규정이 적용된다. 따라서 임대인은 보증금의 증액을 청구할 수 있지만, 법에서 정한 한도가 100분의 9이이므로, 보증금은 1억 900만원까지만 증액할 수 있을 것이다. 그리고, 상임법 11조 2항은 “상임법 11조 1항에 따른 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등을 증액한 후 1년 이내에는 하지 못한다”는 한계를 규정하였으니 이것도 준수하여야 한다.

앞에서 말한대로 2013년 8월 13일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차의 경우, 임차인은 원칙적으로 환산보증금에 관계없이 임대인에게 최초 임대차계약일로부터 최대 5년간의 임대차 갱신을 요구할 수 있다. 다만, 환산보증금이 상임법에서 정한 지역별 기준을 초과하는 경우라면, 임대인과 임차인의 차임 또는 보증금 증감청구권은 상임법 11조가 아니라 상임법 10조의 2의 적용을 받는다.



문제는 상임법 10조의 2가 상임법 11조 및 상임법시행령 4조처럼 임대인의 차임 또는 보증금 증액청구에 100분의 9 같은 한도를 규정하지 않고 있다는 점이다. 구체적으로 상임법 10조의 2는“상임법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다”고만 규정하고 있을 뿐이다.

따라서, 환산보증금 기준을 초과하는 상가임대차의 경우, 계약 갱신시 임대인이 차임 또는 보증금에 대해 무리하게 증액을 요구할 때, 임차인과의 분쟁이 예상된다. 임차인이 상임법 11조 및 상임법 시행령 4조에 규정된 100분의 9 한도를 무조건 주장할 수는 없겠지만, 그것도 하나의 기준으로 삼아 상임법 10조의 2의 사항들을 종합적으로 고려하여 해결해야 할 것이다.

☞김용일 변호사는?

-서울대학교 경영대학 졸업

-사법연수원 34기

-(현) 법무법인 길상 파트너 변호사

-대한변호사협회 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사