[아듀! 주택시장]거래 절벽·로또 청약..고강도 대책에 부작용도 속출

by성문재 기자
2018.12.28 04:33:01

[이데일리 이미나 기자]

[이데일리 성문재 기자] 작년 8·2 부동산 대책으로도 잡지 못한 서울 집값이 올해 9·13 대책 이후 간신히 진정 국면에 접어들었다. 1~9월 6% 넘게 뛰었던 서울 아파트 매매가격은 9~11월 상승률이 0.63%에 그쳤고 12월에는 약세 전환한 것으로 추정된다. 한여름 무더위만큼 들끓던 투자 열기가 겨울 찬바람에 싸늘히 식은 모습이다.

겉으로 드러난 가격 변동률은 서울 주택시장이 안정세에 진입했다는 것을 보여줬지만 속을 들여다보면 곳곳에서 부작용도 속출했다. 문재인 정부가 약속한 ‘서민 주거 안정’ 목표가 ‘절반의 달성’에 그친 것 아니냐는 지적이 나오는 이유다.

서울 주택 매매시장은 심각한 거래 절벽에 직면했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 신고된 서울 아파트 매매거래건수는 3565건으로 2013년 8월(3149건) 이후 5년3개월만에 최저치를 기록했다. 특히 12월 들어선 27일 현재 2014건에 불과하다. 이달 31일까지 2500건을 넘기는 것은 불가능해보인다. 지난 2013년 7월(2118건) 이후 거래신고가 가장 뜸했던 달로 기록될 전망이다.

이같은 거래 절벽은 정부 규제의 직접적인 결과물이다. 지난 4월부터 다주택자 양도세 중과가 시행됐고 세금 감면 혜택을 받기 위한 임대주택 등록이 급증하면서 거래 가능한 물건 자체가 급격히 줄어든 때문이다. 올해 1~3월 서울 아파트 매매거래가 월 1만건 이상 이뤄졌고 3월 한달간 등록된 임대주택이 역대 최대인 7만9767채였던 것이 이를 증명한다. 등록 임대주택이 양도세 감면과 종합부동산세 합산배제 혜택을 받으려면 8년 이상 장기 임대해야 한다. 올 들어 11월까지 등록된 임대주택은 34만6025채로 전체 등록 임대주택(132만5000채)의 26.1% 수준이다.

팔 사람이 줄어든데다 살 사람은 더 줄었다. 9·13 대책으로 서울 등 규제지역에서는 2주택자의 주택담보대출이 불가능해졌고 1주택자도 갈아타기를 증명해야만 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다. 정부가 종부세 인상, 공시가격 현실화 등 보유세 인상기조를 강조한 것도 주택 매수심리를 위축시킨 요인이다.

KB국민은행에 따르면 서울 아파트 매매거래지수는 11월 3.9를 기록해 2013년8월(2.8) 이후 5년3개월만에 가장 낮았다. 매매거래지수는 100을 기준으로 이를 넘으면 거래가 활발하고 반대로 이를 밑돌면 거래가 한산하다는 의미다.

매수자와 매도자의 양을 수치화한 매수우위지수는 서울이 11월 64.5로 2017년 2월 58.7 이후 1년9개월만에 가장 낮은 수치를 기록했다. 매수우위지수는 100을 기준으로 이를 웃돌면 매수자가 많고, 이를 밑돌면 매도자가 더 많다는 뜻이다.

한국감정원 관계자는 “2차 수도권 주택 공급계획과 9·13 부동산 대책, 기준금리 인상 등으로 시장 불확실성이 커지면서 전반적으로 매수자·매도자 모두 관망세를 보이고 있다”며 “서울 아파트 매매가격 약세가 이어지면서 매수 문의가 크게 줄었다”고 말했다.

[이데일리 이미나 기자]

청약시장에서는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 주변 시세 대비 저렴한 ‘로또 아파트’가 양산됐다. 청약에 회의적이던 무주택자들도 뒤늦게 청약통장에 가입하는가 하면 부적격 당첨물량이나 미계약 물량에 대한 선착순 분양에 밤샘 줄서기 경쟁이 재연되는 등 열기가 뜨거웠다.

정부는 9·13 대책의 후속조치를 통해 이달부터 추첨제 75% 이상 무주택자 우선공급 등 실수요자의 당첨 기회를 늘려주는 방향으로 청약제도를 개선했지만 중도금대출 제한 등으로 현금부자에게 절대적으로 유리해진 상황은 손대지 못했다. 이에 서울 강남권 등 선호지역에서 나오는 청약에는 평범한 실수요자들이 사실상 참여할 수 없게 된 것이다.

부동산114에 따르면 올해 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축·재개발 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 4433만원으로 사상 처음으로 4000만원을 넘어섰다. 같은 기간 강북지역(노원·서대문·은평·중랑·마포·중구·용산·동대문·성동·성북·도봉·강북구)의 3.3㎡당 평균 분양가는 2154만원으로 절반 수준에 그쳤다. 국민주택 규모에 해당하는 전용면적 84㎡도 강남권에서는 대부분 분양가 9억원을 넘어 중도금 대출이 불가능하다.

강남권 청약시장의 높아진 문턱으로 인기 단지는 현금부자들이 유유히 점령했고 대부분의 무주택 실수요자들은 강북권 청약에서 피터지는 경쟁에 몰렸다. 강남3구의 올해 평균 청약경쟁률은 8.82대 1였던 데 반해 강북지역은 36.69대 1로 4배 이상 높았다.

업계 관계자는 “잇단 부동산 대책과 대출 규제가 무색하게 강남권 재건축 아파트는 희소성이 부각됐고 분양가도 치솟고 있다”며 “9억원 이상 고가주택에 대한 중도금대출이 막히면서 강남권은 일부 현금부자들만의 시장이 됐고, 강남 입성을 꿈꾸던 많은 수요자들은 강북 재개발 시장으로 몰려들고 있다”고 말했다.

한편 ‘양극화’라는 키워드는 올해 청약시장뿐만 아니라 매매시장도 강타했다. 올해 1~11월 서울은 아파트 매매값이 8.22% 오르는 동안 지방은 2.79% 떨어졌다.

서울 내에서도 무주택자와 유주택자간 희비가 엇갈렸다. 서울 아파트 중위매매가격은 작년 12월 3.3㎡당 2508만원이던 것이 올해 11월에는 2747만원으로 뛰었다. 주택 보유자들이 작게는 수천만원에서 많게는 억단위의 자산 증가를 만끽하는 사이 무주택자들은 내집 마련의 꿈을 포기해야 했다.

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포스코건설이 판교 대장지구에서 분양하는 ‘판교 더샵 포레스트’ 모델하우스를 찾은 방문객들이 단지 모형 등을 살펴 보고 있다. 포스코건설 제공.