[김용일의 계약톡]약정해제권에 의한 계약파기시 해약금의 기준

by양희동 기자
2016.07.03 05:00:00

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 부동산 매매 계약시 장래 일정한 금원 지급을 조건으로 계약을 해제할 수 있는 권리를 약정하고, 계약금을 해약금으로 정하는 경우가 많다. 이를 약정해제권이라 한다. 이번 시간에는 약정해제권의 요건과 효과, 해약금으로 약정된 계약금이 일부만 지급된 경우 계약 파기시 해약금의 기준에 대해 정리해 보겠다.

부동산 매매 계약 시 계약서에 별도의 약정해제권 약정이 없다고 하더라도 계약금이 교부된 경우에는 원칙적으로 약정해제권이 있는 것으로 추정된다.

위와 같이 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자 중 어느 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금의 교부자(매수인)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.

여기서 이행에 착수한다는 것은 단순히 이행의 준비를 하는 것으로는 부족하고 이행행위 자체를 착수하는 것을 말한다. 즉 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 행위의 일부를 하거나(예를 들어 중도금의 지급, 목적물의 인도 등), 이행에 필요한 전제행위를 하는 것(예를 들어 잔대금을 준비하고 등기절차를 밟기 위하여 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것 등)을 말한다.

그리고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도, 당사자가 채무의 이행기 전에는 이행에 착수하지 않기로 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한, 약정된 이행기 전에 이행에 착수할 수 있고, 그러한 경우 상대방은 약정해제권을 행사할 수 없다.

계약금의 교부자(매수인)는 의사표시만으로 해제권을 행사할 수 있지만, 계약금의 수령자(매도인)은 계약해제의 의사표시와 함께 받은 계약금의 배액을 제공해야만 약정해제권 행사의 효력이 발생한다. 즉 매도인은 자신이 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다. 이행제공을 하면 되는 것이므로, 상대방이 이를 수령하지 않을 때 공탁까지 할 필요는 없다.

예를 들어, 부동산 매매계약시 계약금을 1억 5000만원으로 하되 그 중 5000만원은 계약 당일에, 나머지 1억원은 다음날 지급하기로 약정하고, 계약서에 “매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.”고 규정했다고 가정해보자. 매수인이 계약당일 5천만원을 지급하고, 아직 1억원을 지급하지 않은 상태에서, 매도인이 약정해제권에 기해 계약을 파기하기 위해서는 어떻게 해야할까? 매도인이 받은 5000만원의 배액인 1억원만 배상하면 될 것인지, 아니면 매도인이 받은 돈은 5000만원이지만 약정된 계약금이 1억 5000만원이므로, 1억 5000만원의 배액인 3억원을 배상해야 될지가 문제되는데, 대법원은 후자가 맞다고 판시하였는바, 그 판결내용을 소개해 보겠다.

대법원은 “약정된 계약금 중 일부만 지급된 경우 수령자(매도인)가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정된 계약금’이라고 봄이 타당하다. ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문”이란 취지로 판시하였다.(대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결)

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기

- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사

- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사