서울 아파트 ‘거래 감소=집값 안정’ 공식 깨졌다

by박민 기자
2018.08.21 05:45:00

그래픽= 문승용 기자

[이데일리 박민 기자] 거래량은 줄었지만 가격은 오히려 오르는 이례적인 현상이 나타나고 있다. 서울 아파트 매매시장 얘기다. 일반적으로 거래량이 줄면 집값은 약세를 보이고, 거래량이 늘면 강세를 보인다. 그런데 요즘 서울 주택시장을 들여다보면 이같은 공식이 깨진 것 같다.

당초 정부는 서울을 투기과열지구 지정 등으로 매매 수요를 옥죄면 집값이 안정될 것으로 보고 각종 규제를 쏟아냈지만 현재로선 이 정책도 별 효과를 보지 못하고 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “인위적인 통제가 없는 완전 경제시장에서는 가격과 거래량은 늘 함수관계에 있다”며 “그러나 정부 규제라는 외적 요인 탓에 수요 감소폭보다 공급 감소폭이 더 커지면서 함수관계가 깨지고 집값 급등세로 나타난 것”이라고 말했다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 7월까지 서울 전체 아파트 거래량(신고일 기준)은 5만7242건으로 집계됐다. 이는 작년 같은 기간(6만2490건)에 비해 8.3% 줄어든 수준이다. 올해 4월부터 시행한 다주택자 양도소득세 중과를 피하기 위해 1~3월까지 1만건 넘는 거래 급증으로 이어졌지만 이후 5월 5472건, 6월 4791건, 7월 5630건 등으로 거래량이 전년 대비 ‘반토막’이 났다.

서울 대부분 지역이 재건축 지위양도 금지, 다주택자 양도세 강화 등으로 매매수요가 크게 위축된데다 무엇보다 거래할수 있는 매물이 많지 않은 탓이다. 이 기간 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 총 거래량은 전년보다 28.6%(1만5700건→1만1202건) 줄면서 가장 많이 급감했다. 비강남권에서는 성동(2512건→2113건)·마포(2512건→2113건)·동작구(2416건→2067건) 등도 거래량 감소가 두드러졌다.

문제는 이처럼 가격의 선행지표로 꼽는 거래량은 점점 줄고 있지만 오히려 집값은 강세를 보이고 있다는 점이다. 한국감정원에 따르면 작년 한해 아파트값이 4.69% 상승한 서울은 1월에서 7월까지는 2.50% 올랐다. 그러나 올 들어 7월까지 집값 상승폭은 이미 작년 기록을 뛰어 넘어 4.73%나 올랐다.



특히 거래량이 급감한 강남4구는 이 기간 집값이 6.51%나 뛰었다. 작년 대비(2.95%) 두배 넘는 상승폭이다. 마포(2.70%→7.31%)·동작(2.45%→6.07%)·성동(2.74%→5.66%)·광진구(2.15%→5.66%)도 작년 대비 거래량은 줄었지만 매매값은 줄줄이 뛰었다. 거래가 줄면서 집값 상승률도 둔화한 곳은 노원구(2.93%→1.04%)와 금천구(2.66%→1.30%) 단 2곳 뿐이다.

마포구 일대 대장주 아파트로 꼽히는 ‘마포 래미안 푸르지오’의 경우는 ‘거래량 감소=집값 약세’ 공식을 깬 대표 사례다. 올 들어 매매계약 집계가 완료된 6월 20일까지 이 아파트 매매거래 현황을 보면 전용면적 59㎡는 32건이 거래되는 데 그쳤지만, 올해 초 8억 5000만원 안팎이었던 매매값은 10억 2000만원으로 1억 7000만원이나 올랐다. 반면 작년 같은 기간에는 3배 가까운 88건이 거래됐고 상승폭은 1억원(6억원 중반→7억6000만원)을 웃돌았다. 이 아파트는 현재 12억원을 호가한다. 아현동 D중개업소 관계자는 “올해는 작년보다 매물이 많지 않다보니 어쩌다 거래가 성사되면 호가가 실거래가로 이어지고, 이는 다시 호가를 끌어올리며 집값이 계속 오르는 추세”라고 말했다.

현재 서울 주택시장은 고점기의 변곡점에 놓여있다는 게 전문가들의 대체적인 평가다. 이미 집값이 가파르게 오른 상황에서 올 하반기 금리인상 가능성, 내년 보유세(종합부동산세) 인상 가시화, 정부 추가 규제 등의 변수가 또 남아 있어서다. 이에 따라 현재와 같은 거래량 감소 속 집값 강세 현상은 오래 가지 않을 것으로 전망이 나온다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “고점기에서는 매수세가 따라 붙지 않아 계속 거래량이 증가하는 데 한계가 있다”며 “결국 집값은 조정기에 진입할 것”이라고 말했다. 그는 이어 “현재까지 전년 대비 10% 정도 거래량이 줄었지만, 가격에 상당한 영향을 미치는 감소폭은 30% 정도”라며 “연말까지 거래량이 줄며 작년보다 30% 감소하면 결국 가격 상승세도 꺾일 가능성이 크다”고 말했다.

반론도 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “다주택자 양도세 중과와 임대사업자 증가로 시장에 나올 수 있는 매물이 많지 않은 상황에서 추격 매수세가 따라붙을 경우 집값 상승세가 지속될 수 있다”며 “특히 강북지역은 최근 박원순 서울시장이 내놓은 ‘강남북 균형개발전략’에 따른 개발 기대감에 집값이 한동안 들썩일 가능성도 있다”고 말했다.