[김용일의 부동산톡] 종중땅 매매가 무효가 될 경우, 매수인의 대응방법

by양희동 기자
2020.04.18 05:29:48

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 종중땅 등 종중재산을 처분하기 위해서는 종중규약에서 정한 절차에 따르거나 종중총회의 결의에 의해야 한다. 그런데, 일단 매매하여 등기까지 이전된 후, 추후 위와 같은 요건을 갖추지 못했다는 사유로 종중이 매수인을 상대로 소유권등기말소소송을 제기하고 부동산 명의를 되찾는 경우가 있다. 이때 매수인은 매매대금만 지급하고 부동산을 뺏길 수 있는데, 이 경우 매수인의 대응방법에 대해 정리해 보겠다.

종중 대표자가 종중 명의로 종중땅을 처분하면서 매수인으로부터 매매대금을 받았는데, 종중땅의 처분이 유효하기 위한 요건인 종중규약에서 정한 절차 또는 종중총회의 소집 및 결의를 거치지 않은 경우, 해당 매매는 무효가 된다.

종중대표자라고 하였으나 해당 개인이 대표자가 아닌 것으로 밝혀진 경우, 종중총회 요건 등을 거친 것처럼 하였으나 해당 회의록이 위조된 경우 등에도 마찬가지이다.

이때 종중은 위 부동산의 매수인 및 해당 매수인으로부터 위 부동산을 다시 매수한 자 등을 상대로 원인무효소송을 제기하여 위 부동산의 등기 명의를 되찾을 수 있다.

위와 같은 상황에서는, 매수인 입장에서 매매가 무효라는 것은 막을 수 없고, 등기 명의를 뺏기게 되는데, 그렇다고 매수인이 무제한 손해만 보는 것은 아니다.

종중땅 매매가 무효가 될 경우 매수인은 부동산의 명의를 뺏기게 되지만 자신이 지급했던 매매대금을 원상회복으로 반환받을 권리가 생긴다.

이때 전제조건은 종중땅 매매대금이 종중 계좌에 입금되는 등 종중이 그 매매대금을 받았다는 것이 중요하다. 종중이 매매대금을 받은 것이 맞다면 매수인은 종중을 상대로 자신이 지급했던 매매대금 및 그 이자 상당에 대해 부당이득반환청구소송을 할 수 있다. 다만 위 부당이득반환소송의 소멸시효는 10년이므로, 매매대금 지급시부터 10년안에 소송을 해야 한다.



만일, 종중 대표자가 종중재산을 무단으로 처분하였지만, 매매대금이 종중에 귀속된 것이 아니라 종중 대표자 개인이 착복하였다면, 종중은 위 땅을 처분하고도 받은 돈이 없다. 이때 종중은 종중재산 처분이 무효라는 점을 주장하여 매수인을 상대로 원상회복 등기말소를 주장할 수 있지만, 돈을 받은 것이 없으므로 매수인에게 매매대금 상당에 대해 부당이득반환을 해주지 않아도 된다.

이 경우 매수인은 매매대금을 개인적으로 착복했던 종중 대표자를 상대로 손해배상청구 또는 부당이득반환청구소송을 하면 되는데, 종중 대표자 개인이 위 돈을 이미 써버렸거나 등의 사유로 현실적으로 추심하기 어려울 때도 있을 것이다.

이럴 때 매수인 입장에서, 자신이 매수했던 부동산을 뺏기기만 하고 구제수단이 없다고 하면 불합리한 점이 있는데, 우리 법원은 위와 같은 경우에도 종중이 일정한 요건하에 책임이 있고, 부동산을 뺏긴 매수자가 종중에 자신이 지급했던 매매대금 상당의 손해배상청구를 할 수 있다고 하였는바, 이를 활용할 필요가 있다.

관련하여 법원은, 종중의 대표자가 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 경우 그 종중은 민법 제35조 제1항의 유추적용에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있다고 하였고, 또한 종중의 대표자의 행위가 대표자 개인의 사적 이익을 도모하기 위한 것이었거나 혹은 법령의 규정에 위배된 경우에도, 외관상, 객관적으로 직무에 관한 행위라고 인정할 수 있다면, 종중에게 손해배상책임이 있다고 하였다.

다만, 대표자의 행위가 직무에 관한 행위에 해당하지 않음을 피해자 자신이 알았거나 또는 중대한 과실로 알지 못한 경우, 예를 들어 종중총회 소집 절차 및 결의 등 종중 정관에 정한 절차 없이 매매를 했거나 해당 총회회의록이 위조된 경우에, 조금만 검토를 했더라면 위와 같은 사실을 알 수 있었을텐데, 검토를 게을리 하여 매매를 한 경우에는 종중에게 손해배상책임을 요구할 수 없다는 것이 판례이다(대법원 2005다34711 판결).

또한, 위 손해배상청구권은 소멸시효가 있는바, 피해자가 그 손해 및 가해자를 안날로부터 3년, 불법행위시로부터 10년이 지나면 더 이상 청구를 할 수 없다.

실제 종중 측과 매수인 간의 손해배상 소송에서는, 매수인이 무효인 매매를 함에 있어 이를 알았다거나 중대한 과실은 없었다는 것이 밝혀져, 종중에게 기본적인 손해배상책임이 인정되더라도, 매수인 입장에서 중대한 과실까지는 아니지만 그래도 검토를 게을리한 과실이 있다는 것이 참작되어, 과실상계의 법리에 따라 손해배상액수가 줄어드는 경우도 있다.

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사