다산신도시 첫 집들이… 입주 홍수 속 아파트 몸값 '쑥'

by김기덕 기자
2017.12.29 05:30:00

[이데일리 김기덕 기자] 수도권 동북부 대표 주거지역으로 떠오른 경기도 남양주시 다산신도시. 이곳에서는 이달 29일 ‘다산신도시 한양수자인’ 아파트 첫 입주를 시작으로 내년까지 8000여가구의 아파트 입주 릴레이가 이어진다.

남양주시 진건지구와 지금지구를 합쳐 조성된 다산신도시는 황금산·문재산과 왕숙·흥릉천 등 풍부한 자연환경에 둘러싸인 배산임수 지형에 들어선데다 저렴한 분양가, 신규 교통망 확충 등 잇따른 호재에 힘입어 분양시장에서도 완판(100% 계약) 행진을 이어갔다. 2년 전 분양해 이달 입주를 앞둔 아파트 단지 분양권에는 최고 1억원의 웃돈(프리미엄)이 형성돼 있다. 하지만 입주 초기 불편한 교통망을 비롯해 상업시설 등 생활인프라 부족, 내후년까지 이어지는 입주 물량 등은 당분간 이곳 주택시장에 악재로 작용할 전망이다.

다산신도시는 남양주시 진건읍·지금동·도농동 일대에 전체면적 475만㎡ 규모로 조성될 계획이다. 오는 2022년까지 사업비 4조5000억원을 투입해 조성사업이 완료되면 3만2000가구, 약 8만 6000여 명을 수용할 수 있는 신도시로 거듭나게 된다.

이 지역은 강남과 서울 중심부로의 이동이 비교적 편리하고, 주변 녹지도 51만㎡ 규모에 달할 정도로 풍부한 자연환경을 갖춰 2~3년 전 분양 초기부터 큰 인기를 얻었다. 특히 오는 2022년 지하철 8호선 연장선인 별내선 다산역이 개통되면 서울 잠실·강남까지 30분대에 도착할 수 있다.

이달 첫 입주를 시작하는 ‘다산신도시 한양수자인’ 아파트(640가구)는 2015년 11월 분양 당시 평균 15.7대1, 최고 86대 1로 다산신도시 내 최고 청약경쟁률로 1순위 마감한 바 있다. 인근 B공인 관계자는 “이 단지 전용면적 84㎡형 분양권 시세는 이달 현재 4억8000만원 선으로 분양가(약 3억8000만원) 보다 1억원 가량 올랐다”며 “입지에 비해 가격이 경쟁력을 갖췄다는 소문에 신혼부부 등 젊은층을 중심으로 매입 수요는 늘고 있는데 분양 계약자들이 매물을 내놓지 않아 거래는 뜸하다”고 전했다.

이달 31일 입주하는 ‘다산신도시 아이파크’ 아파트(467가구) 전용 97㎡형도 분양가(4억3000만원)보다 1억1000만원 이상 비싼 5억4000만원에 시세를 형성하고 있다. 인근 C공인 관계자는 “단지 바로 주변에 초·중·고교가 들어서는데다 공원도 붙어 있어 자녀가 있는 수요층에게 인기가 좋다”고 말했다.



민간 분양아파트에 비해 분양가가 쌌던 다산신도시 내 공공분양아파트 시세도 크게 뛰었다. 내년 1월 준공하는 ‘자연&e편한세상’는 분양 당시 인근 민간아파트와 비교해 분양가가 6000만~7000만원 저렴했다. 이 단지는 전매 제한이 내년 8월 이후로 풀려 아직 분양권 거래는 이뤄지지 않고 있지만 전용 74㎡형의 경우 분양가(약 2억7000만원)보다 1억2000만원 높게 시세가 형성돼 있다.



◇입주 물량 부담에 전셋값 약세

반면 이곳 아파트 전셋값은 약세를 면치 못하고 있다. 올해를 기점으로 내년까지 8000여가구에 달하는 입주 물량이 쏟아질 예정인데다 아직 교통망 및 생활인프라 시설이 많이 부족한 것이 그 이유다.

다산신도시가 분양시장에서 인기를 끌었던 교통망 확충 역시 아직 완공 시기가 멀다는 것도 약점으로 지적된다. 이곳에 건설 중인 지하철 8호선 연장선인 별내선과 서울~세종시를 잇는 제2경부고속도로는 오는 2022년에나 개통될 예정이다. 업계 관계자는 “8호선 연장선인 진건지구나 별내지구 쪽으로 연결하는 지하철 공사가 시작하는 단계라 입주 초기 단지들은 도심으로 이어지는 대중교통을 이용하기가 쉽지 않다”며 “차량이 있을 경우 강변북로나 서울외곽순환도로를 이용할 수 있지만 그렇지 않을 경우 광역버스나 경의중앙선 도농역을 통해 상봉역에서 환승해야지만 강남권으로 이동이 가능하다”고 말했다.

실제 다산신도시 내 지금동 아파트 매맷값은 올 들어 이달 22일까지 5.94% 올랐지만 전셋값은 1.68% 떨어졌다. 남양주 진건지구 A공인 관계자는 “다산신도시 아이파크 전용 84㎡ 전셋값은 2억8000만원 선으로 올 초 전세시세 보다 7000만~8000만원 빠졌다”며 “입주 물량이 많아 향후 2~3년 동안은 전셋값이 오르기 힘들 것 같다”고 말했다.

다산신도시에서는 당장 내년 1월부터 ‘자연앤롯데캐슬’(1186가구), ‘자연앤이편한세상’(1615가구), ‘반도유보라 메이플타운’(1085가) 등이 입주에 나선다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “신도시 개발 기대감에 집값이 꾸준히 오르고 있지만 아직 주변 상업시설 등이 제대로 갖춰져 있지 않고 서울로 이동하는 교통망도 완비되지 않아 입주 초기 불편함을 감수해야 한다”면서 “주변 구리시와 하남시보다는 집값이 저렴한 만큼 실수요자라면 장기적인 관점에서 입주 초기 매물을 눈여겨 볼 필요가 있다”고 말했다.