양도세 중과 폐지‥다주택자, 임대사업 등록할까 말까?

by김동욱 기자
2014.01.06 07:00:00

[이데일리 김동욱 기자] 서울에 사는 김민철(55)씨는 지난해 말 은퇴하면서 받은 퇴직금으로 소형주택 3채를 사 임대사업을 해 볼 생각이다. 그는 임대를 놓다가 집값이 오르면 팔아 시세 차익을 거둘 생각도 있다. 하지만 최근 김씨는 고민이 생겼다. 국회에서 다주택자 양도세 중과제도가 10년 만에 폐지됐기 때문이다. 이전에만 해도 양도세 중과를 피하려고 임대사업자로 등록하는 경우도 있었지만 더는 그럴 필요가 없어졌다.

그렇다면 김씨는 임대사업자로 등록하지 않고 임대를 놓는 게 더 이익일까? 김씨의 바람대로 단기간 집값이 올라 시세 차익을 기대할 수 있다면 임대사업자로 등록하지 않는 편이 낫다. 임대사업자로 등록하면 최소 5년간 의무적으로 임대를 놓아야 해 매각 시점이 제한적인데, 사업자 등록을 하지 않으면 자유롭게 집을 팔 수 있어서다.

그러나 최근 주택시장 추세를 볼 때 집값 상승을 기대하기 쉽지 않다. 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받는 게 경우에 따라선 더 나은 선택일 수 있다는 얘기다. 정부가 민간 임대사업자를 늘리기 위해 세제 혜택을 주고 있기 때문이다. 김씨는 임대사업자로 등록해야 할까 말아야 할까.

조중식 세무법인 코리아베스트 세무사는 “임대사업자로 등록하는 큰 이유 중 하나가 양도세 중과 배제를 받기 위해서였는데 최근 다주택자 양도세 중과제가 폐지되면서 임대사업의 잇점이 축소됐다”며 “그렇지만 단기간에 집을 팔 계획이 없다면 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받는 편이 더 이익”이라고 조언했다.

임대주택 사업자로 등록하면 다양한 세제감면 혜택이 주어진다. 주택 보유시 내야 하는 재산세는 면적별로 감면되거나 면제되고, 종합부동산세(조건 전용 149㎡ 이하·6억원 이하)는 전액 면제된다. 정부는 추가로 임대소득에 대한 소득세도 20% 깎아주기로 했다. 3억원 이하 주택 3채를 5년 이상 임대해 놓을 경우에 한해서다.



사들인 임대주택은 주택으로 간주하지 않는다. 따라서 다주택자임에도 1가구 1주택자로 간주해 본인이 사는 주택을 팔 때 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 임대주택도 팔 땐 양도차익은 중과하지 않고 일반세율(6~35%)을 적용한다. 그런데 이번에 다주택자 양도세 중과제가 폐지되면서 임대사업자 등록으로 얻을 수 있는 혜택은 재산세·종부세·소득세 감면 혜택 등으로 좁혀진다.

김씨의 경우를 살펴보자. 김씨는 현재 기준시가 5억원의 전용 149㎡ 아파트에 거주하고 있다. 김씨는 최근 전용 60㎡(2억원) 소형주택 3채를 추가로 사들였다. 김씨가 임대사업자로 등록하지 않았다면 재산세로 총 122만4000원(거주 주택 68만4000원+임대주택 54만원)을 내야 한다. 다주택자인 김씨는 종합부동산세 과세 대상이다. 김씨가 내야 할 종부세는 181만원 가량이다. 근로소득을 제외하고 임대소득에 따른 소득세만 계산하면 김씨는 소득세로 94만원을 내야 한다. 김씨는 세금으로 총 397만4000원을 내야 한다는 계산이 나온다.

그러나 임대사업자로 등록을 하면 임대주택에 대한 재산세는 절반, 소득세는 20% 감면받을 수 있다. 또 종부세는 전액 면제된다. 이렇게 하면 김씨는 재산세 95만4000원, 소득세 75만2000원 등 170만6000원만 세금으로 내면 된다. 임대사업자로 등록하면 매년 220만원 가량의 세금을 아낄 수 있는 셈이다.

임대사업자로 등록하면 양도세를 낼 때도 더 우대 혜택을 받는다. 대신 집을 오래 보유한 뒤 팔아야 한다. 정부가 지난해 8·28 대책을 통해 6년째부터 적용하는 장기보유특별공제율을 매년 현 3%에서 5%로 확대하기로 했기 때문이다. 10년째가 됐을 때 현재는 30%가 공제되지만, 앞으로는 40%가 공제된다. 사실상 양도세 부담이 사라진 셈이다. 10년 의무로 임대해야 하는 준공공임대주택으로 등록하면 최대 60%까지가 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

조 세무사는 “과거엔 임대소득이 과세당국에 잘 포착되지 않아 소득세 등이 잘 매겨지지 않았지만 최근엔 정부가 임대소득 양성화를 위해 단속에 나서면서 사정이 많이 달라졌다”며 “특히 임대사업자로 등록하면 양도세를 낼 때도 장기보유특별공제를 더 우대받는 만큼 임대사업자로 등록하는 게 여러모로 낫다”고 말했다.

▲ 임대사업자 등록 여부에 따른 세제 혜택 범위 (자료=국토부)