[상가권리금 직구토크]권리금 법제화..임차인 세금만 더 늘어날 것

by성선화 기자
2014.10.04 06:00:00

[이데일리 성선화 기자] 최근 강남에 상가를 소유한 지인의 전화를 받았다. 그는 “앞으로 권리금이 법제화 돼 임대인들이 소송을 당할 수도 있다는데 앞으로 어떻게 되느냐”고 물었다. 그는 텅텅 빈 죽은 상가를 매입해 새 임차인을 넣고, 상권을 살려 월세를 받는 임대인이다. 그는 “처음엔 공실이라 임대료를 싸게 줬다”며 “이젠 상권도 자리를 잡았으니 재계약을 하면서 월세를 올릴 계획”이라고 했다.

그가 가장 우려하는 점은 “권리금이 법제화 되면 향후에 주변 시세만큼 월세를 못 올리게 되냐”는 것이다.

하지만 그의 걱정은 그야말로 기우다. 이번 ‘상가건물 임대차 보호법’ 개정은 임대료 인상과는 무관하다. 임대인의 월세 인상 부분은 논의 대상에서 빠져 있기 때문이다. 임대인이 임차인을 권리금을 주지 않고 내보려고 마음만 먹으면 언제든지 가능하다. 임차인이 도저히 견딜 수 없을 만큼 월세를 올려 스스로 나가게 하면 그만이다. 임차인이 스스로 나갔다면, 임대인은 권리금에 대해 손해배상할 의무가 없다.

이번 법 개정안의대의명분은 거창하다. 그동안 법적으로 보호받지 못했던 권리금을 법으로 보호하고, 이를 임대인이 침해할 경우 손해배상을 청구할 수 있도록 한다는 취지다. 하지만 정작 상가 전문가들은 정부의 ‘얕은 꼼수’에 대해 코웃음을 친다. 오히려 임대인들에게 유리한 개정이라고 지적한다. 권리금이 양성화 되면서 정부에 ‘신고대상’이 되고, 결국 정부가 세금을 매길 수 있는 ‘과세대상’도 늘어나기 때문이다.

이번 ‘직구토크’의 주제는 부동산업계 뜨거운 감자인 상가권리금이다. 이를 위해 부동산 소송 전문 차흥권 을지 법무법인 대표, NPL전문 이룸자산관리의 박영태 대표, 정영철 팀장, 정영진 실장을 모셨다. 지난 1일 서울 명동 이데일리 본사에서 진행된 ‘상가권리금 직구토크’를 전한다.

정영철(왼쪽부터) 이룸자산관리 팀장, 박영태 이룸자산관리 대표, 차흥권 법무법인 을지 대표변호사, 정영진 이룸자산관리 실장/사진=한대욱 기자

▶=최근 상가 권리금 법제화가 급부상하면서 향후 시장 파장에 대한 논의가 활발하다. 특히 상가를 가진 주인들이 혹여라도 불이익을 받지 않을까 전전긍긍 한다.

▶=이번 법개정으로 오히려 임대인이 아닌, 임차인이 손해를 볼 수 있다. 권리금을 신고하고 권리를 보호받는 확정일자를 받게 되면, 그에 대한 세금도 함께 부과된다. 부가가치세 10%는 기본이고, 양도차익이 발생하면 양도소득세까지 내야 한다. 표면상으는 임차인을 보호하겠다는 명목이지만 결론적으로 세금을 더 걷기 위한 의도로 해석할 수 있다.

▶=그렇다. 권리금 법제화는 명백하게 세금 징수로 귀결될 가능성이 높다. 사실 권리금은 현행 소득세법상에도 기타소득세 부과대상이다. 하지만 지금까지 그 누구도 신고하지 않았고, 정부 또한 세금 추징을 하지 않으면서 사문화된 상태였다. 만약 권리금이 법제화 돼 국세청에 데이터가 넘어가면면, 당연히 기타소득세를 부과하는 근거가 된다.

▶=말씀대로 권리금 법제화는 세금 징수와 연결될 것 같다. 그렇다면 추가 징수 규모는 얼마나 되나.

▶=조사결과에 따르면 국내 권리금 규모는 33조원 달한다. 이중 법 개정으로 보호대상에 드는 규모가 1조 2000억원 정도로 추정된다. 이에 대해 부가세 10%와 양도세 4.4%를 총 14.4%를 더 걷는다면 상당한 세수가 될 수 있다.

=다시말해 임대인이 아니라 권리금을 주고 받는 ‘임차인’들이 내야 할 세금이 더 늘어나는 것이다. 권리금 법제화로 상가 주인이 세금을 더 내야 하는 건 없다. 그래서 이번 법개정이 임차인들에게 더 불리하다는 얘기다.

▶=하지만 고질적인 병폐인 권리금 문제를 그대로 방치할 순 없지 않은가. 권리금이 법적으로 제대로 보호되지 않아 억울하게 피해를 본 임차인들이 많았다.

▶=약자인 소액임차인을 보호한다는 취지에는 공감한다. 하지만 그 과정에서 정부의 숨은 의도가 있다는 것이다. 임차인 보호의 핵심은 권리금 법제화가 아니다. 지금까지 임차인이 권리금을 보장 받지 못했던 이유는 영업권에 대한 ‘대항력’이 없었기 때문이다.



▶=대항력이란 용어가 생소하다. 조금더 설명해달라.

▶=쉽게 말하면, 임차인의 대항력은 계약 기간 동안 영업을 지속할 수 있는 권리다. 이 기간 동안에 상가 주인은 함부로 세입차를 내보낼 수 없다. 만약 나가라고 하려면 권리금을 물어줘야 한다. 이 대항력은 상가 주인이 바꿔도 유효하다. 그동안 입차인들이 권리금을 떼였던 이유는 이 대항력이 없어서다. 대항력만 확실히 보장돼도 악덕 임대인의 횡포를 충분히 막을 수 있다.

▶=실질적으로 임차인들에게 도움이 되는 것은 영업권에 대한 대항력과 기간이다. 권리금 법제화보다는 차라리 현행 5년인 영업권을 10년으로 늘려주는 게 낫다.



▶=지적하고 싶은 점은 정부가 정작 개정돼야 할 상가임대법의 허점들을 외면하고 있다는 점이다. 만약 진심으로 임차인 보호를 위한다면 임대인의 무리한 임대료 인상을 제한해야 한다. 물론 인상률 제한이 있기 하지만 실제 해당되는 인구는 극소수다. 현행법은 환산보증금 이하의 소액 임차인만 보호하고 있어 해당 임차인이 극소수다. 현재는 환산보증금 4억원 이하만 임대료 인상률 9% 제한의 적용을 받을 수 있다.

▶=환산보증금의 정확한 개념을 설명해 달라.

▶=환산보증금이란 상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액(월세*100)을 합한 금액이다. 예를들어 보증금 1억원에 월세 1000만원을 받고 있다면, 환산보증금은 11억원이 된다. 현행법은 이를 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있다. 문제는 서울지역의 대부분의 상가들이 환산보증금 4억원(광역시 2억4000만원)을 초과해 법적인 보호를 받지 못한다는 점이다. 이 때문에 상가 주인이 임대료를 무리하게 인상해 임차인을 내볼 수 있는 것이다. 굳이 권리금을 주고 내보지 않아도 된다.

▶=임대인이 월세를 올리는데 제한이 없다면 임차인에게 피해를 줄 수 있는 엄청난 권력이다. 환산보증금 기준을 높여 법적인 보호대상을 늘려야 할 것 같다.

=환산보증금 기준을 아예 없애는 것도 방법이다. 모든 상가·건물 임대료에 인상률 상한선을 두는 것이다.

▶=그밖에 재건축·재개발 시에 임차인을 내보낼 수 있게 한 점도 문제다. 세들어 살던 상가가 재건축을 하면 권리금도 못 받고 쫓겨나게 된다.

▶=권리금 법제화에 앞서 먼저 개정해야 할 허점들이 많은 것 같다. 앞으로 임차인은 임차인대로, 임대인은 임대인대로 유의해야 할 점이 있나.

▶=먼저 임대인의 입장에선 업종 변경이 어려워진다는 점을 명심할 필요가 있다. 상가 주인이 아무리 업종을 바꾸려면 권리금을 주고 내보내고, 새로운 임차인을 구해야 한다. 기존 임차인은 권리금을 받기 위해 같은 업종만 구해올 게 뻔하다. 그렇게 되면 계속 같은 업종만 해야 하는 것이다.

▶=안타깝게도 임차인 입장에선 5년 영업권에 대한 대항력이 생기는 것 이외에 크게 좋아지는 게 없다. 정말 임차인의 입장에서 생각한다면 전대를 허용하는 것도 방법이다. 지금은 장사가 안 돼 다른 사람에서 장사를 하게 전대를 놓고 싶어도, 임대인의 허락없이는 불법이다. 그러다보니장사가 안 되니 권리금을 손해보고 나가야 하고, 어쩔 수 없이 끌어 앉고 있는 것이다. 임대인 입장에서도 월세가 계속 밀려 소송까지 갈 바에야 차라리 전대를 해주는 게 낫다.