LTV·DTI 완화..실수요자 "집 사자" vs 고액자산가 "집 팔자"

by성선화 기자
2014.07.28 06:00:00

[이데일리 김영수 성선화 기자] 부동산 전문가들은 정부의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화에 대해 실수요자와 고액자산가 간 주택매매에 대한 반응이 엇갈릴 것으로 예측했다. 전문가들은 실수요자는 낮은 금리로 많은 대출을 받을 수 있는 만큼 ‘집을 사자’는 쪽으로, 주택을 많이 소유하고 있는 고액자산가는 적극적인 매도 타이밍으로 활용할 것으로 전망했다.

전문가들은 오는 8월 1일부터 지역, 금융업권 간 구분없이 LTV와 DTI가 각각 70%, 60% 등으로 완화됨에 따라 실수요자들을 중심으로 주택 구매가 늘 것으로 예상했다. 지역별로 차이가 있지만 현재 자가거주율은 높지 않은 상황이므로 누군가는 주택구매를 필요로 하고 있다는 것.

실제로 현대경제연구원이 최근 발표한 ‘집 살 여력 있는 가구의 추계와 시사점’ 보고서에 따르면 2013년 기준 전체 가구의 31.3%에 달하는 568만 7000가구가 집을 살 여력이 있다고 분석했다. 이는 전년의 521만 8000가구에서 9% 증가한 것으로 집을 살 여력이 없는 가구가 1.7% 감소한 것과 대조적이다.

특히 집 살 여력이 있는 568만 7000가구 중 55.8%가 여윳돈이 생기면 부동산을 살 가능성이 있는 것으로 조사됐다. 집을 살 여력이 있는 가구 중 유주택가구는 424만 8000가구로 무주택가구(143만 9000가구)보다 3배 가까이 많았다.

전문가들은 상대적으로 많은 금액을 저리의 대출을 받아 주택을 마련할 수 있는 만큼 집 살 여력이 있는 가구 중 실수요자 중심으로 내집마련의 적기로 판단된다고 강조했다.

유구현 우리은행 부행장은 “이번 정책은 집에 대한 보유보다는 거주의 개념, 즉 주거의 안정에 초점이 맞춰져 있다”며 “주택구매에 따른 대출금은 많아지지만 금리가 낮은 시기에 집을 마련하면 가파른 상승세를 보이고 있는 전세 수요를 대체하는 효과가 있다”고 진단했다.

이어 “은행 자체 시뮬레이션을 해보면 LTV·DTI가 완화됐다고 해서 추가 대출 수요(기존 주담대 이상 추가 대출)로 이어지진 않을 것 같다”며 “상대적으로 제2금융권에서 은행으로 전환되는 대출은 많을 것 같아 가계부채도 어느 정도 완화될 것으로 기대된다”고 덧붙였다.

주택구매에 따른 의사결정의 비교수단이 변화된 점도 실수요자들의 주택구매를 촉진시킬 것이란 의견도 개진됐다. 다시말해 과거에는 주택구매시 투자의 개념이 크게 작용했지만 이제는 전세값 상승률과 함께 본인의 소득(임금상승률), 물가상승률 등에 초점이 맞춰져 있다는 것이다. 예컨대 전세금을 올려줄때 2년간의 대출원금 및 이자가 주택구입에 따른 대출 및 이자보다 유리하다고 판단되면 주택구입으로 이어지게 된다는 얘기다.

김용길 부동산플래너 이사는 “이번 정책이 실수요자 중심의 대책인 만큼 소위 ‘전세푸어’에 상당한 동기부여가 될 것으로 판단된다”며 “실제로 이번 정책에서는 다주택자에게 임대운영이 가능하다는 시그널이나, 재건축 완화 등 부동산 투자를 촉진할 만한 내용은 없다”고 설명했다.

김 이사는 “특히 이번 정책이 부동산 투자활성화가 아닌 거래활성화가 목적인 만큼 실수요자 중심의 잠재주택구매자들에게 심리적으로 영향을 미칠 것”이라며 “실수유자 중심으로 거래가 활성화될 경우 급격한 집값 상승보다는 선호지역을 중심으로 소폭의 오름세를 보일 것으로 예상된다”고 말했다.



그는 다만, 정책실현성에 대한 관망세를 감안할 경우 올 연말쯤 집구매 의사가 결정된다고 가정할 경우 실제 거래활성화가 나타나는 것은 내년 1월부터가 될 것으로 예상했다.

고액자산가 시장에선 실수요자 중심으로 주택구매가 늘 경우 부동산 경기가 반짝할 수도 있는 만큼 적극적인 매도 타이밍으로 활용할 것으로 보는 시각이 지배적이다.

이승훈 하나대투증권 자산관리팀장은 “새로 집을 구하는 신혼부부들에게도 긍정적인 시그널로 작용하고 있다”며 “특히 고가 주택보다는 5억원대 미만의 중소형 평수로 문의가 많다”고 말했다. 이 팀장은 “고액자산가들은 부동산 규제 완화로 거래가 회복되면 기존 부동산을 적극적으로 처분할 것으로 보인다”며 “기존 부동산들의 가치가 하락한 이후 회복되지 않고 있는데다 향후에도 시세 차익을 기대하기 어렵다는 판단에서다”라고 덧붙였다.

특히 고가 주택을 보유하고 있는 고액자산들은 고가 주택에 대한 수요가 점점 줄면서 거래가 되지 않는 상황이라 앞으로의 부동산 경기 회복을 매도 찬스로 보고 있다고 이 팀장은 귀뜸했다.

반면 전문가들은 부동산 투자자 입장에서는 대출에 대해 큰 영향을 받지 않을 것으로 예상했다. 경매로 낙찰을 받을 경우 낙찰가의 80%까지 가능한 경락잔금대출을 활용할 수 있는데다, 고액 자산가들의 경우 이미 주거래 은행을 통해 최상의 대출 조건을 활용할 수 있기 때문이다. 투자자 입장에서 지금의 규제 완화가 큰 영향을 주지 못한다는 얘기다.

조성만 신한은행 고액자산관리팀장은 “빌딩 등 수익형 부동산의 수요는 꾸준한 편이지만 고액 자산가들이 부동산 자산을 처분해 금융 자산 쪽으로 갈아타는 분위기”라며 “한국 부자들이 전통적으로 부동산 자산의 비중이 높다보니 이를 리밸런싱(자산재배분)하려는 수요가 많다”고 분석했다.

조 팀장은 “부동산 경기 회복이 불투명하다보니 고액자산가들은 상대적으로 부동산 투자 수익률에 대한 기대감이 낮은 편”이라며 “최근들어 국내 주식 상승과 배당수익 확대 쪽으로 관심이 모아지고 있다”고 덧붙였다.