이지스운용 '힐튼호텔 개발' 펀드 유동화증권, 2029년 8월 만기

by김성수 기자
2024.05.26 08:33:41

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 중구 힐튼호텔 개발 관련 펀드가 발행한 수익증권을 유동화한 증권이 오는 2029년 8월 만기를 맞는다. 이 펀드는 힐튼호텔과 인근 메트로타워, 서울로타워를 개발하는 시행사들의 지분을 운용하고 있다.

힐튼호텔 개발을 위해 기존에 일으킨 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과는 관련이 없다. 힐튼호텔 개발을 담당하는 시행사(와이디427피에프브이)에 투자한 펀드의 C종 수익증권을 유동화한 것이다.

24일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용 펀드가 힐튼호텔 개발을 위해 발행한 수익증권을 유동화한 증권 250억원이 오는 2029년 8월 14일 만기를 맞는다.

이지스일반사모부동산투자신탁421호(이하 이지스421호 펀드)는 와이디427피에프브이(PFV) 및 와이디816PFV의 지분을 운용하고 있다.

(자료=토지이음, 국토교통부, 서울시, 중구청, 업계 등)

와이디427PFV는 서울 중구 남대문로5가 395 일원 밀레니엄힐튼(힐튼호텔)을 철거한 후 상업·업무시설과 호텔 등으로 구성된 복합시설을 짓는 작업을 진행 중이다.

또한 와이디816PFV는 서울 중구 남대문로5가 526, 530, 531, 537 일원 메트로타워, 서울로타워 부지 개발사업을 담당하는 시행사다. 메트로타워, 서울로타워를 힐튼호텔과 연계해서 개발하려 하고 있다.

위 개발사업의 성과에 따른 현금흐름이 수익의 원천이 된다. 이지스421호는 최초설정일인 지난 2021년 11월 22일로부터 10년으로 설정된 기간(2031년 11월 22일까지) 동안 운용된다. 이익분배금은 회계기간 종료일의 10영업일 이내 또는 이지스자산운용이 정하는 날에 지급된다.

신탁원본(신탁의 대상이 되는 재산)의 상환금은 이지스421호의 신탁계약기간이 끝나거나 이지스자산운용이 투자신탁을 해지하는 경우 지급된다.

이지스421호는 와이디427PFV의 최대주주다. 와이디427PFV의 주주들 지분율을 보면 국민은행(이지스421호의 신탁업자) 지분율이 가장 높다.

작년 말 기준 국민은행 지분율은 보통주 61.95%, 제1종 종류주 82.25%다. 종류주식은 보통주와 달리 이익배당, 잔여재산 분배, 의결권 행사, 상환 및 전환에 대해 특수한 권리를 가진 주식이다.

이지스421호 외 다른 주주들 지분율은 △신한은행 보통주 3.50%, 제1종 종류주 8.18% △신한투자증권 보통주 2.10%, 제1종 종류주 4.91% △신한캐피탈 보통주 1.40%, 제1종 종류주 3.27% △시공사 현대건설 보통주 30.00% △이지스자산운용 보통주 1.05%, 제1종 종류주 1.39%다.

(자료=감사보고서)

이지스421호는 수익증권 발행으로 총 1240억원(A종 620억원, B종 620억원)을 조달했고, 추가로 C종 수익증권을 발행해서 1850억원을 조달했다.



분배금은 차등적으로 지급된다. C종 수익증권에 약정된 분배율까지 이익분배가 된 다음 A종 및 B종 수익증권에 분배가 이뤄지는 방식이다.

특수목적회사(SPC) 디에스클러스터는 지난 3월 14일 이지스421호 펀드의 C종 수익증권 일부를 인수했다. 디에스클러스터의 납입금액은 250억원이다.

디에스클러스터가 이지스421호 수익증권을 인수한 재원은 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행해서 조달한 자금이다. 또한 디에스클러스터는 이지스421호의 현금흐름 및 유동화증권 차환발행대금 등으로 기존에 발행한 ABSTB를 상환하는 구조다.

이는 와이디427PFV가 힐튼호텔 개발을 위해 기존에 받은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과는 관련이 없다. 와이디427PFV에 투자한 이지스421호 펀드의 C종 수익증권을 유동화한 것이다.

해당 ABSTB가 제22회차까지 발행되면 오는 2029년 8월 14일 만기를 맞게 된다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 매입확약인은 대신증권이다. 또한 디에스클러스터 관련 제반 업무는 업무수탁자 NH투자증권이 수탁해서 수행한다.

힐튼호텔 전경 (사진=김성수 기자)

이 유동화거래의 기초자산은 이지스421호가 발행한 수익증권으로, 투자신탁 회계기간을 각 배당주기로 해서 배당금이 후급된다. 반면 유동화증권은 각 발행일마다 먼저 할인됨에 따라 현금흐름 부족이 발생할 수 있다.

디에스클러스터는 이같은 현금흐름 부족분을 충당하기 위해, 기초자산 원금 대비 유동화증권을 증액해서 발행한다. 이에 따라 디에스클러스터의 C종 수익증권 납입금액은 250억원인데 ABSTB 발행한도는 260억원이 된다.

이지스421호가 발행한 수익증권은 힐튼호텔·메트로타워·서울로타워 개발사업과 관련한 펀드 운용성과에 따라 현금흐름이 달라진다. 이 경우 수익증권을 기초로 발행된 유동화증권의 상환능력에도 불확실성이 생긴다.

이에 디에스클러스터는 대신증권과 ‘수익증권 매입확약 등에 관한 약정서’를 체결했다.

디에스클러스터가 △만기일에 차환발행하려 하는 유동화증권의 전부 또는 일부가 인수되지 않은 경우 △또는 기존에 발행한 유동화증권의 상환재원이 부족해지면, 대신증권은 260억원 이내에서 디에스클러스터에 자금을 지급할 의무가 있다.

자금을 지급하는 방식에는 유동화증권의 기초자산인 수익증권을 매입하거나, 또는 디에스클러스터가 발행한 사모사채를 인수하는 방식이 있다.