by정수영 기자
2014.11.18 05:50:24
임대사업자 등록, 세제·규제 추가 완화해야
[이데일리 정수영 기자] 서울 구로구에서 주택 임대사업을 하고 있는 3주택 보유자 김형주(60)씨. 그는 전용면적 90㎡와 66㎡ 아파트 두 채를 각각 ‘반전세’(보증부월세)로 놓고 있는데, 임대 수입은 꽤 짭잘한 편이다. 전용 90㎡짜리 아파트는 보증금 1억원에 월임대료 100만원, 66㎡짜리 아파트는 보증금 5000만원에 월 80만원을 받고 있다.
하지만 재산세와 종합부동산세 등 세금 부담이 만만치 않자 김씨는 얼마 전 주택임대사업자로 등록할 결심을 했다. 정부가 2·26 주택 임대차시장 선진화 방안에서 임대사업자 등록시 세제 감면 혜택을 주겠다고 밝혔기 때문이다. 김씨는 이후 꼼꼼히 손익을 따져봤지만, 최종 결론은 임대사업 등록을 하지 않는 쪽을 택했다.
다주택자들이 임대소득 과세 및 세제 혜택 부족 등으로 임대사업자 등록을 여전히 기피하고 있다. 또 집값이 하락할 것을 우려해 집을 팔아 노후자금을 마련하거나 투자처를 다른 상품으로 옮기려는 경우도 적지 않다.
김씨가 등록을 포기한 데는 최소한 5년(준공공 임대주택은 8년) 이상 의무적으로 주택을 임대해야 하는데다, 그가 보유한 임대주택은 세제 혜택도 많지 않아서다. 통계청에 따르면 2012년 기준 김씨처럼 주택이 2주택 이상인 다주택자는 전국적으로 136만명에 달한다. 하지만 이들 대다수는 여전히 임대사업자로 등록하지 않은 채 임대차 제도권을 벗어나 있다.
실제로 국토교통부에 따르면 2012년 기준 공공·민간 임대주택은 161만 6000가구가 전부다. 이 중에서도 최소 5년간 의무 임대를 해야 세제 혜택을 받는 매입 임대사업자는 32만6000가구에 그치고 있다. 올해 1월 도입한 준공공 임대사업으로 등록된 주택은 현재까지 256가구가 전부다. 반면 전·월세 주택 약 769만 가구는 임대주택으로 등록조차 하지 않은 다주택자들이 보유한 주택이다.
다주택자를 임대시장 제도권 안으로 유인하기 위한 정부의 정책은 계속돼 왔다. 주택임대사업자 등록시 각종 세제 혜택을 제공하기로 한 것이다. 특히 준공공 임대주택의 경우 초기 임대시 주변 시세 이하로 임대료를 책정하고 연 5%의 임대료 상한선을 두지만, 세제 혜택이 많은 편이다.
하지만 김씨 같은 다주택자들이 임대사업자로 등록하지 않는 데는 제도에 맹점이 있기 때문이다. 우선 임대사업 등록 가능한 주택은 전용 85㎡ 이하여야 한다. 김씨는 전용 90㎡짜리 아파트를 갖고 있어 사실상 등록 가능한 주택은 한 채뿐이다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “현재 다주택자들이 세 놓고 있는 주택 중에는 중대형이 많은 편”이라며 “중대형까지 임대사업 범위를 확대하는 방안도 필요하다”고 말했다.
전용 66㎡라 해도 세제 혜택이 크지 않다. 정부는 2·26 대책을 통해 준공공 임대주택에 대한 재산세를 전용 40㎡ 이하 주택은 완전 면제, 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 50% 감면해주고 있다. 김씨의 경우 재산세는 50%만 감면받을 수 있다.
건강보험료 등 준조세도 부담이다. 임대소득 2000만원이 넘을 경우 준조세 납부 대상이기 때문이다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “다주택자가 임대사업자로 등록하면 그동안 물지 않던 건강보험료 등 준조세 부담도 함께 발생한다”며 “투자자들이 주택을 팔고 수익형 부동산 등에 쏠리는 것도 이 때문”이라고 지적했다.
관련 법안이 국회를 통과하지 못한 것도 문제다. 정부는 당시 소득·법인세도 전체 30% 감면(매입 임대는 20%)을 확정했다. 또 앞으로 3년 동안 주택을 매입해 준공공 임대주택으로 등록하면 양도소득세를 면제해주겠다고 밝혔다.
하지만 지난 5월 국회를 통과한 재산법 감면 방안과 달리, 소득세·법인세 감면(20%→30%), 양도세 면제(3년 내 구입시) 법안(조특법)은 여전히 국회에 계류 중이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 관련 법안이 국회를 통과하지 못하면서 정책의 불확실성에 따른 불안 심리가 증폭되고 있다”며 “정치권은 세제 완화 법안을 서둘러 처리해야 한다”고 강조했다.