강남 아니어도 통하는 ‘후분양’…“부실시공 우려 적어”

by박지애 기자
2024.08.16 05:00:00

[이데일리 박지애 기자] 강남권을 중심으로 시작된 ‘후분양’ 바람이 서울 곳곳으로 확산해 가는 분위기다.

공사 중인 서울의 한 아파트 단지 모습.(사진=연합뉴스)

분양가 상한제 적용 지역의 조합들이 분양 시기를 늦춰 보다 높은 분양가를 책정하기 위한 방편으로 시작된 후분양이 최근 부실시공 이슈가 늘면서 분양자들도 선호도 높아지며 대세로 자리매김해 간다는 분석이다. 다만 아직까진 상대적으로 입지가 좋지 않은 지역들은 여전히 짧은 자금조달 기간으로 미분양 우려가 높아 서울과 수도권에서도 입지가 좋은 곳 위주로 후분양이 진행되고 있다.

15일 분양업계에 따르면 ‘분양가 상한제’가 본격화된 2005년 이후 후분양으로 전국에 공급된 가구수는 약 9만여 가구에 달한다.

최근 서울주택도시공사(SH공사)가 발간한 ‘후분양제 확산을 위한 제도개선 연구’ 보고서에 따르면 2006년 이래로 2021년 말 기준 후분양으로 전국에 공급된 아파트는 총 8만 7416가구다. 2022년 이후 강남을 비롯한 대부분의 분양가 상한제 적용 조합들에서 후분양으로 아파트를 공급하고 있는 점을 감안하면 9만여 가구를 돌파했을 것으로 보고 있다.

최근 청약이 진행된 서울 서초구의 ‘래미안 원펜타스’, 강남구의 ‘래미안 레벤투스’ 모두 후분양으로 공급됐음에도 세자릿수 이상의 경쟁률을 기록하며 높은 관심을 받았다. 이들 지역은 후분양임에도 분양가 상한제가 적용돼 당첨되면 20억원 가량의 시세 차익을 볼 수 있다는 기대감에 많은 사람들의 관심을 받았다.

강남뿐 아니라 서울 지역 많은 단지들이 후분양을 선택하고 있다. 당장 이달 청약을 진행하는 서울 강서구 ‘더 트루엘 마곡 HQ’도 후분양을 선택했다. 앞서 ‘상도푸르지오클라베뉴’도 후분양을 선택하며 고분양가 논란이 일었지만, 결국 완판되며 강남 외 지역에서도 후분양의 가능성을 다시 한번 입증했다는 평가다.



후분양은 통상 공정률 60~90% 시점에서 청약이 진행된다. 선분양과의 가장 큰 차이점으로는 입주까지의 기간으로 후분양은 선분양과 달리 중도금이 없고 계약금을 지불한 후 입주와 동시에 잔금을 낸다. 아무리 길어도 1년 이내에 입주하게 돼 자금 조달 기간이 적은 것이 가장 큰 단점으로 꼽힌다.

그럼에도 후분양 단지가 늘고 있는 주요 이유는 ‘치솟은 공사비’ 때문이다.

조합 입장에서 공사비 상승으로 분담금이 높아지면서 후분양을 통해 보다 ‘높은 분양가’를 받을 수 있다는 점에서 선호하고 있다. 분양자 입장에서는 공사비 상승으로 부실시공 이슈가 늘면서 하자를 좀 더 구체적으로 확인할 수 있다는 점에서 후분양을 선호하는 것이다.

실제 인식 조사결과 전문가들과 시민들은 후분양을 통해 부실시공 문제 등을 해결할 수 있다고 보고 있는 것으로 나타났다. SH공사가 보고서를 발간하면서 진행한 서울시민과 전문가들의 인식 조사에서도 후분양 도입과 확대가 필요하다고 보는 의견이 우세했다.

보고서는 서울 시민 79.6%가 후분양제도가 필요하다고 응답했으며 후분양제를 통해 부동산 시장 혼란 저감(64.1%), 하자로부터 주택품질 개선(82.1%)등 정책 효과가 있을 것이라고 내다봤다. 전문가들도 55.8%가 후분양이 필요하다고 보고 있으며 후분양을 통해 소비자 선택권 확대, 허위과장 광고 감소, 부실시공감소 등의 효과가 있을 것으로 분석하고 있다.

이은형 대한정책건설연구원은 “후분양을 진행할 경우 건설사들이 원칙과 규정에 맞게 시공하도록 유도할 수밖에 없다”며 “다만 마감공사가 이뤄지는 공정률이 통상 80% 이상이 됐을 때이므로 부실시공을 막기 위한 후분양은 80~90% 이상이 됐을 때 진행해야 효과가 있다는 점을 감안해야한다”며 라고 설명했다.

SH공사가 발간한 ‘후분양제 확산을 위한 제도개선 연구’ 보고서에 실린 후분양 필요성에 대한 서울시민 의식 조사 결과(사진=SH공사)