[마켓인]"딥러닝 기술로 안심 아파트 판별…제도권 안착 목표"

by박소영 기자
2024.01.26 01:19:43

[이데일리 마켓in 박소영 기자] 아파트 청약 당첨자들이 보험처럼 가입해 취득원가를 보장받을 수 있는 서비스에 투자은행(IB) 업계의 관심이 집중되고 있다. 청약 안심매입약정 서비스 ‘헷지했지’ 이야기다. 청약 당첨된 고객이 헷지했지에서 조회할 아파트 동호수를 입력한 뒤 분양 계약자 명의로 본인인증을 하면 가입 수수료를 내고 약정을 체결할 수 있다. 이후 입주 시점에 취득원가를 보장받고 매도할 수 있다. 일종의 보험 상품인 셈이다.

헷지했지는 2022년 연쇄 창업가 김종구 대표가 설립한 프롭·핀테크 기업 ‘KAP한국자산매입’이 출시한 서비스다. 회사는 지난해 블루포인트파트너스로부터 시드 투자를 유치한 뒤, 비슷한 시기 중소벤처기업부의 기술 창업 투자 프로그램 팁스(TIPS)와 신용보증기금의 혁신스타트업 성장지원 프로그램에 선정됐다. 이제 회사는 오는 3월 프리 시리즈 A를 마무리할 계획이다. 이때 재무적 투자자(FI)로부터 투자를 유치하는 규모만큼 전략적 투자자(SI)에게도 투자받을 계획을 세우고 있다.

김 대표는 국내뿐 아니라 전 세계 어디를 둘러봐도 헷지했지와 비슷한 서비스는 없다고 설명한다. 바꿔 말하면 신산업인 만큼 명확한 규제가 없다는 뜻이다. 이런 이유로 사업 초기에 금융규제 샌드박스 컨설팅을 완료하고, 법무법인에 문의해 법률 검토서를 받았다. 이런 난관에도 그는 금융사, 신탁사, 건설사 등 다양한 산업군에서 투자 러브콜을 받았다. 각종 산업군에서 한국자산매입에 관심을 갖는 이유는 무엇일까, 그를 만나 들어봤다.

김종구 한국자산매입 대표가 이데일리와 인터뷰를 진행하고 있다. [이데일리 김태형 기자]

김종구 대표는 여러 기관과 기업의 관심이 쏟아지는 가장 큰 이유로 ‘명확한 비즈니스 모델(BM)’을 꼽았다. 사업 자체가 주거용 부동산 중에서도 실거주형 부동산의 청약 당첨자들을 대상으로 분양보증이 들어가기 때문에 리스크가 현저히 낮다는 설명이다. 안심매입약정 취급률이 높은 아파트 분양단지는 수분양자가 안심하고 정당계약을 하기 때문에 분양성과 사업성이 높아진다는 장점도 있다. 그만큼 현금 유동성 안정화를 기대할 수 있다.

그는 분양 계약자가 매도한 아파트를 회사가 사들일 때도 위험 부담이 덜하다고 이야기했다. 그는 “부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 위험한 이유는 미담보물 대출이기 때문”이라며 “헷지했지 서비스는 매입 당시 이미 준공된 신축 아파트가 있는 것이기 때문에 즉, 담보물이 있는 상태에서 자금조달을 하기 때문 때문에 리스크가 떨어진다”고 했다.



현재까지 SI 제안이 들어온 업계는 다양하다. 그는 “사업 초기 단계에서 주택을 공급할 때 PF를 열 때 헷지했지 상품이 신용보강 상품으로 들어갈 수 있는데 이때 신탁사와 협력할 수 있다”며 “이후 자금 조달은 증권사와, 다음으로 중도금 대출을 열 때는 제2 금융권과, 담보대출 전환 시에는 시중은행과 업무가 겹치게 되므로 모두와 협력이 가능한 사업 아이템이다”라고 설명했다.



그렇다면 분양 계약자가 매도하는 아파트의 안전성은 어떻게 담보될까. 우선 팁스 프로그램 과제로 선정된 우량한 아파트를 선정하는 기술을 접목해 판별할 방침이다. 한국자산매입은 인공지능(AI) 딥러닝 기술을 접목한 분양가 적정성 평가와 리스크 등급화 모델을 개발했다. 이를 통해 아파트 각 호의 등급을 판별해 가입자마다 다른 수수료를 받을 수 있다. 예를 들어 이 모델을 적용하면 선호도가 높은 고층 호수는 가입 수수료가 저층보다 더 비싸다. 또한 리스크가 크다고 판별되는 호수를 소유한 고객과는 거래가 이뤄지지 않는다.

이렇게 분석된 자료들은 신용보증기금 프로그램 과제를 통해 감정평가에 들어가게 된다. 한국자산매입이 아파트에 대한 분석 보고서를 제공해 PF가 열릴 때 분양가 적정성을 호별로 판단할 수 있도록 돕는 식이다.

한국자산매입은 향후 사업 확장을 위해 ‘청약모아’라는 아파트 청약에 필요한 여러 사이트를 한눈에 비교해 보는 사이트를 만들었다. 청약모아는 지난해 11월부터 베타 서비스 중이다. 지금의 헷지했지 사업이 청약에 당첨된 고객을 대상으로 하는 만큼 청약모아에서 잠재적 고객을 끌어모으겠다는 계획이다.

그렇다면 김 대표의 사업적 목표는 무엇일까. 올해는 FI와 SI 투자 유치를 완료하는 것이다. 보다 장기적으로는 부동산 안심약정 서비스를 제도권에 안착시키는 목표를 품고 있다. 그는 “스타트업들이 절차 없이 우후죽순 생겨나 리스크를 안고 사업을 하는 경우가 있다”며 “이와 달리 예를 들어 상조 업계가 성장하고 규모가 커지니 상조법이 만들어지고 공정거래위원회의 관리를 받는 것처럼 ‘약정법’이 만들어져 제도권 내에서 성장했으면 한다”고 전했다.