[최인용세무사의 절세가이드]상가 건물 팔 때 절세방법 11가지
by김경은 기자
2018.12.15 06:00:00
[최인용 가현세무법인 대표세무사] 상가나 건물을 팔 때 조금만 주의하면 세금을 줄일 수 있다. 건물이나 상가는 팔고 나서 상담을 하다 보면 세금을 많이 내는 경우가 많다. 조금만 주의하거나 미리 상담만 해도 많은 절세 포인트가 있다. 그중에 놓치기 쉬운 대표적인 절세 방법 11가지를 소개한다.
부동산중 오피스텔이나 상가건물은 팔 때 양도차익에 대한 양도소득세를 부담한다. 이와 함께 건물분의 양도부분에 대해서는 부가가치세의 부담이 있다. 건물의 부가가치세에 대해서는 포괄양수도 계약을 하게 되면 세금 없이 양도가 가능하다. 계약서에 포괄양수도 규정이 있는지 꼭 확인하자.
포괄 양수도라는 것은 상가의 임대를 위한 권리와 의무를 모두 승계한다는 것이다. 세법에서는 계약서에 쓴 것만으로 인정 되는 것은 아니다, 실질적으로 포괄양수도가 되어야 한다. 실질적 포괄양수도가 되기 위해서는 임대를 위해서 임대사업이 계속되고, 임차인이나, 관리 직원등의 승계 등이 이뤄지는 조건까지 맞아야 한다.
부득이하게 상가나 건물 취득시에 다운계약서를 써서 양도소득금액이 많이 나온다면, 실제 취득가액으로 입증하여 세금을 줄일 수 있다. 실제 가액은 통장의 거래내역이나 수표를 발행하여 준 사본 등으로 입증할 수 있다. 이 경우 다운계약서를 써서 양도세를 적게 낸 사람은 추징될 수 있다.
상가나 건물은 소득세나 법인세 신고를 할 때, 감가상각비를 계상하면 소득세나 법인세가 줄어들 수 있다. 다만 양도소득세 계산시 에는 건물 감가상각비로 계산한 금액은 제외하도록 되어있어 양도소득세가 많이 나온다. 소득세를 줄이는 것이 더 클지, 나중에 양도소득세를 줄이는 것이 유리할지 매년 소득세 신고시마다 판단할 필요가 있다. 대체로 양도소득세는 장기보유 공제가 30%가 인정되므로 최고세율이 걸리더라도 실 부담세율은 20% 정도이다. 소득세가 더 높다면 감가상각을 하는 것이 유리하다.
오피스텔은 주택이 될 수도 있고, 상가로 보아 주택 수에서 제외될 수도 있다. 오피스텔이 상가로 인정되기 위해서는 세입자가 사업자등록을 한 사업자이면 가능하다. 따라서 오피스텔은 세입자의 선택도 중요하다. 상가주택도 주택의 면적이 더 크다면 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세의 적용을 받을 수 있다. 이와 반대로 다주택이 될 수도 있으므로 유의해야 한다.
부동산의 양도소득세는 3년 이상 보유하게 되면 장기보유 공제라는 것을 해준다. 장기보유공제는 15년간 30%(1세대 1주택은 80%)의 비율만큼 이익에서 차감하여 주는 제도이다. 따라서 최소 3년 이상 보유하면 15년이 될 때까지 매년 공제의 폭이 커진다.
조정지역에 해당하는 경우 주택수에 포함되는 상가나 오피스텔은 장기보유공제가 인정되지 않는다. 조정지역은 서울 전지역과 세종시, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2기 신도시 및 부산의 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진구)가 대상이다.
재산세와 종합부동산세는 6월1일에 소유한 사람이 내는 세금이다. 따라서 주택을 팔 때에는 6월1일 전에 파는 것이 유리하고, 반대로 사는 경우라면 6월 이후에 사는 것이 그해의 재산세와 종합부동산세를 내지 않을 수 있다. 부동산의 양도는 잔금일과 등이 이전중 빠른 날로 판단한다.
양도소득세는 1년간 매도한 부동산 중 같은 세율의 자산은 합하여 계산한다. 따라서 손실이 있는 상가 등 부동산과 이익이 많은 부동산은 같은 해에 파는 것이 유리하다. 부동산의 양도 손실은 사업 소득과 달리 이월되어 차후년도에 적용되지 않는 것이 특징이다.
계약 전에 상담만 잘해도 세금을 줄일 수 있는 기회가 있다. 상가 매도 계약을 하면, 수많은 절세 기회들이 사라진다. 나중에 절세방법을 알고 계약을 돌리기 위해 수 천 만원의 위약금을 물어야 하는 경우도 생기므로 반드시 계약 전에 상담하는 것이 절세의 기회를 놓치지 않는 방법이다.
부동산 양도소득세는 잔금일의 월 말일로부터 2개월 이내에 신고하고 납부하여야 한다. 신고하지 않으면, 20%의 신고불성실가산세가 나오고, 양도소득세를 납부하지 않으면 하루에 0.0003%씩 이자가 붙는다. 연 이자율로는 10.95%정도로 가산세 부담이 큰 편이므로 반드시 신고하고 납부하는 것이 유리하다.