by지영의 기자
2024.04.08 06:30:00
[해외부동산 추가출자 명암] ②
자칫 전액 손실 낼 뻔한 해외부동산 투자 건들
추가 출자로 리스크 대응...위기에서 기회 만들기
“무조건 손실 처리? 능사 아냐, 적극적인 선별 자세 필요”
[이데일리 마켓in 지영의 기자] 국내 큰손들이 거액의 자금을 쏟았던 해외 상업용 부동산이 리파이낸싱(자금 재조달)에 실패하고 기한이익상실(EOD)에 빠져 원금을 날릴 위기에 처한 경우가 늘고 있다. 해외 주요 부동산 시장 전망을 비관해 문제 발생 시 일괄 손실 처리에 나서는 기관이 있는 반면, 적절한 대응 기회를 모색해 손실 확정 대신 회수 가능성을 여는 사례도 있다.
추가 출자에 대한 일부 ‘부실 이연’이라는 의견도 있지만, 투자한 해외 부동산 성격에 따라 리스크 대응에 잘 나서면 투자금 날리는 일은 피할 수 있을 것이란 기대가 나온다.
7일 투자은행(IB) 업계에 따르면 교보생명은 최근 미국 뉴욕 맨해튼 소재 ‘20타임스 스퀘어(Times Square)’ 토지에 대한 담보권 실행을 통해 소유권을 확보해왔다. 20타임스 스퀘어 건물 부지 투자는 총 9억달러(한화 1조2000억원) 규모로, 선순위 대출·메자닌(대출 채권) 구조다. 지난해 중 대출 만기가 도래했으나 리파이낸싱에 실패하면서 EOD가 발생했고, 선순위 대출 채권자가 담보물인 토지를 처분할 위기에 놓였다. 교보생명은 리스크 검토 끝에 추가출자를 통해 선순위 자금을 일부 상환해 대출을 연장했다. 이후 메자닌 대주가 보유한 담보권 실행을 통해 토지 권리를 확보해 소유주로 올라섰다.
20타임스 스퀘어는 건물과 토지에 대한 소유권이 분리돼 각 자산에 대해 별도로 투자가 진행됐다. 건물의 경우 공실 등으로 부실이 발생해 국내 증권사와 은행, 운용사 등이 수천억의 원금 손실을 내면서 악명을 떨쳤다. 반면 토지의 경우 자산가치 자체에 크게 변동이 없었다.
토지 투자에서 메자닌 출자자(LP)였던 교보생명이 추가 출자를 결정한 이유는 토지 소유권 확보로 얻는 이익이 리스크 대응에 드는 비용보다 적다고 판단했기 때문이다. 선순위 대출에 대한 담보인정비율(LTV)이 크게 하락하지 않은 데다 토지 임대 수입이 유지되고 있는 점을 감안하면 구조자금을 투입할만 했던 셈이다. 여기에 해외 선순위 채권자와 협상을 거쳐 과거에 받았던 저금리 대출 조건을 연장 시 그대로 유지하게 된 점도 한몫했다. 굳이 단순 원금 손실 처리로 대응 기회를 포기하는 것 보다 합리적인 방안이었다는 평가다.
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