[단독]별안간 별장 稅폭탄..날아간 '4도3촌' 

by정다슬 기자
2017.07.04 05:30:02

[이데일리 정다슬 기자] 직장인 A씨는 귀농과 전원생활의 꿈을 이루고자 2년 전 경기도 가평에 있는 주택과 토지를 산 뒤 주말마다 내려가고 있다. 직장과 농사일에 매진하고 있던 어느 날 A씨는 청천벽력 같은 소식을 접했다. 가평군에서 A씨 소유 주택이 ‘별장’이므로 이에 맞춰 취득세와 재산세를 추가로 내라고 고지한 것이다. A씨가 2년 전 해당 주택을 사면서 냈던 취득세는 200만원. 그러나 시골주택이 별장으로 분류되면 중과세 대상이기 때문에 무려 1800만원을 세금으로 내야 한다. A씨는 "2억짜리 집에 취득세가 1800만원이라는 게 말이 되느냐"며 "이럴 줄 알았으면 처음부터 집을 사지 않았을 것"이라고 분통을 터뜨렸다.

서울 등 도시에서 거주하면서 주말마다 직접 농사를 짓기 위해 도시를 떠나는 이들이 '세금 폭탄'을 맞게 될 처지에 놓였다. 경기도 가평·양평군 등 주말주택에 대한 수요가 많은 지자체에서 상시 거주하지 않는 주택은 별장으로 보고 과세를 강화한다는 방침을 밝히면서다. 

수요자들은 주말농장·주말주택이 이미 하나의 트랜드로 자리 잡은 상황에서 이를 사치성 재산으로 보는 것은 과도한 조치라고 항변하고 있다. 

◇시골주택, '별장'으로 분류되면 '세금 폭탄' 

3일 업계에 따르면 경기도 가평·양평군 등 전원주택이 많이 있는 지자체는 지난 5월 취득한 지 5년이 지나지 않은 주택 등을 대상으로 사치성 재산에 대한 일제 조사를 벌였다. 이 조사는 지방세 과세 조사 차원에 이뤄지는 연례행사이지만 이번에는 좀 더 기준이 강화됐다. 해당 지자체에 주소를 두지 않은 주택의 경우 상시 거주가 이뤄지지 않는다고 판단해 '별장'으로 분류한 것이다.  

통상 별장이라고 하면 경치 좋은 한적한 곳에 지어진 고급스러운 주택을 떠올린다. 그러나 지방세법에 따르면 별장은 주거용 건축물로, 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 즉 365일 상주하지 않으면 별장으로 본다는 것이다. 

문제는 별장으로 분류되는 순간 재산세와 취득세가 중과세된다는 것이다. 현행법상 매입 당시 가액이 6억원 이하인 주택을 취득할 경우 1%의 세율을 적용하지만, 별장·고급주택 등에 대해서는 이 세율에서 8%가 가산되어 총 9%의 세율을 적용토록 하고 있다. 또 재산세는 주택에 대해 0.1~0.4%의 세율을 적용하는데 별장은 4% 세율로 재산세를 매기고 있다. 만약 2억원의 집이 있다면 취득세는 200만원에서 1800만원으로, 재산세는 18만원에서 480만원으로 늘어나는 셈이다. 일거에 세 부담이 10배 가까이 늘어나는 셈이다.

물론 별장은 주택으로 분류되지 않기 때문에 종합부동산세 과세 대상에서 제외된다는 장점이 있다. 그러나 종합부동산세는 가구가 아닌 인당 적용하는 데다 전원주택 경우 도심 아파트보다 상대적으로 가격이 저렴해 다른 주택과 합산하더라도 공시지가가 6억원을 초과하지 않을 가능성이 있다. 부부 공동명의 등을 통해 합법적인 방법으로 과세 대상에서 제외될 가능성도 크다.

주말주택을 보유한 이들은 이 같은 과세 규정이 현실을 반영하지 못한다고 항변한다. 별장에 중과세를 적용하는 것은 이를 골프장·고급주택·오락장과 같은 사치성 재산이라고 본 것인데, 주말주택을 이와 같은 기준에서 판단할 수 있느냐는 것이다. 가평군에서 전원주택 단지 ‘북한강 동연재’를 운영 중인 이광훈 드림사이트코리아 대표는 "북한강 동연재 분양 계약자의 30%는 도시에 거주지를 두고 있으면서 금요일마다 이곳으로 내려오는 '4도3촌'(4都3村·4일은 도시에서, 주말 3일은 시골에서 보내는 것) 생활을 하고 있다"며 "은퇴 후 귀농·귀촌을 염두에 두고 노후 준비를 하는 이들도 적지 않다""고 말했다. 

◇코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이…지방 단독주택시장에도 '악재'

주말주택에 대한 과세 강화는 지방 단독주택 시장에도 적지 않은 악영향을 미칠 전망이다. 

최근 귀촌 ·귀농 붐을 타고 전원주택을 포함한 단독주택 시장은 매년 성장하고 있다. 지난해 기준 서울을 제외한 전국 단독주택 준공 가구 수는 4만 9305가구다. 3년 전(2013년·3만 8047가구)보다 30% 정도 늘었다. 특히 전원주택 수요가 많은 경기지역에선 지난해 신규 건립 단독주택이 8621가구로 같은 기간 56% 넘게 늘어났다. 

양평군에서 전원주택 매매를 전문으로 하는 김기호 공인중개사는 "상대적으로 저렴한 가격의 소형주택을 찾는 수요가 많아지면서 2년 전만 하더라도 6000만원짜리 집이 1억원까지 올랐다"며 "이런 소형주택은 4도3촌 수요도 적지 않기 때문에 과세가 강화된다면 타격을 입을 수밖에 없다"고 말했다.

전문가들은 사치성 재산으로 구분되는 별장과 일반인이 주로 활용하는 주말주택을 분류하는 명확한 기준이 없는 것이 문제라고 지적한다. 현행 지방세법상 해당 주거용 건물이 주택으로 분류되느냐, 아니면 별장으로 취급되느냐는 전적으로 상시 거주 여부를 판단하는 지자체에 달려 있다.  A씨처럼 4일은 도시에 살고 3일은 시골주택에 거주하는 생활형태가 반복적으로 이뤄진다면 이를 상시 거주로 보느냐, 그렇지 않느냐는 과세하는 지자체의 판단에 따라 달라질 수 있다는 얘기다.

'코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이' 규정에 주거용 시설의 용도를 놓고 주택 소유자와 지자체의 의견이 엇갈리면서 법적 소송으로 비화되는 경우도 적지 않다.

원종훈 KB국민은행 세무사는 "우리나라 지방세법상 지역에 상관없이 주거용 건축물로, 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양이나 위락 등의 용도로 사용하면 별장이 될 수 있다"며 "별장으로 인정되면 취득세와 재산세가 중과세되지만 반대로 주택 수에 포함되지 않는 장점도 있는 만큼 자신에게 유리한 것이 무엇인지 따져보고 혹시 세금 문제가 발생할 경우 거주지를 이전하거나 임대 등을 통해 절세할 수 있는 방법을 모색할 필요가 있다"고 말했다.