[재테크의 여왕]셀프경매 입문하기
by성선화 기자
2014.02.07 06:00:00
[이데일리 성선화 기자] 이번주 ‘재테크의 여왕’의 주제는 셀프 경매다. 누구나 처음엔 누구나 막막하다. 처음 경매 사이트에 접속했을 때 ‘도대체 뭘 봐야할지’ 몰라 막막했었다. 지레 겁먹지 말고 기초부터 다져보자. 초보자도 쉽게 접근할 수 있는 경매 팁들을 소개한다.
쉽게 설명하면, 경매는 빚을 못 갚은 사람들의 자산을 ‘빚쟁이’들이 법적 절차를 거쳐 강제로 처분하는 것이다. 즉 빚을 못 갚은 사람들의 자산이 법원에서 강제로 팔리는 것이다. ‘빚쟁이’의 종류에 따라 두 가지로 나뉜다. 빚쟁이가 정부 등 공공기관이면 공매(公賣), 개인, 은행 등 정부 이외의 주체면 일반 경매다. 경매와 공매는 시스템 자체가 다르다. 경매는 직접 법원에 가야 입찰 가능하지만, 공매는 인터넷으로 진행된다.
그렇다면 경매 나온 물건은 도대체 어디에서 볼 수 있을까. 물건 찾기는 경매의 핵심이다. 결국 물건 정보가 돈이다. 누구나 쉽게 인터넷 사이트에 접속해 물건들을 볼 수 있다. 하지만 문제는 ‘유료’다. 물론 무료 사이트도 있다. 대법원 경매정보 사이트나 두인경매, 리치옥션 등이다. 최근 뜨는 무료 사이트는 ‘두인경매(http://www.dooinauction.com/)’다.
지금부터 본격적으로 물건 탐색에 나설 차례다. 경매 사이트에는 수많은 경매 정보가 널려 있다. 선택이 필요하다. 검색 조건 검색 설정을 활용하자. 가장 기본이 되는 검색은 지역별 검색이다. 초보자들은 자기 집 앞부터 검색해보면 된다. 예를 들어 서울 강남에 산다 치자. 첫
페이지 빠른 물건검색에서 지역을 검색 조건으로 넣어보자. 큰 카테고리부터 시작하면 된다.
‘서울특별시> 강남구’
이들 물건 중에는 아파트, 상가, 빌라, 오피스텔 등 모든 종류의 부동산이 포함됐다.
검색을 좀 더 편하게 하기 위해서 검색 조건을 한번 더 설정하는 게 좋다. 일단 초보자들은 이해하기 쉬운 오피스텔부터 검색해 보자.
오른쪽 상단에 있는 ‘결과 내 검색’ 버튼을 누른다. 중간쯤에 용도 카테고리가 있다. 이 역시도 큰 카테고리 순서대로 입력하면 된다. 건물과 토지 중에선 ‘건물’을 선택한다. 건물에도 다양한 종류가 있다. 오피스텔은 주거용이기 때문에 주거용을 선택하면 된다. 즉, ‘건물> 주거용건물> 오피스텔’ 순으로 입력한다. 효율적으로 살피려면, 소재지와 감정가격 등도 검색 조건으로 설정해 한번 더 솎아내는 것이 좋다.
자기 입맛에 맞게 다양한 검색 조건을 넣어보며 스스로 ‘흙 속의 진주’를 찾아보자. 수천 건의 물건 중에서 돈 되는 정보를 찾는 게 능력이다.
지금부턴 형광펜과 프린터를 준비하자. 첫 번째, 체크 포인트는 소재지다. 어디에 있는 부동산인지가 가장 중요하다. 일단 소재지에 밑줄을 긋는다.
둘째, 최저가다. 감정가에서 ‘몇 번’이나 유찰돼 ‘얼마가’ 최저가인지를 봐야한다. 물건은 경매 나오기 전에 감정평가사들에 의해 몸값이 결정된다. 이것이 최초 감정가다. 하지만 유찰 횟수를 거듭할수록 최저가가 떨어진다. 유찰은 물건이 나왔는데 사려는 사람이 아무도 없어 다음 번에 다시 나오는 것이다. 한번 유찰될 때마다 최초 감정가의 70~80%로 떨어진다.
셋째, 건물면적이다. 이 부동산이 ‘몇 평짜리’인지 확인하는 것이다. 경매 정보 사이트에는 공급 면적이 아닌 전용 면적이 표시 돼 있다. 전용 면적은 남들과 공유하지 않고 소유주가 홀로 쓸 수 있는 면적, 그러니까 실제 사용 면적이라고 볼 수 있다.
토지 면적도 따로 표시되는데 이는 부동산이 차지하는 땅의 크기를 의미한다. 아파트, 오피스텔 등 대부분 집합건물은 좁은 땅에 높은 건물을 지어 올리기 때문에 건물 면적에 비해 토지 면적이 적다.
넷째, 임차인의 대항력 여부다. 사실 초보자들이 가장 주의해야 할 부분이다. 대항력이란 말 자체도 어렵다. 대항력이란, 지금 경매 물건에 세 들어 사는 사람이 낙찰자에게 자신의 ‘몫(보증금)’을 요구할 수 있는 권리이다. 이는 낙찰자가 임차인에게 보증금을 ‘물어줘야 하느냐 마느냐’를 결정짓는 중요한 변수이다. 만약 임차인이 대항력이 있다면 낙찰자는 그가 법원에서 배당을 받지 못하는 나머지 금액을 물어줘야 한다. 하지만 대항력이 없다면 임차인이 배당을 다 받지 못하더라도 낙찰자와는 무관하다.
초보자들이 전문가들에게 자문해야 할 포인트는 ‘세입자의 대항력’ 여부와 ‘배당금’ 규모이다. 이 부분에 대해서는 절대 혼자 판단하지 말고 주변 전문가들의 도움을 받도록 하자.
권리분석은 물건에 ‘걸려 있는’ 권리들을 따지는 작업이다. 초보자들이 권리를 분석할 때는 부동산의 근저당권자가 누구인지를 반드시 확인해야 한다. 대부분 대출을 일으킨 은행권이지만, 개인이나 법인 등 다른 주체일 수도 있다. 그밖에도 압류, 가압류, 전세권 등 다양한 권리들이 있다. 하지만 이런 모든 권리들을 본인이 이해할 필요는 없다.
처음 현장 답사 때는 그냥 가벼운 마음으로 간다. 저녁 퇴근 시간이 늦다면, 밤늦게라도 물건지 주변을 훑어보는 것만으로도 충분하다. 일단은 분위기만 파악하고 감을 잡는 것이다. 교통이 불편한지, 주변에 뭐가 많은지, 길이 넓은지 좁은지 등등만 봐도 충분하다.
꼭 필요한 것은 ‘대중교통’을 이용한 답사다. 직접 대중교통을 이용해서 가봐야 교통이 얼마나 편리한지 알 수 있다. 현장에서 반드시 조사해야 할 몇 가지가 있다. ▲시세 ▲지역특색 ▲경쟁자수 ▲임차인 확인 등이다. 현장 답사 시 카메라는 필수다.
입찰은 직접 할 수도 있고, 대리인이 할 수도 있다. 경매의 꽃은 ‘입찰가 산정’이다. 과연 얼마를 써야 다른 경쟁자들을 물리치고 낙찰 받을 수 있을까. 초보자들이 경매 컨설턴트들에게 가장 많이 물어보는 질문 중 하나가 ‘얼마를 써야 하나요?’이다. 가격에 상관없이 낙찰이 목적이라면 무조건 높게 써내면 된다. 경매의 묘미는 ‘가장 적은 차이’로 좋은 물건을 확보하는 것이다.
입찰가를 결정하기 앞서 해야 할 일이 있다. 바로 ‘목표 수익률 정하기’다. 경매에 들어가기 앞서 이 물건을 얼마에 낙찰 받아서 얼마를 벌고 언제 나올지에 대한 구체적인 로드맵이 그려져 있어야 한다. 이런 계획없이 좋아보인다고 고가로 낙찰받아 버리면 투자할 가치가 없다. 절대로 이 선은 넘겨서 안 된다는 투자의 마지노선이 필요하다. 이를 결정해주는 것이 수익률이다.
이론상 입찰가를 산정하는 가장 객관적인 기준은 과거 낙찰 사례다. 예전에 나왔던 물건들을 분석해 대충 몇 % 선에서 낙찰이 됐는지를 알 수 있다. 시점에 따라 편차가 있을 수 있지만, 주변 부동산의 과거 낙찰가율은 중요한 판단의 근거가 된다.
입찰가 산정은 당일날 아침에 하는 게 좋다. 그날 현장 분위기를 무시할 수 없기 때문이다. 법원 분위기를 보면 대충 이 물건에 많이 몰릴 것인지 아닌지를 알 수 있다. 자칫 뜨거운 현장 분위기에 휩쓸려 예상 입찰가격보다 터무니 없이 높게 쓰는 우를 범할 수도 있다. 이런 쏠림 현상을 철저히 경계해야 한다.
낙찰의 기쁨도 잠시. 낙찰 받는 순간부터 대출과의 전쟁이 시작된다. 법원에서 낙찰자의 이름이 호명되고 낙찰 서류를 받고 나오면 대출 브로커들이 그를 둘러싼다. 너도나도 명함을 건낸다. 대출 브로커를 잘 활용하는 것도 경락잔금대출을 잘 받는 방법이다. 이들은 불법 대출 모집인과는 다르다. 경락잔금 대출 브로커들은 주로 지방권의 제2금융권의 경락잔금대출 상품을 소개한다.
따라서 브로커의 무리들과 친해지는 것이 대출의 지름길이다. 이들은 그때 상황에 맞게 개발된 ‘특판 상품’을 손에 쥐고 있다. 최대한 받을 수 있는 명함은 다 챙겨 오는 것이 좋다. 자신이 낙찰받은 물건 번호를 문자로 보내 대출 가능여부를 문의하자. 당장 이날부터 대출 조건을 알려오는 문자들이 쇄도할 것이다. 스팸 문자로 올 수도 있으니 스팸 메시지 함까지 샅샅이 뒤져 보자. 대출 문자들을 일일이 잘 따져보고 가장 조건이 좋은 곳에 전화를 건다. 구체적인 대출금과 금리를 물어본다. 한 군데에만 의존해선 안 된다. 낭패를 볼 수 있다. 2~3군데 연락해 조율해야 한다.
수익형부동산 투자의 하이라이트다. 포인트는 계획대로 월세를 받는 것이다. ‘얼마를’ 월세로 받겠다는 계획은 이미 입찰 전부터 세워져 있어야 한다. 현장 조사를 하면서 월세 시세를 조사하고, 낙찰 후 예상 월세를 기준으로 수익률을 산정한다.
하지만 생각했던 대로 임차인을 넣기란 쉬운 일이 아니다. 세를 놓다보면 다양한 변수들이 생긴다. 원래는 월세로 놓을 예정이었지만 본의 아니게 반전세로 놓게 될 수도 있다. 또 원래는 보증금을 2000만원을 받을 생각이었지만, 세입자의 요구에 따라 1000만원이 되기도 하고 4000만원이 될 수도 있다.
중요한 것은 그렇다고 하더라도 미리 생각해놓은 수익률에서 크게 벗어나선 곤란하다. 만약 2000만원에 월세 110만원을 받을 계획이었다면, 1000만원에 120만원, 4000만원에 90만원 정도로 조정이 가능하다.
월세를 잘 내는 세입자를 들이려면 ▶직장이 반듯해야 한다. 개인보다는 차라리 법인 낫다. ▶월세를 내는 사람과 사는 사람이 같아야 한다. ▶인상도 중요하다.