[재테크의 여왕]강남 부동산 바닥 찍었나..알짜 경매 물건 쏟아져
by성선화 기자
2014.04.09 06:00:00
[이데일리 성선화 기자] 아주 오랜만에 부동산 경매 검색창을 다시 열었다. 지난 2012년 집중적으로 경매 물건을 찾았던 이후 2년 만이다. 부동산 시장의 바로미터인 ‘강남구’ 물건들을 쭉 살펴봤다. 예전엔 볼 수 없었던, 눈이 휘둥그레질만한 물건들이 꽤 많았다.
가장 먼저 최근 재건축 안전진단을 통과한 압구정동 아파트 신건들이 들어왔다. 그전 같으면 두세달에 한번쯤 나왔을만한 물건들이다. 그밖에도 강남에서도 손꼽히는 단기임대 지역인 선릉역의 오피스텔, 가로수길 인근의 단독 주택 등이 시선을 끌었다.
경매는 부동산 경기의 후행지표다. 빚을 갚지 못한 채무자의 부동산이 실제로 경매 시장에 나오는 것은 ‘적어도 6개월’ 뒤다. 강남의 알짜 물건들이 나온다는 것은 이제 강남 부동산이 바닥을 찍은 것으로 볼 수 있다.
이번 ‘재테크의 여왕’은 4월 둘째주 강남 경매 물건분석을 통해 현재 부동산 시장의 상황을 가늠해 보기로 했다. 경매로 80여채의 부동산을 보유한 신정헌 에누리하우스 대표는 “지금 강남 부동산을 잡기에 괜찮은 시기”라며 “지난해보다 낙찰가가 오르긴했지만 시세보다 낮은 신건들도 있을 것”이라고 말했다.
눈길을 사로잡은 물건은 논현동 경복아파트 사거리의 6층 짜리 빌딩이다. 강남 한복판의 빌딩이 경매로 나온 것은 극히 드문 사례다. 토지 236평, 건물면적 1016평인 이 빌딩은 완공 전에 경매로 나왔다. 감정가는 129억 5000만원이다. 위치도 9호선 예정지역 대로변에서 약간 이면도로로 괜찮은 편이다.
이 물건을 살펴보면 지난 2011년 ㈜트로바인베스트가 빌딩을 담보로 한림교역㈜에 약 100억원을 빌려줬다. 근저당권은 127억원이다. 하지만 2년 후인 2013년 8월 빌려준 돈의 이자를 받지 못한 ㈜트로바인베스트가 경매를 신청했다. 여기에 빌딩 공사대금을 받지 못했다고 주장하는 네오건설이 유치권을 행사하는 상황이다. 굿옥션 조사에 따르면 유치권 성립여부는 확실치 않다.
물론 이 물건에 대한 보다 자세한 조사가 필요하다. 하지만 강남 빌딩이 경매로 나왔다는 것은 시장 상황이 바닥임을 알 수 있다.
논현동 동양 파라곤 인근은 강남 수익형 부동산의 노른자위 땅이다. 이 일대 월세는 200~300만원씩하는 초고가다. 대신 보증금이 적고 월세가 높은 편이다. 그럼에도 대기 수요층이 풍부해 공실이 거의 없는 편이다.
동양파라곤 뒤편 아펠바움 맞은편에 위치한 다세대 건물 전체가 경매로 나왔다. 4층짜리 건물에 총 14세대의 원룸이 있다. 하지만 이 지역 원룸에 비해 규모가 작은 전용 8평이다. 감정가가 1억 8800만원인데, 현재 전세 보증금이 1억 6000만원이다. 따라서 매매가와 보증금의 차이는 2800만원에 불과하다. 만약 이 물건을 감정가로 낙찰 받는다고 가정할 때, 자기 자본을 들이지 않고 살 수 있다. 경락잔금 대출은 80%까지 가능하기 때문에 1억 5000만원까지 대출이 가능하다. 세입자 보증금이 이보다 많은 1억 6000만원이므로, 오히려 1000만원이 남는 구조다. 다만 대출 금리를 연 5%로 잡을 때, 매달 약 63만원의 대출 이자를 내야 한다.
이 다세대는 소유주인 서모씨가 월세 임대를 위해 소유했다가 건물의 대출금을 갚지 못해 경매로 나온 것으로 보인다.
압구정동 재건축 대상 아파트 중에서도 눈여겨볼 물건은 8일 낙찰된 현대아파트 32평(2013타경27467)이다. 감정평가액 12억원인 이 물건은 지난해 12월 10억원에 낙찰됐다. 하지만 낙찰자가 무슨 이유에서인지 ‘매각허가취소’ 신청을 했다. 이럴 경우는 대부분 실수로 입찰가를 지나치게 높게 써 이득이 나지 않을 때다. 낙찰자가 보증금에 두배에 해당하는 금액을 물어내야 하지만, 차라리 손해를 보는 게 낫다고 판단될 때 선택하는 극단적인 방법이다. 이에 법원은 지난 3월 다시 경매를 진행했지만, 유찰됐다. 8일 시작가 10억원에서 다시 진행된 경매에서 12억 199여만원을 써낸 서초구 주민이 낙찰을 받았다. 12억원을 써 낸 2등과의 차이는 불과 200여만원이다.
이를 통해, 재건출 안전진단 통과 이후 불과 4개월 사이의 압구정동 아파트의 ‘몸값’ 변화를 미뤄짐작할 수 있다. 만약 지난해 12월에 10억원에 낙찰 받는 사람이 경매 취소 신청을 하지 않았다면, 4개월만에 최대 2억원의 시세차익을 남길 수 있었다.
인상적인 물건은 일명 ‘조영남 빌라’다. 청담동의 고급 빌라인 상지카일룸은 입주자인 조영남씨가 ‘집값이 100억’이라는 말을 하면서 이슈가 됐다. 강남권에선 그의 이름으로 불리고 있다. 영동대교 남단에 위치해 한강 조망권이 있는 상지카일룸은 마크힐스와 함께 함께 청담동의 대표적인 고급빌라로 꼽힌다.
지난 2월 20일 감정가 54억원에 경매로 나온 청담동 상지카일룸은 2회 유찰돼 최초가가 34억 5600만원으로 떨어졌다. 상지카일룸(서울중앙 2012타경21950)이 경매로 나온 것은 지난 2013년 1월 이후 1년여만이다.
이번에 나온 물건과 바로 옆 상지리츠카일룸2차다. 전용 73평이 감정가 60억원에 나와 2회 유찰만에 54억원에 낙찰됐다. 이번에 나온 물건은 82평으로 10평이나 작지만 감정가가 54억원이다. 그동안의 시세하락이 반영된 셈이다.