[단독]美 워싱턴 오피스 또 터졌다...고점에 발 묶인 韓 투자자

by지영의 기자
2023.03.13 02:30:00

[이데일리 지영의 기자] 5년 전 국내 기관투자자들이 투자한 미국 워싱턴 D.C 소재 오피스 빌딩이 사실상 디폴트(채무불이행)에 처한 것으로 파악됐다. 국내 큰손 자금을 동원해 이 빌딩을 사들인 한국투자증권과 하나대체자산운용이 손실을 최소화하기 위해 매각을 추진했지만 무산되면서 투자자들은 원금을 날릴 처지에 놓였다. 12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한국투자증권과 하나대체자산운용이 미국 워싱턴 D.C 소재 오피스 빌딩인 ‘센티넬2스퀘어’를 담았던 리츠가 평균 30~40% 안팎의 손실 구간에 진입했다. 매입 당시 기대 수익률이 7% 수준이었으나 현재 손실률 50%를 목전에 둔 처치다. 매입가가 수천억원에 달해 한투증권과 하나대체운용 측이 국내 기관 자금과 해외 기관 자금을 끌어와 공동 투자에 나섰던 건이다. 건물 가치 상승을 기대하고 에쿼티(지분) 투자에 나섰으나 매입 이후 자산 가치 및 가격 하락이 지속된 것으로 파악됐다.

국내외 공동 투자건이었지만 지금은 국내 기관투자자만 발이 묶여 손실을 볼 처지다. 약정한 대출 만기가 도래하자 초기 투자시 우호적인 여건으로 진입해 이자를 받던 해외 투자자들은 대출 연장을 거부했다. 한투증권 및 하나대체운용 측에서 기존 대출을 갚기 위해 현지 자금재조달을 시도했으나 금리가 과도하게 높아 투자자 구하기에 실패한 것으로 파악됐다.

빌딩 매각 시도도 불발됐다. 인근 지역 우량 오피스 빌딩들마저 공실률이 높아지는 추세라 국내 투자자들이 손실을 보지 않을 만큼의 가격을 맞춰줄 매입자가 없었다는 평가다. 매각 추진 시 거액을 출자한 국내 기관투자자는 그대로 원금 손실이 확정될 판국이다.

한 IB업계 고위 관계자는 “현지 부동산 시장 여건을 감안하면 일단 자금재조달에 실패한 것부터가 디폴트행 고속 열차표를 끊었다고 볼 수밖에 없다”며 “미국 시장의 다른 투자사들도 보유해오던 우량 빌딩 매각에 실패해 디폴트를 선언하는 사례도 나오고 있는데 5년 전에 비우량 중형 오피스를 비싸게 사온 사례라면 더 가망이 없다”고 우려했다.

[표=이데일리 김일환 기자]

센티넬2스퀘어는 지난 2014년에 완공된 부동산으로, 지하 4층·지상 12층 규모의 빌딩이다. 빌딩 면적은 약 28만 평방 피트 규모다. 거래 당시 해당 건물에는 지역 금융사와 치과 등이 임차인으로 입주해 있던 상태였다. 한투증권과 하나대체운용이 매입해서 국내에 들여오기 전까지 3년간 공실 상태였던 물건이었다. 당시 현지에서는 오피스 과잉 공급 물량 중 하나로 여겨져 투자자와 임차인을 구하기가 쉽지 않았던 것으로 파악됐다. 공실 문제는 리츠 만기가 도래한 현 시점에도 여전한 상태다. 한국 기관투자자들에게 오피스 판매에 성공했던 현지 민간 캐피털 부동산은 ‘앓던 이’를 뺀 셈이다.



투자업계에서는 눈먼 투자가 빚은 예고된 손실 사례라고 지적한다. 센티넬2스퀘어 매입 시점인 지난 2017년은 국내에 해외 부동산 투자가 유행처럼 번지던 때였다. 선진국 자산은 손실 우려가 적다는 위험한 믿음 하에 비우량 부동산에 과감한 후순위 대출·지분투자가 쏟아진 시기였다는 것. 급증한 대체투자 수요를 잡으려는 국내 IB가 자산의 현지 시장 내 입지 및 세부 동향에 대한 실사가 부족한 상태에서 끌어온 물건도 적지 않았다. 센티넬2스퀘어 매입도 크게 다르지 않았다는 이야기다.

한 투자업계 고위 관계자는 “알아보니 한 마디로 정보 부족으로 인해 잘못 걸린 물건 중 하나”라며 “오피스 초과 공급 속에 공실을 간신히 채운 빌딩을 하필 고점에 가져왔다. 그 바람에 더 기다린다고 해도 자산가격 회복 가능성이 높지 않다. 들어간 국내 투자기관들 다 손실 확정지을 가능성이 높다”고 평가했다.

이어 “현지 시장에서는 사줄 투자자가 없어서 남은 대안은 가격이 더 폭락하더라도 공매로 넘기거나 국내에 다른 기관투자자들에게 매각하는 방식이 있다”며 “알음알음 사정 아는 투자자들은 매입할 리도 없지만, 폭탄 돌리기 아닌가”라고 지적했다.

자산 실사 및 관리를 맡은 IB 측에서는 채무불이행 가능성을 부인했다. 리츠 만기 연장이나 원금 상환 연기를 추진하고 있다는 입장이다.

한국투자증권 관계자는 “본 건물에 대한 실사는 모두 같이 진행했기 때문에 어느 기관 하나의 책임이라 할 수 없다고 본다”며 “우리보다 더 고액을 투자한 기관투자자도 일단 만기 연장에 동의하고 기다리는 쪽으로 결정할 것”이라고 설명했다.

하나대체운용 관계자는 “원금 손실을 많이 보면서 매각할 수는 없는 상황이라 수익자(기관)에게 만기연장을 요청했다”며 “만기 연장에 동의 하지 않을 경우 상환 연기(환매 연기)에 들어가는데, 그래도 건물 매각까지는 기다려야 한다. 수익자들도 이 점을 인지하고 있다”고 밝혔다.

이어 “우리뿐 아니라 (다른 금융사도) 상환 연기된 펀드들이 굉장히 많은 상황”이라며 “시장 상황 때문에 구체적인 매각 시점은 언제쯤이라고 밝히기 어렵다”는 입장을 내놨다.