[최인용 세무사의 절세가이드]다주택자 증여, 가장 좋은 시기는

by김경은 기자
2018.03.04 06:00:00

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 조정지역내의 다주택자는 4월 1일 부터는 세율이 2주택은 10%, 3주택은 20%이상 올라가게 된다. 자산을 미리 처분하거나 하기에 시기가 촉박하므로 마지막으로 증여등을 통해 절세하는 방법을 찾아볼 수 있다.

증여는 자산 평가의 방법과 증여대상 자산에 따라 증여가 유리한 시기가 있다. 이러한 증여자산별 절세를 위한 최적의 증여 시기는 언제인지, 증여 시 유의사항은 어떤 것이 있을지 알아두는 것은 재산의 보유 처분 의사결정에 중요하다. 이하에서는 일반주택 이나 근생건물, 아파트등의 절세를 위한 최적의 증여시기와 절세 방법을 살펴보기로 하자.

첫째, 일반 주택의 증여는 5월 이전에 검토하는 것이 좋다.

일반 주택을 증여하는 경우의 특징은 개별 공시지가 등을 통해 시가가 발표 된다. 주택의 경우 매년 5월 부동산 공시가액이 발표가 된다. 물가 상승 율을 감안하여 주택가액은 토지 가격의 상승으로 매년 상승하는 것이 일반적이다. 이런 가격 상승이 예상된다면 일반주택은 매년 5월 이전에 증여를 할 것인지 검토 하는 것이 증여세 절감 면에서 유리하다.

다만 이 경우 에 채무를 일부 같이 증여하는 부담부 증여를 이용한다면, 채무 부담에 대해 은행권에서 담보가치 평가를 위해 감정가액이 있게 된다. 증여재산은 시가우선 감정가액 공시지가의 순서대로 적용되므로 감정가액이 나오지 않도록 증여 전후 3개월간 유의해야 한다.

둘째, 아파트의 증여는 시세를 참고하여 적정한 시기를 정하자



아파트의 경우는 토지와 달리 동일평형의 부동산 매매 사례가액을 증여시 적용 한다. 따라서 아파트는 시세를 잘 판단하여 저렴하다고 생각 되는 시점에서 증여를 하는 것이 좋다. 가족 간 증여시 1세대 1주택 이라면 부담부 증여로 인한 양도소득세도 비과세로 만들 수 있으므로 채무나 보증금을 받은 시점 이후의 증여가 유리할 수 있다.

다주택자는 증여를 하여 주택수를 줄이게 되면, 중과세도 피할 수 있고, 1주택으로 보아 비과세도 적용 받을 수 있다.

단 부동산 증여는 취소에 유의하여야 한다. 일반적으로 증여는 3개월 이내에 취소할 수 있지만 부동산의 경우 취득세 등을 내기 때문에 취소 시에는 이에 대한 취득세를 돌려받지 못하는 경우가 많다. 증여로 인한 취득세는 경우에 따라 큰 금액이 될 수 있으므로 유의하여야 한다.

셋째, 오피스텔도 주택에 포함될 수 있다.

오피스텔을 가지고 있는 경우에도 주택수에 포함될 수 있음에 유의하여야 한다.

오피스텔은 주거용으로 사용하게 되면 주택으로 보고, 사업자가 있는 경우 사무실로 보게 된다. 다주택자의 주택 수 판단에 오피스텔이 주거용으로 사용되거나, 근생건물의 일부가 주택으로 사용하게 되는 경우 주택수에 포함되어 중과세 될 수 있으므로 유의해야한다.