'선도지구' 기준 확정 앞두고 ‘리모델링 vs 재건축’ 갈등 점입가경

by박지애 기자
2024.06.24 05:00:00

[이데일리 박지애 기자] 오는 25일 국토교통부의 1기 신도시 선도지구 공모 지침 발표를 앞두고 리모델링을 추진 중이던 노후 아파트 단지들이 재건축으로 선회할지를 두고 혼란을 겪고 있다.

경기도 고양시 일산 일대에서 1기 신도시 건축물이 킨텍스 인근에 최근 들어선 건축물(상단부)과 높이 차이가 나는 모습.(사진=연합뉴스)

리모델링을 추진하던 이유가 규제가 비교적 적고 분담금을 적게 내며 기부채납 등이 발생하지 않는 것이 가장 큰 이유였는데 정부가 정비사업 규제를 완화하고 나서면서 리모델링 사업의 장점이 상대적으로 줄어들었기 때문이다.

23일 정비업계에 따르면 1기 신도시 중 한 곳인 평촌에 위치한 목련3단지 아파트 주민들은 리모델링을 추진해오다 지난해부터 재건축으로 선회하자는 움직임이 나타나며 내분으로 사업 진행에 제동이 걸린 상태다.

1기 신도시의 또 다른 지역인 일산도 기존에 리모델링을 추진하던 단지 중 다수가 1기 신도시 특별법 시행으로 재건축으로 선회하자는 목소리에 힘을 받고 있다. 대표적으로 일산에서 역세권에 대단지인 강촌마을14단지, 문촌마을16단지 등은 리모델링을 추진 중이었지만 1기 신도시 특별법 시행 이후 주민 반대가 커진 상황이다.

리모델링이냐 재건축이냐에 대한 논란은 1기 신도시 내 단지에만 국한된 이야기는 아니다.

1기 신도시 특별법이 1기 신도시를 염두에 두고 만들어졌지만 사실상 전국의 준공 후 30년 이상 되는 아파트에 전부 해당이 되면서 서울시 내에서도 정비사업을 준비하던 단지들이 리모델링에서 재건축으로 선회하거나 갈등이 발생하는 등 혼란을 겪는 모습이다. 2008년부터 리모델링을 추진해온 서울 강남구 개포동 대치2단지도 올해 들어 리모델링 조합을 해산하고 재건축 조합 설립을 위한 움직임을 보이고 있다.



이처럼 각 단지들이 혼란을 겪는 가장 큰 이유는 무엇보다 공사비 급등으로 리모델링도 분담금이 늘면서 가격 메리트가 없어졌기 때문이다. 일산 강촌마을의 한 주민은 “리모델링이 공사 기간도 빠르고 분담금도 적다고 해서 동의했지만 재건축으로 용적률이 높아지면서 오히려 분담금 메리트가 사라졌다”며 “이렇게 되면 구조나 평수가 더 넓은 재건축이 났다고 보는 의견이 많다. 특히 선도지구로 선정되면 리모델링보다 더 큰 장점이 있다고 보는 주민들이 대부분”이라고 분위기를 전했다.

정부는 1기 신도시 특별법 적용으로 해당 단지들의 용적률을 최대 500%까지 올렸다. 반면 리모델링의 경우 여전히 기존 전용면적의 30~40%이내에 증축이 가능한 상황이다.

다만 전문가들은 무턱대고 재건축으로 선회하기보단 각 단지별 특성을 고려해 사업성을 따져봐야 한다고 조언하고 있다.

송승현 도시와 경제 대표는 “현재 선도지구 선정을 목전에 두고 1기 신도시 특별법으로 인해 많은 단지가 술렁이며 재건축으로 가자는 분위기가 많은데, 같은 도시 내에서도 리모델링이 유리한 단지가 있고, 재건축이 유리한 단지가 있어 사업성을 잘 따져 봐야 한다”며 “특히 입지적으로 역세권이어서 청약경쟁률에서 유리한 상황인지 등 단지별 조건을 보고 판단하는 것이 좋다”고 조언했다.