"뜬금없이 왜 수의계약?" 강남N타워 매각에 '의문 확산'

by김성수 기자
2025.02.19 07:45:54

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[이데일리 마켓in 김성수 기자] KB부동산신탁이 서울 강남 우량 오피스인 ‘강남N타워’ 매각을 위한 공개입찰을 철회하고 빗썸에 수의계약 형태로 매각하기로 한 것에 대한 업계 논란이 확산되고 있다.

기존에 공개입찰이 예정돼 있었는데 수의계약 형태로 거래방식을 갑자기 변경한데다, 매각금액도 인근 거래사례와 비교하면 너무 저렴해서 기존 투자자들이 손해를 본다는 지적이다.

현재 KB부동산신탁은 매각금액을 확정한 것이 아니며, 빗썸 측과 금액대를 협의 중이다. 빗썸을 우선협상대상자(우협)로 선정할지 여부와 매각금액 확정이 오는 4월 이뤄질 전망이다.

강남N타워 전경 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드 코리아)

18일 부동산업계에 따르면 KB부동산신탁은 강남N타워 매각을 위한 공개입찰을 지난 12일 철회하고 빗썸에 수의계약 형태로 매각하기로 했다.

빗썸은 KB부동산신탁에 투자확약서(LOC)를 제출한 상태로, 아직 우협 선정이 되지 않았다. 매각금액은 연면적 3.3㎡당 4400만원이며, 양측이 금액을 협의 중이다.

KB부동산신탁을 담고 있는 위탁관리부동산투자회사(리츠·REITs)의 주주들이 내부 심의·심사를 거쳐서 동의해야 매매금액이 확정된다. 이 결정은 오는 4월에 날 것으로 보인다.

강남N타워는 서울 강남구 테헤란로 129에 위치한 지하 7층~지상 24층, 연면적 5만1126.31㎡(약 1만5465평) 규모 자산이다. 지난 2018년 준공돼 강남권역(GBD) 내 연면적 1만5000평 이상 오피스 중 가장 신축이다.

KB부동산신탁은 이 건물을 지난 2018년 약 4680억원에 인수했고, ‘케이비강남오피스제1호리츠’를 통해 보유하고 있다.

KB부동산신탁은 해당 자산의 자산관리회사며, 보통주 주주다. 약 6년간 운영 후 매각을 결정했으며, 작년 11월 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아를 단독 매각주관사로 선정해서 마케팅을 진행했다.

이 거래는 자산 전체를 매각하는 에셋딜(Asset Deal)이 아닌 쉐어딜(Share Deal) 형태로 진행될 예정이었다.

쉐어딜은 거래 양측이 빌딩을 직접 사고파는 실물거래인 에셋딜과 다르게 펀드 수익자만 교체되는 매각 형태다. 부동산 취득세가 면제되고 거래 절차가 간소화된다는 이점이 있다.

강남N타워를 쉐어딜로 매각할 경우 리츠는 그대로 유지되고, 주주만 바뀐다. 리츠 자산관리회사인 KB부동산신탁은 운용자산(AUM) 규모를 그대로 유지하면서 향후에도 보수를 계속 받을 수 있다.

다음달 5일에는 매각 관련 입찰이 예정돼 있었다. 상당수 잠재매수자들이 현장투어와 자산매입에 대한 검토를 대부분 끝낸 것으로 전해졌다.

그런데 KB부동산신탁이 돌연 매각을 철회하고 빗썸과 수의계약으로 변경했다. 이에 대해 절차상 문제가 있다는 의견이 나왔다.

통상 수의계약은 시장가보다 높은 가격을 받기 위해 진행하거나, 입찰을 해도 수요자가 없어서 매각이 어려울 때 진행하는 경우가 일반적이다.

즉 KB부동산신탁이 운용자산(AUM) 규모 유지를 위해 쉐어딜 방식을 진행할 의도였다면 △공개입찰을 먼저 진행한 후 매각이 어려우면 수의계약 형태로 쉐어딜을 진행하거나 △애초에 입찰 공고를 하지 않고 주주들 동의를 받아 쉐어딜을 진행한 다음 쉐어딜 거래가 어려울 경우 입찰을 진행했어야 한다는 의견이다.

게다가 인근 거래사례와 비교할 때 강남N타워를 너무 저렴하게 팔기로 결정한 점에도 의문이 제기됐다.



강남N타워와 동일한 테헤란로 대로변 오피스 ‘엔씨타워1’은 지난달 13일 입찰에서 연면적 3.3㎡당 4750만원에 우선협상대상자(우협)를 선정했다.

엔씨타워1 조감도 (사진=REI-Korea, 신영에셋)

엔씨타워1은 서울 강남구 삼성동 158-16 일대 위치한 지하 7층~지상 15층, 연면적 3만912.95㎡(약 9367평) 규모 오피스 빌딩이다. 지난 2008년 사용승인을 받았다.

반면 강남N타워는 2018년 준공돼 엔씨타워1보다 10년 가량 더 신축인데도 수의계약을 진행한 금액(연면적 3.3㎡당 4400만원)이 더 낮다.

업계에서는 만약 강남N타워를 연면적 1만5465평 규모로 평당 4750만원에 매각할 경우 매각차익으로 약 540억원 이상을 더 받을 수 있다고 보고 있다.

게다가 이 건물은 지하철 2호선 강남역 및 역삼역 사이에 있어서 대중교통 이용이 편리하고, 대로변에 입지해 가시성이 뛰어나다. 매입 후 1년 내 전용 1800평 이상 업무공간 활용이 가능해서 사옥 용도와 더불어 투자 자산으로 검토가 가능하다.

또한 인근에 글로벌 비지니스 센터(GBC), 롯데칠성부지 개발, 수도권 광역급행철도(GTX)-C노선 개통 등 다수 개발호재가 있어서 가치상승 잠재력이 있는 자산으로 평가된다.

케이비강남오피스제1호리츠의 주주로는 △리치먼드일반사모부동산투자신탁83호(신탁업자 국민은행이 종류주식 25.51% 보유) △군인공제회(종류주식 지분율 18.37%) △투자풀부동산일반사모투자신탁제1호(신탁업자 신한은행이 종류주식 15.31% 보유) △새마을금고중앙회(종류주식 지분율 12.24%) △교정공제회(종류주식 지분율 2.55%) 등이 있다.

이밖에 NH프라임리츠도 주주에 해당한다. NH프라임리츠가 공모 주주인 만큼 현재 가격에 거래를 진행할 경우 해당 리츠 주주들도 피해를 보게 되는 구조다.

현재는 이번 거래를 승인하는 주주총회 절차가 남아있다. KB부동산신탁이 해당 주주들의 자금운용 담당자들을 적극적으로 설득한 상황이라서 주총 결의를 통과할 가능성이 높은 것으로 전해졌다.

상업용부동산 업계 관계자는 “만약 KB부동산신탁이 정상적 입찰을 진행해서 최고가에 딜클로징 됐다면 빗썸이 매입하는 금액보다 가격이 높았을 것”이라며 “이번 거래가 주총을 통과한다면 법률적 문제는 없겠지만, 소액주주 입장에서는 손해일 수도 있다”고 말했다.

다만 KB부동산신탁 측은 강남N타워 매각금액을 엔씨타워1와 단순 비교하기는 어렵다고 답했다.

해당 건물은 과학기술인공제회가 사옥으로 쓰려는 수요가 있고, 15~20년 정도 장기 보유할 목적이어서 상대적으로 인수금액대가 높아졌다는 설명이다.

장기 보유를 하면 자산운용사가 건물을 5~7년 단기 보유하는 경우보다 매각 차익이 더 클 것으로 예상된다. 이에 따라 상대적으로 높은 인수금액을 감당할 여력이 있다.

오피스 거래시장에 사옥 매입 목적으로 참여하는 전략적 투자자(SI)들은 재무적 투자자(FI)와는 다른 전략으로 입찰에 참여한다.

이들은 임대차 안정성 확보가 목적이기 때문에 해당 건물에 투자해서 얻는 ‘수익률’이 아니라, 임대료 등 ‘기회비용’에 초점을 둔다.

부동산 전문 서비스·투자 관리회사 컬리어스 코리아에 따르면 작년 4분기 강남권역(GBD) 오피스 월 평균 임대료는 3.3㎡당 12만8873원으로 전분기 대비 1.4% 상승했다. 이 기간 공실률은 2%로 전분기 대비 0.3%포인트(p) 하락했다.

또한 KB부동산신탁 측은 “인근 오피스빌딩인 코레이트타워가 작년 12월 평당 4205만원에 쉐어딜로 거래됐다”며 “이보다 다소 높은 금액이 강남N타워의 적정 매각금액이라고 봤다”고 설명했다.

이어 “엔씨타워1는 연면적이 9000평대로 강남N타워(1만5000평)보다 규모가 작아서 평당가가 더 높게 나온 측면이 있다”며 “엔씨타워1가 특수성 있는 거래임을 고려하면 코레이트타워와 엔씨타워1 사이 금액대가 적정하다고 판단해서 그 금액으로 협의하고 있다”고 덧붙였다.