[김용일의 부동산톡] 재개발 현금청산 및 수용재결에 대하여

by양희동 기자
2017.11.04 04:00:00

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 재건축과 달리, 재개발의 경우에는 공익적 성격이 강하므로, 토지등소유자들이 재개발 조합설립에 동의하지 않더라도 조합은 정비구역 안의 토지등소유자들을 일단 모두 강제로 조합원으로 편입시키고 조합원 자격을 부여한다. 다만, 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유 발생시 조합원 지위를 상실하게 되어 현금청산대상자가 되는데, 이 경우 협의가 되지 않으면 수용재결 절차로 진행된다. 이번 시간에는 재개발현금청산 및 수용재결에 대해 구체적으로 정리해 보겠다.



재개발조합은 현금청산대상자를 상대로 협의 및 수용절차를 통해 강제로 부동산을 취득하는 절차로 재개발 사업을 진행한다. 현금청산대상자로 되는 경우는 ①분양신청을 하지 아니한 자, ②분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③도시 및 주거환경정비법(이하, 도시정비법) 제46조제3항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, ④제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등이다.

종전에는 재개발조합과 당사자가 먼저 자유롭게 협의를 하고, 협의가 안되면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하, 토지보상법)에서 정한 정식의 협의 및 각 사전절차(예를들어, 토지조서 및 물건조서 작성, 보상계획공고 및 열람통지, 현금청산대상자의 감정평가사추천, 감정평가업자를 통한 보상액의 산정, 이를 기초로한 협의 등)를 필수적으로 거친 후, 이 협의가 되지 않을 때 비로소 수용절차를 진행할 수 있었다.

그러나 대법원은 2015년 11월 17일에 “도시정비법상 현금청산대상자의 경우에는 토지보상법상 협의 및 각 사전절차를 거치지 않아도 되고, 도시정비법에 규정된 협의절차만 거치면 된다.”는 취지의 설시를 하였다(대법원 2015두48877 판결).

도시정비법에 규정된 협의절차는 매우 간단한데, 구체적으로 “사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지ㆍ건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.”는 것이다(도시정비법 시행령 제48조).

다만 위 대법원 판례는 토지보상법상 협의 및 각 사전절차를 거치지 않아도 된다는 취지이므로, 사업시행자는 종전처럼 토지보상법에 의한 협의 및 각 사전절차를 거쳐도 된다.

재개발의 경우, 위와 같은 협의절차를 거친 후, 협의가 되지 않으면 수용절차로 진행된다. 위와 관련해서는 토지보상법에 따르는데, 구체적으로 협의가 성립되지 않으면 현금청산대상자는 사업시행자에게 토지수용위원회에 재결을 신청해달라고 청구할 수 있고(이를 ‘조속재결청구’라 함), 이때 사업시행자는 현금청산대상자의 위 청구를 받은날로부터 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 해야 한다. 만일 사업시행자가 60일을 넘겨서 수용재결신청을 하였을 때는 그 지연된 기간에 대하여 연 15%에 의한 지연손해금을 지급해야 한다(토지보상법 제30조).

사업시행자가 토지수용위원회에 수용재결신청을 하면, 관할 토지수용위원회는 시장, 군수, 구청장 등 지방자치단체장에게 재결신청서를 송부하고, 지방자치단체장은 재결신청서를 공고 및 열람을 시킨다. 현금청산대상자는 위 공고일로부터 14일 내에 의견서를 제출할 수 있는데, 보상금을 최대한 많이 받기 위해서는 위 의견서에 주장 및 근거를 제대로 적시하는 것이 중요하다.

위 의견서를 참고하여 토지수용위원회가 수용재결을 하고, 사업시행자는 수용개시일까지 보상금을 공탁하거나 지급하여야 한다. 현금청산대상자는 ‘이의유보’ 의사표시를 하고 위 보상금을 찾을 수 있고, 보상금을 찾더라도 그 다음 불복절차 진행 및 소송 제기가 가능하다.



한편, 수용재결에 대해 현금청산대상자는 수용재결서를 받을 날로부터 30일 내에 이의신청을 할 수 있고, 위 이의신청에 대해서는 중앙토지수용위원회가 이의재결을 한다. 만일 이의재결에도 불복하기를 원하면 이의재결서를 받은 날로부터 30일 내에 보상금증감청구소송 등 행정소송을 제기할 수 있다.

한편, 수용재결서를 받은 날로부터 30일 내에 이의신청을 하는 대신에 수용재결서를 받은날로부터 60일 내에 바로 보상금증감청구소송을 제기할 수도 있다. 결국, 최종적으로는 행정소송을 통하여 법원의 판결에 따르는 것인데, 소송 진행 중 감정평가를 다시 하거나 기타 입증방법에 따라 보상금액이 결정된다.

재건축의 경우는 시가보상을 하는 대신 영업손실보상을 하지 않고 이주비를 지급하지 않는 반면, 재개발의 경우는 공시지가를 기준으로 개발이익을 배제한 보상을 하는 대신에 영업손실보상을 하고 이주비를 지급하는 차이가 있다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사