규제 강화되고 공사비는 비싸지고…리모델링 사업 ‘한파’

by신수정 기자
2024.01.02 05:00:00

[이데일리 신수정 기자] 재건축 정비사업의 반사이익으로 주목받던 리모델링 사업이 한파를 겪고 있다. 1기 신도시 특별법이 발표된데다 재건축 규제가 한층 더 완화 되면서 재건축에 대한 사업성이 높아져서다. 여기에 고금리가 장기화하고 자잿값 등 공사비가 인상되면서 분담금이 커지자 리모델링 사업조합이 해산하고 있다.

서울 남산에서 내려본 서울 아파트단지. (사진=연합뉴스)

정비업계에 따르면 서울 송파구 풍납동 ‘강변현대아파트’ 리모델링 사업은 최근 조합 해산 절차에 돌입했다. 지난해 5월 시공사 선정을 위한 입찰에 나선 지 1년 6개월여 만이다. 1년 6개월이 지나도록 입찰에 참여한 건설사가 한 곳도 없어 조합은 결국 사업을 접기로 했다.

부동산 시장 안팎에선 최근 리모델링 사업의 부진이 규제 강화와 고금리 기조 확대에 따른 부작용이라고 분석했다. 과거 리모델링 사업은 재건축 정비사업보다 속도가 빠르다는 점에서 주목받았지만, 금리가 크게 오르면서 사업비 부담이 커지고 자잿값 등 공사비 인상으로 인한 분담금 상승이 이어지자 재건축보다 사업성이 낮은 리모델링 사업에 더 큰 영향을 줬다는 지적이다.

여기에 리모델링 규제 강화와 재건축 규제 완화 움직임도 영향을 줬다. 최근 정부는 30년 이상 된 노후주택은 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 절차에 착수하는 방안을 추진 중인 반면 서울시는 ‘2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’에 따라 리모델링 관련 규제를 강화했다. 1차 안전진단만으로 추진할 수 있던 수평증축이 앞으로 수직증축처럼 2차 안전진단을 받아야 해 문턱을 더욱 높였다.



실제 서울 서초구 잠원동 ‘잠원한신로얄도’은 조합 청산의 기로에 놓였다. 단지는 강화된 리모델링 규제로 발목이 잡혔다. 그러나 단지는 수직 증축을 위한 2차 안전성 검토에서 부적합 판정을 받으면서 리모델링이 사실상 불가능해졌다. 안전성 검토를 다시 신청할지 조합을 청산할지 선택을 앞둔 상황이다.

리모델링 사업에서 재건축 사업으로 방향을 선회한 곳도 이어지고 있다. 서울 서대문구 홍제동 홍제한양아파트 조합은 지난 9월 리모델링 추진위 해산 절차를 끝내고 재건축 추진위를 결성했고, 구로구 신도림현대아파트도 리모델링 조합을 해산하고 정비사업 방식을 재건축으로 변경해 추진위를 꾸리고 있다.

리모델링에 대한 수요는 더욱 줄어들 것으로 전망된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1차, 2차 안전진단에 드는 비용이 만만치 않은데다 인허가 규제도 강화된다면 리모델링에 대한 매력은 떨어질 수밖에 없다”라며 “향후 수십 년은 정비사업의 시대가 펼쳐지겠지만, 추가분담금을 더 낼 여력이 있는 지역에 따라 국지적·지역적 양극화가 더욱 심하게 적용될 것으로 보인다”고 설명했다.