[김용일의 부동산톡]배우자의 명의로 취득시 명의신탁인지 증여인지

by양희동 기자
2022.11.05 05:30:00

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부부 사이에서 일방 배우자가 부동산 매매대금을 지급하지만 명의는 타방 배우자 앞으로 취득하는 경우가 있다. 특히 이혼재산분할소송에서 이러한 것의 법적 효과가 문제되는데, 부동산의 명의만 타방 배우자 앞으로 해놨을 뿐 부동산의 실제 소유자는 자신이라는 것을 인정받을 수 있는지, 즉 명의신탁관계를 인정받을 수 있는지, 아니면 자신이 타방 배우자에게 해당 부동산매매대금을 증여한 것이 되는지에 대해 정리해 보겠다.



부동산실명법은 부동산명의신탁을 원칙적으로 무효라고 규정하면서도, 배우자 명의로 부동산 등기를 한 경우는 원칙적으로 유효하다고 규정하고 있다(제8조).

따라서, 부부 사이에 부동산 명의신탁을 했다는 것이 인정되면, 명의신탁자(실제 소유자)인 일방 배우자는 명의수탁자(명의만 갖고 있는자)인 타방 배우자를 상대로, 명의신탁해지를 원인으로 자기 앞으로 소유권등기를 이전해올 수 있고, 타방 배우자가 협조하지 않는다면 소유권이전등기청구소송을 할 수도 있다.

참고로, 부부간 명의신탁과 달리, 통상적인 부동산명의신탁은 무효인데, 이에 대한 법적효과에 대해서는, 필자가 2020년 2월 1일자로 작성한 “부동산명의신탁의 3가지 유형과 구별방법, 효력 및 소송방법” 칼럼에서 자세한 내용을 확인할 수 있다.

그런데, 부동산의 매매대금을 지급하여 매수하면서 해당 부동산의 명의를 배우자 앞으로 해둔 경우, 실제 재판 사례에서 일방 배우자는 명의신탁을 주장하는 반면에, 타방 배우자는 증여를 주장하는데, 결론부터 말하자면, 법원은 이런 사례에서는 명의신탁으로 인정하는 것에 소극적인 경향이 있고, 결국 증여로 인정되는 경우가 많다.

타방 배우자 명의로 된 부동산에 대해 위 부동산이 실제로는 자신의 재산이라고 주장하는 경우의 대표적인 사례는 부부간 이혼 재산분할소송, 사해행위취소소송에서 관련 주장을 하는 것인데, 증여세 분쟁에서도 그러한 주장을 하는 경우가 있다. 즉, 배우자에 대한 10년간 6억원 증여 공제 구간을 초과하여 배우자에게 증여하였다는 이유로 증여세가 부과되었을 때 “이 재산은 증여한 것이 아니라 명의신탁했을 뿐이다.”는 주장을 하는 경우가 있는데, 어느경우든 부부간 사례에서는 명의신탁으로 인정받는 것이 쉽지 않다.

그 이유는, 민법에 의하면 부부의 일방이 혼인 중 단독 명의로 취득한 부동산은 그 명의자의 특유재산으로 추정되므로(제830조 제1항). 설령 해당 부동산의 취득자금의 출처가 명의자가 아닌 다른 일방 배우자인 사실이 밝혀졌다고 해도, 일방 배우자가 그 취득자금 자체를 타방 배우자에게 증여한 것으로 추정되는 것이 원칙이고, 따라서 이러한 추정을 깨고 증여가 아니라 명의신탁된 것이라는 것에 대해서는 이를 주장하는 자가 입증할 책임이 있기 때문이다. 따라서, 우리 법원은 부부간의 사례에서 명의신탁을 인정하는데 소극적인 것으로 보인다(대법원 2006두8068 판결).



위에서 언급한 대법원 판결을 보면, 대법원은 타방 배우자가 매매대금을 부담하였다는 것이 인정되더라도 원칙적으로 증여로 보되, 다만 “관련 증거들을 통하여 나타난 모든 사정을 종합하여 다른 일방 배우자가 당해 부동산을 실질적으로 소유하기 위하여 그 대가를 부담하였는지 여부를 개별적ㆍ구체적으로 가려 명의신탁 여부를 판단하여야 한다.”고 하여, 명의신탁으로 인정될 수 있는 여지는 두었다(대법원 2006두8068 판결).

즉, 당해 부동산의 매매대금을 부담하였다는 것만으로는 부족하고, 이 경우에도 원칙적으로는 단순히 매매대금을 증여했다고 추정하지만, 관련 증거들을 종합하여 볼 때 당해 부동산을 ‘실질적으로 소유’하려는 의사로 매매대금을 부담했다는 것이 인정된다면 명의신탁으로 볼 수 있다고 한 것이다.



명의신탁인지 판단기준과 관련하여 통상적인 경우, 법원은 ①내가 해당 부동산의 매매대금을 지급했다는 것 외에도 ②내 명의로 대출을 받았다는 것, ③내가 등기권리증을 갖고 있다는 것, ④내가 취득세, 재산세 등 관련 세금을 냈다는 것, ⑤내가 유지수선비 비용지출과 임대료 등 수익보유를 했다는 것, ⑥내가 관리를 했다는 것 등을 종합적으로 고려하여 판단하고 있다.

그런데, 부부간 이혼소송이 제기되면서 명의신탁인지 증여인지 문제되는 사안에서는, 남편이 해당 부동산의 명의자인 부인을 상대로 위와 같은 명의신탁을 주장하면서 해당 부동산의 실제 소유자가 자신이라고 주장하는 경우가 많은데, 그렇게 주장하는 이유를 생각해 볼 때, 평소에는 명의신탁을 주장하지 않다가 이혼소송이 시작되자 비로소 주장을 하는 경우에는 재산분할에서 유리한 결과를 얻으려는 목적에서 그러한 주장을 하는 것으로 보인다는 점, 부부간 이혼재산분할이 진행되고 있다면 위 소송에서 적절히 분할하여 위 문제를 해결할 수 있다는 점에서, 법원은 위 명의신탁의 판단기준을 최대한 엄격하게 적용하고 있는 것으로 보인다.

따라서, 부부간 소송에서 명의신탁을 인정받기 위해서는, 해당 부동산을 실질적으로 소유하려는 의사로 매매대금을 부담했다는 요건과 관련하여 위 명의신탁의 판단기준을 충족하고, 나아가 명의신탁을 하게 된 경위와 사정 등을 충분히 설명해야 하고, 그렇지 못하면 명의신탁을 인정받는 것이 쉽지 않을 것이다(광주지방법원 2019가단519160 판결, 수원지방법원 안양지원 2020가단122275 판결).

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사