"금리, 더 낮아지긴 어렵겠지?" 상업용부동산 업계 '고민'

by김성수 기자
2024.12.25 06:42:54

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 한국은행의 금리 인하 속도가 늦춰질 것으로 예상되면서 상업용부동산 업계도 고민이 깊어지고 있다. 오르는 공사비와 이자비용 부담에 시달리던 상업용부동산 업계로서는 한은의 추가 금리 인하에 따른 자금조달 비용 감소를 기대하기 어려워져서다.

다만 글로벌 투자은행(IB)들이 내년 1월 한은의 금리 인하를 예상하는 데다, 국민연금공단이 국내 부동산 시장에 ‘큰손’ 투자자로 나서는 만큼 시장 상황을 부정적으로만 전망할 수는 없다는 분석이다.

24일 금융투자업계에 따르면 한국은행의 내년 금리 인하 속도가 늦춰질 것으로 예상되고 있다.

미국 연방준비제도(연준)는 지난 18일(현지시간) 기준금리를 4.25~4.50%로 0.25%포인트(p) 내렸지만, 점도표에서 내년 금리인하 횟수를 2회로 조정했다. 기존 점도표상 내년 4회 인하가 예상됐던 데서 횟수가 절반으로 줄어든 것.

제롬 파월 미국 연방준비제도(연준) 의장이 18일(현지시간) 워싱턴 연준에서 기준금리를 0.25%포인트 인하한 FOMC 회의를 마친 뒤 가진 기자회견 중이다. (사진=AP 포토)

당초에는 내년 1월 한국은행의 금리 인하 기대가 높았었다. 하지만 이번 연준의 결정으로 한은의 금리 인하 속도도 같이 떨어질 것으로 예상되고 있다. 한은의 추가 금리 인하가 없을 경우 상업용부동산 업계로서는 자금조달 비용 감소를 기대하기 어려워진다.

현재 서울 도심권역에는 브릿지론 연장 또는 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 등 자금조달에 어려움을 겪는 오피스 개발 사업장이 많고, 그에 따라 오피스 준공시기도 계속 연기됐다.

시행사의 PF대출 채무를 건설사가 인수하는 경우도 증가하고 있다. 예컨대 물류센터 사업장에서 건설사가 시행사 대신 준공기한 내 공사 완료를 위한 지급보증을 선 경우다. 만약 계약 기한까지 건물을 준공하지 못하면 PF대출 상환이 어려워진다.

문제는 러시아-우크라이나 전쟁 등에 따른 인플레이션으로 공사비 부담이 커져서 발주자와 시공사 간 분쟁이 늘었다는 점이다. 한국건설기술연구원이 집계한 건설공사비지수는 지난 10월(잠정) 기준 130.32로, 3년 전인 2021년 10월 수치(116.79)보다 11.58% 상승했다.

공사비 증액을 둘러싼 건설업계의 분쟁도 덩달아 늘어나고 있다. 시공사가 시행사에 건축자재, 인건비 상승을 이유로 공사비 증액을 요구했을 때 시행사가 이를 수용하지 않으면 소송이 벌어져 공사가 멈추는 사태도 있었다.

이에 따라 준공기간을 못 지킨 사업장이 공매로 나오면, 건설사는 이 사업장을 정상화하기 위해 매입하고 PF 대출에 대한 채무를 인수하게 된다.

예컨대 경기 안성시 가유지구 내 신축 물류센터는 시행사 고삼물류와 시공사 HDC현대산업개발 간 소송전이 벌어졌던 곳이다. 앞서 HDC현대산업개발(이하 현산)은 지난 2021년 5월 경기 안성시 고삼면 가유리 산33-7번지 일대에 지하 2층~지상 4층 물류센터 1개 동을 짓는 이 공사를 수주했다.

안성 가유지구 물류창고 (자료=무영종합건축사사무소)

그러나 인허가 지연 등으로 준공 시점이 책임준공 기한인 작년 12월 14일을 넘기게 됐다. 이에 현산은 다음날인 작년 12월 15일 대주단으로부터 사업장의 PF대출을 인수했으며, 공매로 넘긴 뒤 단독으로 낙찰받았다. 이 사업장은 현산의 자체사업으로 전환된 상태다.

금리가 인하될 경우 이 같은 문제가 줄어드는데 도움이 되겠지만, 그렇지 않으면 비슷한 상황이 반복될 수 있다.

다만 시장 상황을 부정적으로만 전망할 수는 없다는 분석이 나온다. 글로벌 투자은행(IB)들이 내년 1월 한은의 금리 인하를 예상하는 데다, 국민연금공단이 국내 부동산 시장에 ‘큰손’ 투자자로 나서는 등 긍정적인 소식도 있어서다.

국제금융센터에 따르면 주요 IB들은 내년 한은이 여러 차례 기준금리 인하에 나설 것으로 예상했다. HSBC는 한은이 내년 5년 3차례(1월, 4월, 7월)에 걸쳐 금리를 0.25%p씩 인하하면서 경제를 뒷받침할 것으로 전망했다.

바클레이즈는 한은이 내년 2월, 5월, 10월에 기준금리를 인하할 것으로 전망했다. 다만 이같은 완화 사이클이 앞당겨지고 심화될 가능성이 있다고 내다봤다.

국민연금공단이 국내 부동산 시장에 ‘큰손’ 투자자로 나서는 것도 시장에 긍정적인 소식이다.

국민연금은 내년 국내 부동산 코어플랫폼 펀드에 7500억원을 출자할 계획으로, 위탁운용사 3곳을 뽑고 있다. 주요 투자대상은 코어 투자전략 실행이 가능한 국내 자산(데이터센터, 도심형 물류, 셀프 스토리지, 생명과학 등) 30% 이상 및 기타(오피스, 리테일 등) 자산 70% 이하다.

코어 투자는 저위험 저수익의 안정적 투자를 지향하는 전략이다. 핵심 지역에 위치한 오피스, 리테일, 주거 등 섹터로 안정적 임대 수익이 기대되는 자산에 투자하는 전략을 말한다.

국민연금은 지난 20일 제안서 접수를 마감했으며, 향후 선정된 3개 운용사에 개별 통보할 예정이다. 운용사들은 국민연금 출자금 외에도 추가 자금을 모집해 펀드를 조성하는 만큼 이번 출자를 계기로 상업용부동산에 대규모 유동성이 공급될 것으로 보인다.

장현주 컬리어스 이사는 “경기가 어려운데 추가 금리 인하 전망이 불투명한 점은 투자시장에 다소 부담이 되는 소식”이라면서도 “국민연금의 유동성 공급과 오피스 임차수요가 여전히 견고하다는 점 등 긍정적 소식도 있어서 시장을 부정적으로만 전망할 수는 없다”고 말했다.