'노들역 푸르지오' 대출 리파이낸싱 성공…3200억, 내년 6월 만기

by김성수 기자
2024.06.20 04:20:25

[이데일리 마켓in 김성수 기자] ‘노들역 푸르지오 공동주택 개발’ 프로젝트가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리파이낸싱에 성공했다. 시행사 로쿠스가 사업을 위해 차입한 금액 3200억원에 대해 시공사 대우건설이 내년 6월 12일까지 채무보증한다.

로쿠스가 조합원들 토지명의 이전 문제로 소송을 여럿 진행하고 있어서 착공 시점은 여전히 ‘안갯속’이다. 소송이 전부 마무리돼야 인허가가 진행될 가능성이 높다.

19일 금융투자업계에 따르면 ‘노들역 푸르지오 공동주택 개발’ 관련 PF 대출이 리파이낸싱되면서 대출금액이 3200억원으로 커졌다. 종전 대출금액은 2800억원이다. 대출실행일은 지난 17일이며, 만기일은 내년 6월 12일이다.

서울 동작구 본동 441번지 일대 노량진본동 지역주택조합사업지 위치도 (자료=서울시)

노들역 푸르지오 공동주택 개발사업은 서울 동작구 본동 441번지 일대(대지면적 2만4678㎡) 위치한 노량진본동 지역주택조합 사업이다. 지하 5층~지상 42층, 5개동, 공동주택 930가구 및 부대복리시설 등을 개발하며, 내년 하반기 착공을 목표로 하고 있다.

서울지하철 9호선 노들역에서 걸어서 6분, 9호선 노량진역에서 걸어서 18분 거리에 있다. 한강대교 및 올림픽대로 접근이 용이하며 사업지 북측 노량진로 건너편에 사육신역사공원이 있다.

시행사 로쿠스가 해당 사업을 관리형토지신탁 방식으로 추진 중이다. 로쿠스 주주는 메타(지분율 40%), 화이트건설(30%), 케이앤커(30%)다.

관리형토지신탁이란 신탁회사가 사업 시행자(사업주체)가 되지만, 사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달해서 사업을 진행하는 신탁제도를 말한다. 수탁자는 하나자산신탁이며, 시공사는 대우건설이다.

관리형토지신탁 사업구조도 (자료=우리자산신탁 홈페이지)

앞서 로쿠스는 사업을 위해 대주단과 총 2800억원 한도의 대출약정을 체결했다. 각 트랜치별 대출약정금액은 △트랜치A-1 1050억원 △트랜치A-2 200억원 △트랜치B 1550억원이다.

이 중 트랜치B 1550억원의 채권자가 특수목적회사(SPC) 나인벨류제일차다. 대출이 실행된 시점은 작년 6월 20일이었으며, 종전 만기는 지난 17일이었다.

당시 나인벨류제일차는 트랜치B 1550억원 대출채권을 기초자산으로 작년 6월 20일 1550억원 규모 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행했다. 이 ABCP의 만기는 지난 18일이었다.

해당 대출은 만기를 맞아서 최근 리파이낸싱이 이뤄졌다. 로쿠스는 나인벨류제일차를 포함한 대주단과 지난 14일 총 원금 3200억원의 대출약정을 체결했다.

각 트랜치별 대출약정금은 △트랜치A-1 1140억원 △트랜치A-2 150억원 △트랜치A-3 110억원 △트랜치B 250억원 △트랜치C 1550억원이다.

상환순위는 트랜치A(에큐온캐피탈 등 1400억원), 트랜치B(디더블유노들 250억원), 트랜치C(나인벨류제일차 등 1550억원) 순이다.

SPC 디더블유노들은 트랜치B 대출채권 250억원 외에도 트랜치A-3 대출채권 110억원의 채권자다.

디더블유노들은 대출약정에 따라 지난 17일 로쿠스에 원금 110억원을 대출했으며, 이후 로쿠스의 요청에 따라 250억원을 한도로 후속대출을 실행했다. 이를 기초자산으로 해서 360억원 한도의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다.

트랜치C 대출 1550억원의 채권자는 △나인벨류제일차 1050억원 △트루프렌드노들제일차(신규 SPC) 500억원이다.

로쿠스는 대출만기일(내년 6월 12일)에 대출금 전액을 일시 상환할 예정이다. 다만 사전 통지를 통해 대출금의 전부 또는 일부를 임의 조기상환할 수 있다.

고정금리로 계산된 대출이자는 최초인출일에 선급되며, 로쿠스가 지급한 대출이자는 기한이익상실을 포함해 어떠한 경우에도 반환되지 않는 조건이다.



앞서 대우건설은 로쿠스가 차입한 금액 3200억원에 대한 채무보증을 결정했다고 지난 14일 공시했다. 기존 PF 대출에 대한 리파이낸싱 건으로 이번 채무보증을 결정했다. 채무보증 기간은 내년 6월 12일까지다.

디더블유노들, 나인벨류제일차, 트루프렌드노들제일차는 모두 대출채권을 기초자산으로 각각 유동화증권을 발행했다.

디더블유노들이 발행한 액면금액 360억원 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 만기가 내년 6월 13일이다. 주관회사, 자산관리자는 LS증권(구 이베스트투자증권)이며 유안타증권이 업무수탁자를 맡고 있다.

나인벨류제일차는 액면금액 1050억원 자산유동화 기업어음(ABCP)을 발행했다. ABCP 만기는 내년 6월 13일이며 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 업무수탁자는 SK증권이다.

트루프렌드노들제일차는 액면금액 500억원 ABCP을 발행했다. 이 ABCP 만기도 내년 6월 13일로 동일하다. 주관회사, 자산관리자는 한국투자증권이며 업무수탁자는 BNK투자증권이다.

위 유동화증권의 상환재원은 로쿠스가 상환 의무를 부담하는 대출원리금이다. 로쿠스는 사업에서 발생하는 수익금 등으로 대출원리금을 상환하게 된다.

로쿠스가 대출원리금을 갚지 않아 발생할 수 있는 채무불이행 위험은 시공사 대우건설의 채무인수 의무로 통제된다.

대우건설은 대출의 기한이익이 상실되는 경우 그 지급기일에 즉시 나인벨류제일차, 트루프렌드노들제일차의 미상환된 대출원리금 전액 등을 중첩적으로 인수해야 한다.

또한 채무인수 당시 잔존 대출채무(대출원리금, 지연손해금 등 포함) 전액을 인수해서 지체없이 변제해야 한다.

대우건설의 채무인수는 어떠한 이의나 항변권의 유보 없이 무조건적으로 효력이 발생한다. 대우건설은 유동화회사에 대해 최고 검색의 항변권 및 분별의 이익을 가지지 않는다.

‘최고 검색의 항변권’이란 채권자가 보증인에게 돈을 내라고 요구할 경우 채권자가 먼저 주채무자에게서 돈을 받아내려는 노력을 하라고 보증인이 요구할 수 있는 권리다.

최고 검색의 항변권이 없을 경우 대출기관은 언제든지 연대보증인에 대출금 상환을 요구할 수 있다. ‘분별의 이익’이란 일반보증의 경우 대출금에 대해 갚아야 할 내용이 균등한 것으로 추정한다는 말이다.

채무인수인인 대우건설의 장기신용등급이 BBB 이하 또는 단기신용등급이 A3 이하로 떨어지는 경우, 디더블유노들(트랜치A-3 대주 겸 트랜치 B 대주)은 대출금의 조기상환을 요청할 수 있다. 이 요청이 있는 경우 로쿠스 및 대우건설은 조기상환 의무를 부담한다.

노들역 푸르지오 공동주택 개발사업장은 지난 2008년 노량진본동 지역주택조합 설립 인가를 받아서 지역주택조합 사업으로 추진됐다. 다만 2012년 조합이 채무 2700억원을 변제할 수 없어서 토지 소유권이 로쿠스로 이전됐다.

새로운 토지 소유자는 2012년 민영주택건설사업계획 승인을 신청했으며, 이에 따라 노량진본동 지역주택조합 조합원들과 분쟁이 발생했었다. 조합원들의 토지명의 이전 때문이다.

현재 로쿠스는 소송사건을 여럿 진행하고 있다. 미매입 토지 매도 청구 관련 소송, 소유권이전 말소청구 소송 등이다. 동작구청에 따르면 이 사업장은 2017년 사업계획승인을 받았고, 작년 4월 착공 연기신청을 했다. 소송 진행상황에 따라 착공 등 사업진행 속도가 달라질 수 있다.

건설업계 관계자는 “이 사업지는 계류된 소송이 전부 끝나야 인허가가 진행될 가능성이 높다”며 “소송 등 민원이 해소되지 않으면 지자체에서 인허가를 내주기 부담스럽기 때문”이라고 말했다.