[단독]1000억 폭락한 英 오피스빌딩 두고 국내 기관간 '빚 독촉'

by지영의 기자
2024.01.22 07:16:13

[이데일리 마켓in 지영의 안혜신 기자] 해외 부동산 가치가 폭락하면서 영국 런던의 한 오피스 빌딩을 두고 국내 기관 사이 신경전이 벌어지고 있다. 자금 회수가 어렵다고 판단한 해외 선순위 채권자가 대출 채권을 시장에 매각하자 이를 국내 한 부실채권(NPL) 투자회사가 사들이면서 발생한 일이다. 선순위 채권자가 국내 투자사로 바뀌면서 해외 부동산을 두고 국내 기관투자자끼리 빚 독촉을 하게 된 웃지 못할 상황이 나타난 것이다.

21일 투자은행(IB)업계에 따르면 하나대체투자자산운용(하나대체운용)이 지난 2018년 인수해 온 영국 런던 소재 오피스 빌딩 ‘원폴트리(1 Poultry)’ 선순위 채권자가 부실채권 투자회사인 대신에프앤아이(대신F&I)로 변경됐다. 만기 도래 시점에 하나대체운용은 리파이낸싱 및 대출 연장에 모두 실패했고, 선순위 대출자인 아일랜드 상업은행이 지난해 하반기에 매각 자문사를 선정해 채권을 시장에 내놨다.

대신에프앤아이는 이달 초 아일랜드 상업은행이 보유하고 있던 9000만 파운드(한화 약 1528억원) 규모 대출을 전액 사들인 상황이다. 대신에프앤아이의 채권 매입가는 선순위 대출 장부가액보다 소폭 낮은 수준인 것으로 파악됐다.

선순위 대출 매입으로 우선권을 쥔 대신에프앤아이는 이제 하나대체운용 측 에쿼티 펀드 투자자들에게 상환을 요구할 권리를 갖게 됐다. 반면 지분투자에 나섰던 국내 기존 투자자들은 입지가 극히 좁아졌다. 건물 가치가 크게 폭락해 5~6년간 묶어뒀던 자금에 대한 수익은커녕 원금 전액 손실을 볼 처지다. 에쿼티 펀드에 발이 묶여 있는 출자자(LP)는 국내 대형 보험사인 삼성화재와 메리츠화재, 대신증권 등이다.

하나대체운용은 원폴트리를 매입하던 시점에 1700억원을 현지 대출로, 1300억원을 에쿼티 펀드인 ‘전문투자형사모부동산투자신탁89호’로 조달했다. 자금구조는 우선주 780억원에 보통주 520억원으로 짜여있다. 모집 당시 예상 수익률은 우선주 약 5%, 보통주 약 7% 수준이었다.

대신에프앤아이가 현 시점에서 자금 회수 수단으로 경·공매 등을 통해 건물을 처분하면 밑단에 있는 지분 투자자들은 사실상 전액 손실이 확정될 수밖에 없다. 하나대체운용의 원폴트리 매입가는 약 3000억원 초반이지만, 현재 현지 감정 평가액은 약 2000억 안팎으로 떨어졌다. 실제 매각 가능한 가격은 이보다 현저히 낮을 수밖에 없다는 평가다. 런던 뱅크 역에 직접 연결된 건물로 입지는 나쁘지 않지만, 극히 노후된 상태인 데다 공실 리스크가 크다. 엎친 데 덮친 격으로 원폴트리의 70% 이상을 임차하고 있는 주요 임차인은 지난해 파산을 신청한 글로벌 공유 오피스 기업 위워크다. 대출 연장과 리파이낸싱이 막힐 수밖에 없었던 배경이다.

한 IB업계 관계자는 “아일랜드 상업은행이 대출을 매각하려고 내놨을 때 기존 LP들이 추가 출자해서 매입했다면 대응력도 생겼을 것이고, 원금을 전액 날리는 상황은 벌어지지 않았을 것으로 본다”며 “이제 국내 기관 간에 싸우는 웃지 못할 상황이 연출된 것”이라고 평가했다.



대신에프앤아이는 이미 빚 독촉에 들어갔다. 투자금 회수를 위해 에쿼티 펀드 투자자 측에 자금 상환을 요구한 상태다. 하나대체운용 및 에쿼티 펀드 LP들은 대신에프앤아이 측과 원만한 협의를 원하고 있지만 대화 분위기는 우호적이지 않은 모양새다. 대신에프앤아이 측이 채무관계에서 에쿼티 투자자들을 배려해 줄 이유가 없기 때문이다.

에쿼티 투자자 중에서는 삼성화재와 메리츠화재의 투자 규모가 다른 투자사 대비 크다. 대신에프앤아이의 모회사인 대신증권의 원폴트리 에쿼티 투자액은 보통주 100억원뿐이다. 100% 자회사인 대신에프앤아이를 동원해 선순위 채권을 확보해온 덕에 대신금융그룹 차원에선 사실상 기존 투자금을 보전받는 것이나 마찬가지다.

하나대체운용 측은 손실을 줄이기 위해 최선을 다했다는 입장이다. 하나대체운용 관계자는 “대신에프앤아이와 당사 펀드 운용 팀 및 수익자 간에 여러 차례 소통했어도 서로 이견을 좁히지 못했다”며 “(대신에프앤아이 매입 전) 보험사 측에 수차례 선순위 채권을 매입해오자고 제안하기도 했지만, 채권 매입 대금 규모가 워낙 컸던 탓에 추가 출자를 부담스러워해 이마저도 불발됐다”는 입장을 내놨다.

대신에프앤아이 측은 “투자금 회수가 우선이라 채무자(에쿼티 투자자)들에게 상환에 대한 의견을 물었으나 대응이 없는 상황”이라고 전했다.

이번 투자에 대해 삼성화재 측은 공식 입장을 내놓지 않았다. 메리츠화재 측은 이미 투자금을 포기하고 손실처리했기에 대신 측 상환 요구에 응하지 않겠다는 입장이다.

메리츠화재 관계자는 “당사는 우선주에 투자했던 자금을 지난해에 전액 손실 확정지었다. 추가 상환하거나 부담하지 않을 것”이라는 입장을 내놨다.

한 LP 고위 관계자는 “건물 가격 하락이야 어쩔 수 없지만 만기까지 오면서 하나대체운용이 차환 대응에 실패해 여건이 더 나빠진 것”이라며 “좁은 국내 시장에서 신뢰 관계도 있는데 (대신 측이) 어느 정도는 다른 수익자들과 원만하게 협의할 것으로 본다”고 말했다.