내년 나란히 완공되는 한남동 몬트레아·브라이튼…자금조달 상황은
by김성수 기자
2023.07.11 06:36:53
몬트레아 한남, 내년 3월 완공…미래에셋 등 5곳 대주단
브라이튼한남, 새마을금고·대농 PF대출…신영 연대보증
[이데일리 김성수 기자] 내년 서울 용산구 한남동에 복합시설 ‘몬트레아 한남’과 ‘브라이튼 한남’이 나란히 완공된다. 국내 주요 시행사 엠디엠과 신영이 각각 참여한 사업이다. 두 단지는 경의중앙선 한남역에서 각각 걸어서 10분, 5분 거리에 들어선다.
몬트레아 한남에는 미래에셋생명보험 등 5개 금융기관이 대주단으로 참여한 반면 브라이튼 한남은 새마을금고중앙회 등이 PF대출에 참여했다.
10일 부동산업계에 따르면 서울 용산구 한남동에는 내년 3월 ‘몬트레아 한남’, 내년 10월 ‘브라이튼 한남’이 각각 완공된다.
몬트레아 한남은 한남동 76-6번지 일대 지하 7층~지상 12층, 1개동, 오피스텔 142실, 오피스 13호실, 근린생활시설 2호실 규모로 지어진다. 사업시행자는 엠스페이스한남피에프브이(PFV), 시공사는 KCC건설이다.
엠스페이스한남PFV의 주요 주주는 엠디엠플러스(지분율 99.21%), 엠디엠자산운용(0.79%)다. 엠스페이스한남PFV는 이 사업 관련해서 엠디엠자산운용과 자산관리, 운용, 처분업무 및 일반사무 위탁계약을 체결했다.
작년 말 기준 사업의 누적손익을 보면 총 346억2266만원이다. 종류별로는 오피스텔 323억4395만원, 오피스 15억7569만원, 상가 7억301만원으로 집계됐다.
이 사업에는 미래에셋생명보험 등 5개 금융기관이 대주단으로 참여했다. 대출약정 금액은 총 720억원이며, 기관별로는 △미래에셋생명 240억원 △흥국생명 230억원 △IBK캐피탈 100억원 △KB캐피탈 100억원 △산은캐피탈 50억원이다.
작년 말 기준 금융기관별 대출금액은 △미래에셋생명 113억원 △흥국생명 109억원 △IBK캐피탈 47억원 △KB캐피탈 47억원 △산은캐피탈 23억원이다. 각 금융기관의 이자율은 3.85%로 동일하다.
작년 말 기준 장기차입금 총액에서 1년 이내 상환 예정분(유동성장기부채)을 차감하면 243억원이다. 이 장기차입금 관련해서 엠스페이스한남PFV의 예금 및 재고자산(건설용지) 등이 담보로 제공돼있다.
만약 채무불이행 사유가 발생하면 대주는 회사에 사업시행권 강제이전을 서면으로 통지한다. 또한 서면통지가 있는 경우 사업시행권은 대리금융기관 및 시공사가 합의해서 지정하는 제3자(인수인)에게 이전된다.
또한 시공사는 이 건물에 대한 책임준공의무를 갖고 있다. 책임준공이란 천재지변 등을 제외하면 공사를 중단할 수 없고, 대출금 인출일로부터 40개월 이내(책임준공기간)에 건물의 사용승인을 얻는 것을 말한다.
엠스페이스한남PFV 및 시공사는 오피스텔 및 근린생활시설 분양계약자들의 중도금 대출 관련해서도 1200억원 한도에서 연대보증을 제공하고 있다. 해당 금융기관은 농협은행과 DB저축은행이다.
브라이튼 한남은 내년 10월 완공된다. 이 사업은 한남동 90-4번지 일대 지하 8층~지상 16층, 공동주택 21가구, 오피스텔 121실을 지어 분양하는 사업이다.
사업시행자는 신영한남동개발피에프브이(PFV), 시공사는 대우건설이다. 신영한남동개발PFV의 주요 주주는 신영(지분율 58%), 대농(35%), 무궁화신탁(5%), 신영대농개발(2%)다.
신영, 신영대농개발은 보통주를 갖고 있고 무궁화신탁은 1종 우선주를, 대농은 2종 우선주를 보유한다. 1종 및 2종 우선주는 의결권이 있다. 1종 우선주는 비참가적, 누적적, 비상환조건 우선주며 2종 우선주는 참가적, 누적적, 비상환조건 우선주다.
한남동 복합개발 프로젝트의 총 분양수익(예상)은 작년 말 기준 4085억1300만원으로 추산된다. 누적 분양수익은 1113억3800만원, 작년 분양수익은 976억7900만원이다.
이 사업에는 새마을금고중앙회 등이 작년 말 기준 총 941억원 PF대출에 참여했다. 만기는 오는 2025년 2월 28일, 연 이자율은 7.01%다. 또한 특수관계자 대농도 연 이자율 4.6%에 10억원 대출을 해준 상태다. 해당 대출의 만기일은 PFV 사업 정산 시점이다.
신영한남동개발PFV는 차입금 관련해서 특수관계자인 신영으로부터 연대보증을 제공받고 있다. 또한 특수관계자인 신영, 대농, 신영대농개발이 보유한 회사 주식을 담보로 제공받고 있다.
예컨대 회사 보통주(신영, 신영대농개발) 및 2종 우선주(대농)는 회사 차입금 관련 새마을금고중앙회 등 15개 법인과 대우건설에 근질권 설정이 돼 있다. 근질권이란 계속적 거래관계에서 발생하는 불확정 채권을 담보할 목적으로 설정되는 질권을 말한다.
또한 질권은 채무자가 제공한 물건 및 기타 권리에 담보를 설정해서 채권자가 채무자에게 채무이행을 하도록 강제하는 권리를 말한다. 이밖에도 회사는 시공사 대우건설로부터 시공권 및 유치권 포기 담보와 책임준공의무를 제공받고 있다.
작년 말 기준 회사는 수분양자의 분양대금 중도금대출 관련 지급보증을 1560억원(실행금액 247억8100만원) 한도로 제공하고 있다.