by지영의 기자
2023.01.03 06:09:45
부동산 개발 PF, 자금조달 ‘하늘의 별 따기’
높아지는 투자 문턱…기관투자자 PF 3不
“비수도권·무보증·브릿지 안 한다”
[이데일리 지영의 기자] 고금리 기조 지속과 경기 하강 속에 부동산 개발 시장 시계가 멈춰 설 조짐을 보이고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 자금을 대며 개발 원동력을 제공해온 투자기관들이 투자 제한 기준을 극히 좁히는 추세다. 토지 매입 자금 등 초기 대출(브릿지론) 및 비수도권 투자 불가 원칙을 못박는 기관이 늘고 있다.
2일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 진행된 서소문동 J빌딩·M빌딩 재개발 브릿지론 조달 금리는 올인코스트(수수료 등 포함) 기준 11% 수준에 마무리됐다. 2호선 시청역 인근 도심 업무지역에 속하는 데다 인근 서소문동 일대 전반이 재개발이 진행되는 상황. 재개발 이후 가치 상승폭이 높을 것으로 예상되는 투자건임에도 조달금리 상승에 끝내 10%를 넘겼다.
이밖에도 사업성이 높아 주목을 받아왔던 용산 유엔사부지 복합개발사업도 지난달 중 금리 12%를 주고 기존에 받은 1조원의 브릿지론을 연장했다. 본PF로 연결해야 했지만 조달 금리가 과하게 치솟은 데다 기관투자자들이 PF 대출을 대부분 외면하는 추세 속에 거액의 자금을 모을 수 없어 3개월 연장에 그친 상황이다. 브릿지론을 주관했던 메리츠화재와 메리츠증권, 메리츠캐피탈 등 메리츠그룹이 브릿지론 전액을 인수, 리파이낸싱(자금 재조달)을 책임졌다.
개발 PF 사업 자금 조달이 하늘의 별 따기만큼 어려워지는 추세다. 기존에 수주한 계약을 파기할 수 없어 부담을 높이더라도 자금 조달을 시도하지만, 금리 부담이 위험 수위로 치솟은 상황이다.
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