[마켓인]여의도 최고급 레지던스 '수익률 뻥튀기' 논란

by김성훈 기자
2022.10.05 20:55:38

[이데일리 김성훈 기자] ‘한강 영구 조망이 가능한 초고층 레지던스(생활형 숙박시설)’ ‘뉴욕 맨해튼 부럽지 않은 호텔식 부대시설을 갖춘 숙박시설…’

마스턴투자운용이 서울 여의도 전 NH투자증권 사옥을 주거시설로 탈바꿈하며 내놓은 계획이다. ‘여의도 234 레지던스’라는 이름이 붙은 이 프로젝트는 63빌딩보다 높은 57층짜리(249.9m) 건물에 하이엔드(최고급) 부대시설을 넣기로 하면서 주목받고 있다.

시장에서는 오랜만에 나온 초고가 레지던스 분양 성패를 놓고 의견이 분분하다. 금리 인상 여파로 시장 분위기가 험악해진 상황에서 수십억원에 육박하는 레지던스 투자 수요가 얼마나 있을지를 두고 전망이 엇갈리고 있다. 이런 가운데 온라인에 설익은 정보가 난립하며 소비자들의 혼란 또한 가중되는 상황이다. 확정되지 않은 분양가나 투자 수익률이 블로그나 유튜브 등을 통해 나오면서 투자자들의 선택에 혼선을 가져오고 있다는 지적이 나온다.

여의도 234 레지던스 조감도 (사진=네이버 홍보 블로그 갈무리)

4일 자본시장과 부동산 업계에 따르면 마스턴투자운용은 지난 2019년 10월 2548억원에 매입한 NH투자증권 빌딩 분양 일정을 온라인상에 간접적으로 공개했다. 네이버 블로그나 유튜브 채널 유입을 통한 개별 접촉으로 판매에 나서는 방식을 채택한 것으로 알려졌다.

이들 설명을 종합하면 마스턴투자운용은 19층짜리인 NH투자증권 빌딩을 허물고 지하 6층~지상 57층짜리 초고층 레지던스를 선보일 계획이다. 프로젝트 명칭은 현장 주소에서 따온 ‘여의도 234 레지던스’로, 시공은 현대엔지니어링이 맡을 계획이다. 뉴욕 맨해튼 주상복합 아파트 ‘432 파크 애비뉴’를 모델로 총 348실 규모로 지어질 예정으로 꼭대기 층인 57층은 펜트하우스 형태로 건설할 예정이다. 오는 2026년 5월 입주를 목표로 하고 있다.

초고급 레지던스 분양이 가시화하면서 마케팅 열기도 뜨겁다. 실제로 인터넷 검색창에 ‘여의도 234 레지던스’를 검색하면 분양 정보와 상담 가능 문의 전화번호를 어렵지 않게 찾을 수 있다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

이들 홍보채널은 여의도 234 레지던스가 ‘전국구 상품’으로 전매가 가능하며 청약통장이 필요 없고, 세금 중과가 없다는 점 등을 장점으로 내세우고 있다. 한강 영구조망과 여의도 금싸라기 땅에 들어서는 수익형 부동산이라는 점도 강조하는 모습이다.

투자 대비 수익을 내야 하는 부동산 상품이다 보니 분양가와 투자 수익률에도 관심이 쏠리고 있다. 분양 업계에 따르면 여의도 234 레지던스는 전용 17평 타입부터 펜트하우스까지 총 13가지 타입의 주택형을 분양할 예정이다. 분양가는 13억~45억원 수준으로 알려졌다.



급기야 복수의 홍보 채널에서는 주력상품인 17평 주택형을 예로 들어 특급호텔 코너스위트 수준의 숙박료(평일 60만~주말 100만원)를 책정할 경우 평일 공실 기준 연간 최고 9% 수익률(주말·공휴일 180일 기준 1억8000만원)이 가능하다고 설명한다.

여의도 234 레지던스 임대수익률 설명(자료=네이버 홍보 블로그 갈무리)

여의도 234 레지던스 임대수익률 분석 표 (자료=네이버 홍보 블로그 갈무리)

이를 두고 일각에서는 ‘너무 수익률을 뻥튀기한 것 아니냐’는 시각이 높다. 프로모션이나 할인 행사를 통한 호텔 투숙이 일상화한 상황에서 주말 100만원의 투숙료를 책정했다는 것 자체부터 문제라는 지적도 나온다.

이에 대해 마스턴투자운용과 분양 대행사 측은 일부 홍보 채널의 정보는 사실과 다르다고 설명한다. 마스턴투자운용 관계자는 “아직 시공사(현대엔지니어링)와 협의가 끝나지 않아 투자 수익률이나 분양가가 확정되지 않은 상태”라며 “10~11월쯤 구체적인 스케줄이 결정될 것이다”고 설명했다.

한 분양업계 관계자는 “계약과 동시에 개별 인센티브가 주어지는 구조다 보니 영업(분양)하는 쪽에서 확정되지 않은 수익률이나 분양가로 마케팅하는 경우가 더러 있는 것 같다”고 말했다.

최고 수십억원이 점쳐지는 생활형 숙박시설 구매 수요가 얼마나 있을지도 관심사다. 전매가 가능하고 종부세나 담보대출 규제가 없다는 게 장점이지만, 최근 분위기가 꺾인 시장 분위기를 고려했을 때 녹록지 않다는 평가가 나오는 점도 부인할 수 없다. 장기 주거 용도를 막기 위한 법안까지 발의된 상황에서 온전히 수익형 부동산으로서의 매력을 어필해야 한다는 과제가 남는다.

하루가 다르게 치솟는 금리를 감안하면 금액 대부분을 보유 자산으로 소화해야 하는 상황에서 수익형 부동산 메리트가 예전 같지 않다는 평가를 극복해야 하는 상황이다. 설령 거액을 투자하더라도 보장된 수익률을 담보 받지 못할 수 있는 경우의 수도 따져봐야 한다.

마스턴투자운용 관계자는 “일부 홍보채널에서 임의로 분양가나 임대수익률을 기재한 것에 대해 내부 논의에 나섰다”며 “홍보 가이드라인을 구체화하는 등 고객에게 혼선을 초래하는 일을 막겠다”고 말했다.

여의도 234 레지던스 조감도 (사진=네이버 홍보 블로그 갈무리)